میراث ترامپ و نابرابری‌ها ادامه دارد

به گزارش خبرگزاری ایمنا، بازار مسکن آمریکا در سال ۲۰۲۵ نشانه‌های بهبود را از خود نشان داد، اما هنوز به شرایط عادی فاصله زیادی دارد، گزارش شرکت First American نشان می‌دهد که نرخ‌های وام مسکن کاهش یافته، موجودی خانه‌ها افزایش یافته و توان خرید مصرف‌کنندگان بهبود یافته است. درخواست‌های خرید مسکن نیز نسبت به سال گذشته رشد داشته‌اند، اما مسائل بنیادی همچنان محدودیت‌هایی برای بازار ایجاد می‌کنند. یکی از مهم‌ترین چالش‌ها، اثر «Rate lock-in» است؛ یعنی صاحبان خانه‌هایی که از وام‌های کم‌بهره برخوردارند، تمایلی به فروش ندارند و این امر عرضه را محدود می‌کند.

بازار مسکن آمریکا تحت تأثیر سیاست‌های گذشته و حال، به‌ویژه سیاست‌های اقتصادی دوران ریاست جمهوری دونالد ترامپ، قرار دارد، کاهش مالیات‌ها و حمایت‌های کوتاه‌مدت اقتصادی در آن دوره موجب شد رشد تقاضا افزایش پیدا کند و تورم بخش مسکن تشدید شود، اما اثرات بلندمدت آن به نابرابری و افزایش قیمت مسکن برای طبقات متوسط و جوانان تبدیل شد، برای درک کامل چشم‌انداز ۲۰۲۶، ضروری است تحلیل دقیقی از عوامل کلان اقتصادی، تحولات منطقه‌ای و میراث سیاست‌های ترامپ انجام شود.

عوامل کلیدی بازار مسکن ۲۰۲۵–۲۰۲۶

بازار مسکن تحت تأثیر شش عامل اصلی در سال ۲۰۲۵ و ادامه آن‌ها در ۲۰۲۶ است (افزایش عرضه، مناطق دارای تنش، شکاف‌های منطقه‌ای، توان خرید، تقاضای ناشی از زندگی و مزیت خانه‌های نوساز)، نرخ بهره یکی از مهم‌ترین شاخص‌ها برای فعال شدن بازار است، فدرال رزرو با کاهش نرخ‌ها به محدوده ۶ درصد، تلاش کرده جذابیت خرید خانه را افزایش دهد، اما کاهش نرخ‌ها به تنهایی نمی‌تواند محرک اصلی بازار باشد.

افزایش درآمدها و رشد دستمزدها نقش مهمی در بهبود توان خرید داشته است، گزارش‌ها نشان می‌دهد که افزایش درآمدها در اکثر مناطق آمریکا بیشتر از رشد اسمی قیمت مسکن بوده و این امر موجب افزایش نسبی توان خرید شده است، با این حال مناطق مختلف با سرعت‌های متفاوتی به تعادل می‌رسند. در Midwest و Northeast عرضه محدودتر است، در حالی که Southern و Western metro areas، به ویژه Florida و Texas، شاهد افزایش موجودی بوده‌اند، این اختلاف منطقه‌ای نشان‌دهنده یک بازار دو سرعته است که می‌تواند به تداوم نابرابری و فشار قیمتی در برخی مناطق منجر شود.

تقاضای بازار نیز با عوامل زندگی افراد و جمعیت‌شناسی ارتباط مستقیم دارد. تعداد جوانان بین ۳۰ تا ۳۵ سال حدود ۵۲ میلیون نفر است و بسیاری از آن‌ها هنوز اجاره‌نشین هستند. افزایش نرخ مالکیت مسکن این گروه می‌تواند تا ۱۰.۶ میلیون خانواده صاحب خانه جدید در طول ۲۵ سال آینده اضافه کند، علاوه بر جمعیت ازدواج، جدایی، بزرگ‌تر شدن خانواده‌ها، تغییر شغل و مسائل مراقبتی، محرک‌های قوی برای فعال شدن بازار هستند، حتی اگر نرخ وام مسکن ثابت بماند، زندگی و تحولات طبیعی جمعیت موجب حرکت بازار خواهد شد.

میراث اقتصادی ترامپ و تأثیر آن بر بازار مسکن

سیاست‌های اقتصادی دوران ترامپ، به ویژه کاهش مالیات‌ها و اصلاحات مقرراتی، تأثیر عمیقی بر بازار مسکن داشت. کاهش مالیات بر درآمد و کاهش محدودیت‌های مالیاتی برای صاحبان املاک موجب شد تقاضای سرمایه‌گذاری در بازار مسکن افزایش پیدا کند و قیمت‌ها به سرعت رشد کنند. این سیاست‌ها گرچه به کوتاه‌مدت موجب رونق بازار شدند، اما بلندمدت اثر نابرابری را تشدید کردند. افزایش قیمت مسکن در بسیاری از شهرهای Sun Belt، همچون Austin و Tampa، نسبت به درآمد محلی بیش از حد شد و جوانان و طبقه متوسط را از مالکیت خانه محروم کرد.

