به گزارش سرویس ترجمه خبرگزاری ایمنا، افزایش اجاره‌بها، کمبود واحدهای مسکونی در شهرهای بزرگ و رشد تقاضا در مناطق پرجمعیت، دولت‌ها را به سمت سیاست‌های متفاوتی برای حمایت از مستاجران سوق داده است. بعضی کشورها سقف افزایش سالانه اجاره را تعیین می‌کنند، بعضی دیگر قراردادهای بلندمدت و امنیت سکونت را در اولویت قرار می‌دهند و گروهی نیز با ساخت مسکن اجتماعی، ارائه یارانه اجاره و افزایش عرضه مسکن، تلاش می‌کنند فشار بر خانواده‌ها را کاهش دهند. بااین‌حال کنترل اجاره در همه کشورها به یک شکل اجرا نمی‌شود و نتایج آن نیز به شرایط بازار مسکن، میزان ساخت‌وساز و نحوه طراحی قوانین، بستگی دارد. همچنین سیاست‌هایی که در کوتاه‌مدت از مستاجران حمایت می‌کنند، اگر با افزایش عرضه مسکن همراه نباشند، ممکن است انگیزه مالکان را برای اجاره‌دادن یا سرمایه‌گذاری در ساخت‌وساز، کاهش دهد. بررسی تجربه شهرهای آلمان، فرانسه، اسپانیا، هلند و سوئد، نشان می‌دهد که دولت‌ها چگونه با ترکیب مقررات اجاره، حمایت مالی و سیاست‌های عرضه مسکن، به دنبال ایجاد تعادل میان حقوق مستاجران و منافع مالکان هستند.
۱. آلمان؛ محدودکردن اجاره در مناطق پرتقاضا
آلمان از نظامی استفاده می‌کند که به «ترمز اجاره» معروف است. دولت این قانون را برای کنترل اجاره اولیه در مناطقی طراحی کرده است که بازار مسکن آن‌ها با کمبود عرضه و افزایش قیمت، مواجه است. طبق قانون، اجاره اولیه بسیاری از واحدهای مشمول در این مناطق نمی‌تواند بیش از ۱۰ درصد بالاتر از اجاره مرجع محلی برای واحدهای مشابه باشد. البته این محدودیت برای همه واحدها یکسان نیست. برای مثال بعضی خانه‌های نوساز و بعضی واحدهایی که پیش‌تر با اجاره بالاتری واگذار شده‌اند، از استثناهای قانونی، برخوردارند. نکته مهم در سیاست آلمان، ادامه اجرای این قانون تا پایان سال ۲۰۲۹ است. دولت در ژوئیه ۲۰۲۵ تمدید آن را تصویب کرد تا ایالت‌ها بتوانند در مناطق دارای بازار مسکن متراکم، محدودیت اجاره را حفظ کنند. در کنار این سیاست، افزایش ساخت‌وساز و توسعه مسکن مقرون‌به‌صرفه نیز اهمیت دارد. تجربه آلمان نشان می‌دهد که کنترل اجاره می‌تواند از افزایش ناگهانی هزینه برای مستاجران جدید جلوگیری کند، اما تاثیر آن به میزان عرضه مسکن و نحوه اجرای مقررات، وابسته است.
۲. فرانسه؛ کنترل افزایش اجاره و تعیین سقف محل
فرانسه از ترکیب محدودیت افزایش اجاره و تعیین سقف اجاره در بعضی مناطق، استفاده می‌کند. در شهرها و مناطق دارای فشار شدید بر بازار مسکن، افزایش اجاره هنگام تمدید قرارداد یا اجاره‌دادن دوباره واحد، ممکن است مشمول مقررات خاص باشد. در شهرهایی مانند پاریس، بوردو و مون‌پلیه، سازوکار جداگانه‌ای نیز برای محدودکردن سطح اجاره بر اساس اجاره مرجع و ویژگی‌های ملک، اجرا می‌شود. بنابراین، سیاست فرانسه تنها به محدودکردن درصد افزایش اجاره در طول قرارداد، محدود نیست، بلکه در مناطق تعیین‌شده می‌تواند بر اجاره اولیه نیز اثر بگذارد. طبق اعلام رسمی دولت فرانسه در ژوئیه ۲۰۲۶، تمدید یک‌ساله مقررات محدودکننده تغییر اجاره در مناطق پرتقاضا تا ۳۱ ژوئیه ۲۰۲۷ ادامه دارد. در مناطقی که نظام سقف اجاره اجرا می‌شود، مبلغ مجاز به عواملی مانند موقعیت جغرافیایی، تعداد اتاق‌ها، زمان ساخت و نوع ملک، بستگی دارد. این رویکرد به دولت امکان می‌دهد مقررات را بر مناطقی متمرکز کند که فشار بر مستاجران بیشتر است. بااین‌حال اثربخشی آن به نظارت بر اجرای قانون و دسترسی به واحدهای اجاره‌ای کافی نیز بستگی دارد.
