به گزارش خبرگزاری ایمنا، سالی که با جهش قیمت مسکن آغاز شد با رکود کمسابقه در بازار ادامه یافت و تا ۱۴۰۲ به عنوان یکی از پرنوسانترین سالها در این بخش مهم و تأثیرگذار اقتصادی ثبت شود.
از نیمه سال ۱۴۰۲ قیمت مسکن تا جایی افزایش یافت که به نقطه دور از دسترس متقاضیان رسید و به همین دلیل، رکود بسیار شدیدی بر بازار مسکن سایه افکنده که سرعت رشد قیمتها را کاهش داده اما با آرامش نسبی در بازار همراه است. این رکود در ماههای پایانی سال به اوج رسید و فروشندگان نیازمند نقدینگی، قیمت املاک خود را با تخفیفهای متفاوت که گاهی به ۲۵ درصد زیر قیمت عرف بازار نیز میرسید، به فروش گذاشتند و بررسیهای میدانی حکایت از افت قابل توجه تعداد خرید و فروش املاک است با وجود این بازار مسکن از میانه اسفندماه سال گذشته تعطیل شد و کارشناسان بر این باورند که تا پایان فروردین در حالت نیمه تعطیل باقی خواهد ماند بنابراین تا یک ماه و نیم آینده از این بازار انتظار رویداد خاصی نمیرود.
رکود در صنعت پیشران
صنعت ساختمان به عنوان یکی از مهمترین بخشهای اقتصادی کشور شناخته میشود زیرا با افزایش اشتغال و کمک به اقتصاد خانوارها از ظرفیت بالایی برای رشد و حرکت اقتصادی برخوردار است و نزدیک به ۲۰ درصد درآمد ملی کشور از این بخش به دست میآید. این بخش همچنین پیوند بزرگی با صنایع و فعالیتهای اقتصادی دیگر دارد و رونق آن میتواند رشد بخشهای دیگر را به دنبال داشته باشد.
بیش از ۳۰۰ صنعت و رسته شغلی به بخش ساختمان وابسته هستند از این رو، رونق این صنعت میتواند چرخ بسیاری از کسبوکارهای تولیدی و خدماتی کوچک و متوسط را به گردش درآورد از سوی دیگر مسکن یکی از نیازهای اساسی افراد است و نقش مهمی در کیفیت زندگی خانوادهها دارد به همین دلیل دولتها برای حل مشکلات این بخش سیاستهای گوناگونی را در دستور کار قرار میدهند.
در سال گذشته نیز دولت طرحهای مختلفی برای کنترل بازار مسکن اجرا کرد از جمله پلمپ دفاتر مشاوره املاک متخلف گرفته، قراردادهای آنلاین اجاره و مالیات بر خانههای خالی اما مشکل جهشهای ناگهانی قیمت مسکن و سقوط قدرت خرید خانوادههای متقاضی همچنان به قوت خود باقی است.
۹۶ سال یک جهش بزرگ قیمت در معاملات مسکن بود، پس از آن یک دوره ریسک غیراقتصادی در بازار آغاز شد و ادامه رشد قیمت میانگین ۷۰.۶ درصدی، افت شدید آمار معاملات مسکن را به دنبال داشت تا جایی که بر اساس آمارهای رسمی آمار فروش ۱۳ هزار واحدی میانگین ماهانه در یک دوره شش ساله به ۶ هزار آپارتمان رسید که کارشناسان و فعالان بازار بخش قابلتوجهی از این رکود شدید را به دلیل خروج خریداران مصرفی از بازار میدانند.
سال پر افت و خیز در صنعت پیشران
در سال ۱۴۰۱ رشد قیمت مسکن با شیب ملایمی ادامه یافت و نرخ املاک ۴۶ درصد افزایش پیدا کرد اما ۱۴۰۲ سال پرنوسانی برای این بازار سرمایهای و مصرفی بود تا جایی که در فصل بهار، قیمتها تا ۱۰۰ درصد افزایش یافت در حالی که از نیمه سال افت شدید معاملات باعث رکود سنگین در بازار شد که تا پایان سال نیز ادامه پیدا کرد و بر اساس آمارهای رسمی سطح قیمت مسکن در تابستان و پاییز پارسال نسبت به فصل مشابه سال قبل ۷۸ درصد و ۶۳ درصد کاهش یافت.