سیاست‌های مهاجرتی ترامپ نیز اثر غیرمستقیم بر تقاضای مسکن داشت، محدودیت‌های مهاجرت وجب شد جریان جمعیت در برخی مناطق کاهش پیدا کند و فشار تقاضا به شدت منطقه‌ای شود، از سوی دیگر سیاست‌های حمایتی مالی کوتاه‌مدت، تورم بخش مسکن را افزایش دادند و موجب شدند بسیاری از خریداران اول نتوانند وارد بازار شوند. این شرایط به وضوح نشان می‌دهد که میراث اقتصادی ترامپ نه تنها کمکی به تعادل بازار نکرد، بلکه مشکلات دسترسی به مسکن و نابرابری را تشدید کرد.

مخاطرات و نقاط ضعف بازار

اگرچه بازار مسکن ملی به سمت بهبود حرکت می‌کند، اما نقاط ضعف قابل توجهی وجود دارد. مناطق Sun Belt، به ویژه Florida و Texas، همچنان شاهد فشار بر خریداران با بودجه محدود هستند. نرخ‌های بالای بیمه، افزایش هزینه‌های زندگی و کاهش درآمد واقعی، ریسک مالی خانوارها را بالا برده است. به‌ویژه خریداران با وام‌های FHA و کسانی که با حداقل پیش‌پرداخت خانه خریدند، بیشتر در معرض خطر قرار دارند.

تحلیل موجودی خانه‌ها نشان می‌دهد که متوسط عرضه همچنان پایین‌تر از میانگین بلندمدت است، در ۲۰۲۵ شاخص «Inventory turnover» حدود ۱.۵ درصد بود، در حالی که میانگین بلندمدت ۲.۵ درصد است، این نشان می‌دهد که بازار هنوز با کمبود عرضهروبه‌رو است، به‌ویژه در مناطق با جمعیت بالا و درآمد متوسط.

افزایش عرضه در برخی مناطق Sun Belt به دلیل پروژه‌های جدید و کاهش فشار بر قیمت‌ها می‌تواند به بهبود جزئی کمک کند، اما این تغییرات هنوز کافی نیستند. مشکلاتی همچون نرخ‌های بالای بیمه و هزینه‌های جانبی خرید، به ویژه در سواحل، همچنان محدودیت‌های جدی ایجاد می‌کنند.

با نگاه به ۲۰۲۶، انتظار می‌رود بازار مسکن همچنان به روند دو سرعت ادامه دهد. مناطق Southern و Western که موجودی بالاتری دارند ممکن است با کاهش نرخ بهره یا رشد شغلی محلی، تقاضا افزایش پیدا کند، اما تفاوت بین مناطق کم و پر عرضه تشدید خواهد شد، از سوی دیگر مناطق Northeast و Midwest با موجودی محدود همچنان قیمت‌های بالاتر و رشد پایدار را تجربه خواهند کرد.

یکی از چالش‌های مهم، اثر «Rate lock-in» است. صاحبان خانه‌هایی که وام کم‌بهره دارند، تمایلی به فروش ندارند، بنابراین خریداران جدید به بازار خانه‌های نوساز روی می‌آورند، این شرایط به نفع سازندگان خانه‌های جدید است، زیرا می‌توانند با کاهش قیمت‌ها، ارائه تخفیف یا کمک هزینه‌های بسته شدن معامله، عرضه خود را به فروش برسانند.

در شرایط کنونی، سیاست‌گذاران می‌توانند با اقدامات هدفمند، اثرات میراث ترامپ را کاهش دهند، افزایش عرضه مسکن ارزان‌قیمت، تسهیل دسترسی به وام برای جوانان و طبقه متوسط، و نظارت بر مناطق با ریسک بالا می‌تواند به تعادل بازار کمک کند. بدون اصلاحات ساختاری، نابرابری‌های فعلی و محدودیت‌های دسترسی به خانه‌های مناسب ادامه خواهد داشت.

بازار مسکن آمریکا در ۲۰۲۵–۲۰۲۶ روندی تدریجی به سمت بهبود نشان می‌دهد، اما هنوز فاصله زیادی تا شرایط عادی دارد. عوامل اصلی شامل افزایش موجودی، رشد درآمدها، تفاوت‌های منطقه‌ای و تحولات جمعیت‌شناسی هستند، میراث اقتصادی ترامپ، با کاهش مالیات‌ها و سیاست‌های کوتاه‌مدت، موجب شد برخی مناطق شاهد رشد قیمت‌های بیش از حد باشند و دسترسی به مسکن برای طبقات متوسط و جوان محدود شود.

چشم‌انداز ۲۰۲۶ نشان می‌دهد که بازار دو سرعت ادامه پیدا خواهد کرد و مناطق با عرضه محدود فشار قیمتی بیشتری خواهند داشت، سیاست‌های هدفمند برای افزایش عرضه و حمایت از خریداران جوان ضروری است. بدون اصلاحات ساختاری و جبران اثرات سیاست‌های گذشته، نابرابری مسکن و محدودیت‌های توان خرید در بسیاری از مناطق آمریکا ادامه خواهد یافت. در نهایت، بازار مسکن با بهبود تدریجی و نه انفجاری روبه‌رو است، و زندگی و تحولات جمعیت‌شناسی مهم‌ترین محرک رشد بازار باقی خواهد ماند.