۳. اسپانیا؛ کنترل هدفمند در مناطق دارای بحران مسکن
اسپانیا با قانون مسکن سال ۲۰۲۳، چارچوبی برای محدودکردن افزایش اجاره و مداخله در بازارهای مسکن تحت‌فشار، ایجاد کرد. از ژانویه ۲۰۲۵، افزایش سالانه اجاره بسیاری از قراردادهای مشمول به شاخص مرجع ویژه اجاره، موسوم به IRAV، وابسته شده است. همچنین در مناطق اعلام‌شده به‌عنوان بازارهای مسکن تحت‌فشار، محدودیت‌های مشخصی برای اجاره اعمال می‌شود که نوع مالک و شرایط قرارداد در آن نقش دارد. گزارش صندوق بین‌المللی پول در سال ۲۰۲۶ نشان می‌دهد مطالعات مربوط به تجربه پیشین کنترل اجاره در کاتالونیا از کاهش حدود ۴ تا ۶ درصدی اجاره‌ها خبر داده‌اند، اما در بعضی مطالعات، تعداد آگهی‌های جدید اجاره نیز حدود ۱۵ تا ۳۰ درصد کاهش‌یافته است. این ارقام به دوره‌ها و روش‌های پژوهشی مشخص مربوط هستند و نباید به تمام بازار اسپانیا، تعمیم داده شوند. این تجربه اهمیت همراه‌کردن کنترل قیمت با ساخت مسکن جدید و افزایش عرضه واحدهای اجاره‌ای را برجسته می‌کند.
۴. هلند؛ تعیین اجاره بر اساس کیفیت و امتیاز مسکن
هلند رویکردی متفاوت دارد و بخشی از بازار اجاره را با نظام امتیازدهی به ویژگی‌های مسکن، تنظیم می‌کند. بر اساس قانون «اجاره مقرون‌به‌صرفه» که از ژوئیه ۲۰۲۴ اجرایی شد، سقف اجاره در این کشور به عواملی مانند مساحت، کیفیت، امکانات و ارزش مسکونی واحد، وابسته است. این نظام، علاوه بر بخش مسکن اجتماعی، بخش قابل‌توجهی از خانه‌های اجاره‌ای باقیمت متوسط را نیز پوشش می‌دهد. در سال ۲۰۲۶، سقف افزایش سالانه اجاره در بخش آزاد بازار هلند ۴.۴ درصد تعیین شده است. این محدودیت تا اول مه ۲۰۲۹ برقرار است. همچنین انجمن‌های مسکن اجتماعی موظف هستند بخش عمده واحدهای خالی خود را به خانوارهای واجد شرایط اختصاص دهند. این ترکیب به دولت اجازه می‌دهد اجاره بعضی از واحدها را بر اساس کیفیت کنترل کند و از طریق مسکن اجتماعی از خانواده‌های کم‌درآمد، حمایت کند. البته میزان حمایت مستاجران همچنان به نوع قرارداد و قرارگرفتن ملک در یکی از بخش‌های قانونی بازار، بستگی دارد.
۵. سوئد؛ تعیین اجاره از طریق مذاکره جمعی
سوئد به‌جای اتکا بر یک سقف ساده و یکسان برای همه اجاره‌ها، از نظام مذاکره میان مالکان و اتحادیه‌های مستاجران، استفاده می‌کند. در این نظام، اجاره بسیاری از واحدهای مسکونی بر اساس معیارهایی مانند اندازه، استاندارد و امکانات ملک، تعیین می‌شود و در صورت بروز اختلاف، امکان مراجعه به مرجع حل اختلاف اجاره، وجود دارد. این شیوه باهدف حفظ تناسب اجاره با ویژگی‌های واقعی واحد و حمایت از مستاجران، شکل‌گرفته است. تجربه سوئد نشان می‌دهد که کنترل شدید اجاره به دسترسی آسان‌تر همه خانوارها به مسکن منجر نمی‌شود. گزارش‌های سال ۲۰۲۶ نیز بر پیامدهای محدودیت‌های شدید اجاره برای عرضه مسکن تاکید کرده است. بنابراین تجربه سوئد اهمیت ایجاد تعادل میان حمایت از مستاجران، افزایش ساخت‌وساز و فراهم‌کردن امکان دسترسی منصفانه به واحدهای اجاره‌ای را نشان می‌دهد.
نظر شما