افت و خیز این بازار تأثیرگذار در سالهای اخیر امکان پیشبینی روند قیمتها را برای فروشندگان، متقاضیان واقعی مسکن و حتی خریداران سرمایهای املاک دشوار و ناممکن میکند. در شرایطی که سطح قیمت بسیار بالاتر از قدرت ناچیز خانهاولیها است، تقاضای اجارهنشینی دست کم تا دو برابر سالهای قبل از اواخر دهه ۹۰ افزایش یافته در حالی که سالهای اخیر، میزان عرضه آپارتمان در بازار اجاره به این نسبت رشد نکرد به این ترتیب، رشد تصاعدی اجارهنشینی به افزایش قابل توجه اجارهبهای مسکن دامن زد و تورم اجاره در سالهای اخیر با عبور از سطح ۴۰ درصد به دو برابر زمان قبل از سالهای پایانی دهه ۹۰ رسید.
از سوی دیگر بازار مسکن در سال گذشته به شدت تحت تأثیر تثبیت نرخ دلار در رکود به سر برد و با رشد نرخ دلار و نوسانات ارزی پایان سال، کارشناسان نسبت به خیز دوباره قیمت در این بازار هشدار میدهند که زمان آن هنوز قابل پیشبینی نیست.
عوامل گوناگونی در رونق بازار مسکن نقش دارند که سیاست خارجی، قیمت نهادههای ساختمانی، قدرت خرید مصرفکنندگان و بهبود وضعیت اقتصادی از آن جمله است اما مهمترین عامل را میتوان افزایش قدرت خرید خانه اولیها دانست در حالی که بررسی وضعیت پرداخت تسهیلات به متقاضیان خرید مسکن نشان میدهد حجم واقعی پرداخت وام خرید مسکن به متقاضیان خرید خانه نسبت به زمان قبل از جهش تاریخی قیمت مسکن در سال ۹۶ تا ۵۵ درصد کاهش یافته و حتی حضور سرمایهگذاران در این بخش نیز به دلیل کاهش صرفه و توجیه اقتصادی بسیار کمرنگ شده است.
سهم بالای مسکن و اجاره در تورم عمومی
گزارش مرکز آمار در اواخر زمستان سال گذشته حکایت از آن دارد که در بهمن ۱۴۰۲ بخش مسکن تورم ۲.۸ درصد را تجربه کرده و تورم ماهانه اجاره نیز در این ماه برابر با تورم ماهانه مسکن معادل ۲.۸ درصد ثبت شده است. تورم نقطه به نقطه در این بازار ۴۱.۴ درصد رشد داشته و تورم سالانه آن برابر با ۳۹.۴ درصد به ثبت رسیده است.
بررسی جزئیتر دادههای مرکز آمار ایران از تورم نشان میدهد، ضریب اهمیت و سهم تورم مسکن و اجاره در شاخص کل تورم به ترتیب معادل ۳۳.۹ و ۳۳.۶ درصد است. این آمار نشان دهنده آن است که وزن سنگین مسکن و اجاره در تورم عمومی یکی از عوامل رشد این شاخص، موتوری محرک برای آن در دیماه ۱۴۰۲ بوده است.
سقوط قدرت خرید و تقاضا
مجید گودرزی، کارشناس مسکن در گفتوگو با خبرنگار ایمنا در این باره اظهار کرد: با از دست رفتن قدرت خرید، به ویژه اولیها تقاضای مصرف در بازار مسکن به شدت کاهش یافته است.
وی با اشاره به تأثیر برخی سیاستهای دولت از جمله پرداخت ۲۷ هزار میلیارد تومان ودیعه مسکن برای کنترل قیمت در بازار رهن و اجاره گفت: یک رویه نادرست که به عرف بازار تبدیل شده اما از اساس نادرست است، محاسبه ودیعه مستأجران به شکل قرضالحسنه با ارزش زمانی صفر است این باعث میشود هر سال به دلیل تورم مستأجران بخشی از قدرت خرید و ارزش ودیعه خود را از دست دهند که امسال این عدد نزدیک به ۴۰ درصد بود.
این کارشناس مسکن ادامه داد: با توجه به اینکه قیمت ملک جاری است به جای پرداخت وام، باید ارزش ودیعه نیز جاری در نظر گرفته شود نه به شکل قرضالحسنه زیرا در هیچ کجای دنیا ارزش زمانی پول صفر نیست به جز ودیعه مستأجران در کشور ما و این رویه نادرست باعث میشود مستأجران هر سال زیر بار تسهیلاتی بروند که به تصویب میرسد اما پرداخت نمیشود.
پرونده ۹۵ هزار متقاضی به در بسته خورد
وی با اشاره به آماری که وزارت راه و شهرسازی اعلام کرده است، یادآور شد: از حدود ۱۴۷ هزار پروندهای که برای دریافت وام ودیعه مسکن فرستاده شده ۹۵ هزار متقاضی تسهیلات موفق به دریافت آن نشده و به در بسته بانک خوردهاند.
گودرزی تصویب این تسهیلات را راهگشای حل مشکلات مستأجران ندانست و گفت: چه بسا مستأجران مجبور هستند که علاوه بر هزینه رهن و اجاره، پرداخت سود تسهیلات بانکی را نیز بپذیرند اما با اصلاح این رویه وضعیت خانوادههای فاقد مسکن بهتر میشود مثل کشور آلمان که در آن ودیعه برای جبران خسارات احتمالی یا عدم پرداخت اجاره، به اندازه سه برابر اجاره تعیین میشود که تنها با حکم دادگاه قابل برداشت است.
وی با انتقاد از روند تعیین ودیعه و اجاره مسکن افزود: تعیین نرخ رهن و اجاره در این بخش به طور کامل در اختیار صاحبخانهها است و این موضوع فشار شدید و کمرشکنی را به خانوادهها تحمیل میکند در این شرایط تصمیماتی مانند تسهیلات رهن و اجاره که به صورت محدود اجرا میشود کارایی جز حفظ فشار و تورم در بازار مسکن ندارد اما مشکل مستأجران را حل نمیکند.
ضعف شدید قانونگذاری
این کارشناس مسکن درباره نقش دولت در ساماندهی این بازار توضیح داد: در سالهای اخیر مصوبهای از سوی سران قوا تصویب شد که کارشناسی نشده بود و ضمانت اجرایی لازم را نداشت، حتی کارشناسان شوراهای حل اختلاف نیز آنرا نپذیرفتند در نهایت نیز به جای حل مشکلات مستأجران و جلوگیری از رشد تصاعدی قیمتها از سوی مالکان، هیچ عایدی برای مستأجران نداشت و پای برخی از اجارهنشینان را به محاکم باز کرد.
وی با انتقاد از نظام مالک و مستاجری رایج گفت: از جمله مشکلات این نظام، آوارگی مستأجران است که در دنیا منسوخ شده و تنها قانون یا شرایطی مانند جنگ میتواند یک مستأجر و خانواده او را مجبور به جابهجایی کند اما در کشور ما به دلیل ضعف شدید قانونگذاری هنوز آوارگی مستأجر حق مالک است و هزینه آوارگی را صد در صد باید مستأجران پرداخت کند در حالی که هزینه این تصمیم باید بر عهده گیرنده آن باشد.
گودرزی بازار رهن و اجاره را به شدت نابسامان توصیف کرد و افزود: بازار مسکن کاملاً رها شده که تاکنون هر اقدامی دولت و مجلس برای ساماندهی آن انجام دادهاند ناکافی بوده بنابراین شاهد افزایش فشار بر مردم هستیم در حالی که ظرفیتهای بسیار زیادی در کشور ما وجود دارد.
آشفتگی بخش بزرگی از اقتصاد
وی یکی از ظرفیتهای کنونی را غیرقابل کشت بودن ۷۰ درصد زمینهای کشور بیان کرد و گفت: بیش از ۶۰ درصد بهای تمام شده مسکن مربوط به زمین است و زمینهای غیرزراعی برای ساخت و ساز مناسب هستند اما از دسترس مردم برای ساختمان سازی و رفع نیاز مهم و ضروری مسکن دور نگه داشته شدهاند.
این کارشناس مسکن با اشاره به وضعیت افسارگسیخته بازار مسکن خاطرنشان کرد: این ادعا که تورم مسکن ناشی از تورم عمومی بوده کاملاً نادرست است چون اکنون تورم عمومی نزدیک به ۳۹ درصد است در حالی که تورم مسکن عدد بیش از ۸۲ درصدی را ثبت کرد و این نشان میدهد بخش بزرگی از تورم عمومی نیز مربوط به تورم مسکن است چون این بخش در بهای تمام شده بیشتر کالاها و خدمات نقش دارد.
وی رهاشدگی و بیقانونی مسکن را باعث آشفتگی و بحران در بخش بزرگی از اقتصاد ایران دانست و تاکید کرد: تا زمانی که بازار مسکن رها شده و هرج و مرج در بازار مسکن ۸۲ درصد عایدی نصیب سرمایه گذاران میکند قطعاً سرمایهها به سمت بخشهای مولد اقتصاد نخواهد رفت زیرا در رقابت بین بخش مولد اقتصاد با مسکن، شرایط به نفع مسکن رقم میخورد.
گودرزی ادامه داد: در این شرایط بخش بزرگی از سرمایههای کشور در بخش زمین و مسکن با ارزش افزوده صفر ذخیره و رسوب میشوند، لازم است دولت برای کنترل تأثیرات عمیق و شدید مسکن بر اقتصاد چارهاندیشی کند در غیر این صورت نمیتوان انتظار داشته باشیم شاخصهایی مانند تورم، بهرهوری، پسانداز و دیگر شاخصهای اقتصادی بهبود پیدا کند.
ساماندهی بهای تمام شده و رشد بازدهی بخشهای مولد
وی با اشاره به فشار مسکن بر بخشهای مختلف اقتصاد کشور بیان کرد: بانکها نیز به دلیل بازدهی ۸۲ درصدی بخش مسکن قطعاً انگیزهای برای پرداخت وامهای مسکن با نرخ ۲۳ درصد ندارند به همین دلیل لازم است که دولت بخش مسکن را بر اساس قانون بهای تمام شده ساماندهی کند تا بخشهای مولد بازدهی بیشتر از مسکن داشته باشند و بخشهای غیرمولد و دلالی مانند مسکن کنترل شوند و در نتیجه اقتصاد شکوفا شود.
این کارشناس مسکن تصریح کرد: در ماههای اخیر تورم انتظاری مسکن منفی شده و کسانی که قصد سرمایهگذاری در این بازار را داشتند دست نگه داشتهاند تا شرایط بهتر شود، زیرا اگر مسکن خریداری کنند اما توان فروش وجود نداشته باشد هزینه فرصت آن افزایش مییابد.
بررسیهای میدانی از وضعیت معاملات مسکن در ماه پایانی سال ۱۴۰۲ نشاندهنده ادامه رکود خریدوفروش در این بازار بود. چشمانداز بازار مسکن در سال جدید هنوز با اما و اگرهای فراوانی رو بهرو است و در هالهای از ابهام قرار دارند با این وجود کارشناسان بر این باورند که هر سال به صورت میانگین یک میلیون مسکن در این بازار تولید شود تأثیر متغیرهای غیرواقعی اقتصاد مثل نرخ تورم، نقدینگی و شاخصهای کل پولی هم در صورت رشد در این بازار با وقفه نمایان خواهد شد و مسکن از چرخه پیاپی رکود و تورم فاصله خواهد گرفت در این صورت نه تنها از افزایش قیمت، سقوط قدرت خرید مصرفکنندگان واقعی و رشد حاشیه نشینی جلوگیری میشود بلکه با اجرای سیاستهای کارآمد دولت در زمینه افزایش عرضه، همراه با کنترل تورم، انتظار میرود که بتوان از صعود ماهانه تورم عمومی نیز جلوگیری کرد.
نظر شما