به گزارش خبرنگار ایمنا، ادامه روند افزایش قیمت مسکن و به تبع آن رهن و اجاره همچنین افزایش سهم مسکن در سبد هزینه خانوار منجر شد که دولت سیزدهم به‌طور جدی به این حوزه ورود کرده و با اجرای طرح‌ها و وضع قوانینی ساماندهی آن را در دستور کار خود قرار دهد.
طرح دوفوریتی «ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها» نیز در مجلس شورای اسلامی در حال بررسی است که یکی از محورهای آن مشاوران املاک‌اند. این طرح وزارت راه و شهرسازی را موظف کرده است که با همکاری وزارت صمت تعرفه مشاوران املاک را با توجه مناطق جغرافیایی به صورت پلکانی نزولی و سقفی برای تعرفه تعیین کند. این تعرفه همچنین بر اساس سامانه املاک و مستغلات به صورت سیستمی محاسبه و در سامانه مذکور درج خواهد شد.
همچنین براساس این قانون مشاوران املاک حق اخذ هیچ‌گونه وجهی تحت هر عنوانی از طرفین معاملات را نداشته و در صورت ارتکاب آن، علاوه بر استرداد وجه به طرفین معامله به دو برابر رقم اخذشده محکوم به جریمه می‌شوند.
علاوه بر وضع قانون، اقدامات اجرایی نیز در این حوزه انجام شده است که از جمله آن می‌توان به راه‌اندازی سامانه املاک و مستغلات و الزام ثبت معاملات در آن اشاره کرد. با این تفکر که مشاوران املاک یکی از مهم‌ترین مقصران افزایش اجاره‌بها و قیمت مسکن هستند، در سامانه املاک و مستغلات امکان ثبت معاملات و دریافت کد رهگیری برای همه افراد فراهم شد که با این اقدام در عمل دست مشاوران املاک از معاملات مسکن کوتاه می‌شود.
اما آنچه مسلم است افزایش قیمت مسکن که از سال ۹۶ به بعد شروع شده و روند کاهشی را تجربه نکرده است دلایل متعدد و زیرساختی دارد که علاوه بر انجام اقدامات کوتاه‌مدت این‌چنینی نیازمند رفع این معضلات هستیم.
برای شناسایی عوامل افزایش قیمت مسکن و همچنین بررسی نقش مشاوران املاک در تعیین قیمت‌ها، خبرنگار ایمنا گفت‌وگویی را با سیدمهدی حجازی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک اصفهان داشته است که مشروح آن را در ادامه می‌خوانید:
ایمنا: وضعیت بازار مسکن در کشور ما اکنون چگونه بوده و چه عواملی بر آن تأثیر می‌گذارد؟
حجازی: برخی از شغل‌ها بازار فصلی داشته و در برخی دوره‌ها در تلاطم فرو می‌رود. مسکن نیز از جمله این بازارهاست که معمولاً در فصل تابستان رونق می‌گیرد، چراکه با توجه به پایان امتحانات مدارس بیشتر مردم این زمان را برای جابه‌جایی انتخاب می‌کنند. هرگاه تقاضا برای یک محصول یا خدمت بیشتر از عرضه باشد، آن حوزه دچار تورم و افزایش قیمت می‌شود و اکنون در بازار رهن و اجاره با این مسئله درگیر هستیم. البته تورم و افزایش قیمت در بازار رهن و اجاره در سال جاری نامتعارف بوده است.
در چندسال اخیر وضعیت بازار مسکن به شدت آشفته بوده و تغییر قیمت دلار و یا سکه بخشی از عوامل مؤثر بر بازار مسکن است. اما مهم‌ترین دلیل افزایش قیمت در بازار مسکن و اجاره، کاهش عرضه است. تعداد مسکن‌های عرضه شده باید نسبت به تقاضا بیشتر باشد تا شاهد تورم در این بخش نباشیم.
قانون مالیات‌ستانی از خانه‌های خالی عقیم مانده است
ایمنا: طرح‌های دولت برای ساماندهی بازار مسکن را چطور ارزیابی می‌کنید؟
حجازی: در سال‌های اخیر تورم بخش مسکن بسیار بالا بوده است و در دو سال گذشته این موضوع شدت گرفت که منجر به ورود دولت به این بخش شد. حکم دستوری که دولت برای مهار تورم اجاره‌بها در زمان شیوع کرونا داد، به نوعی منجر به چالش در این بازار شد. این در حالی است که در این حوزه نیازمند قانون مدون و زیرساخت منطقی هستیم. به‌طور کلی می‌توان گفت برای رفع مشکل مسکن نیازمند اقدامات متعددی هستیم. دولت نمی‌تواند صرفاً با قانون‌گذاری این حوزه را ساماندهی کند.
مالیات‌ستانی از خانه‌های خالی مدتی است در دستور کار دولت قرار گرفته تا تورم اجاره‌بها را کاهش دهند. این قانون عقیم‌مانده است و نمی‌تواند به این هدف برسد و ناتوانی این قانون امروز به همه ثابت شده است چراکه در سال‌های گذشته نتوانستند آن را اجرا کنند. حتی شناسایی خانه‌های خالی نیز به چالشی برای دولت تبدیل شد، به نحوی که تصمیم گرفته شد شناسایی خانه‌های خالی بر اساس مصرف برق، گاز و یا آب انجام شود که در نهایت نتوانست از این طریق نیز آمار دقیقی کسب کند.
برای اخذ مالیات از خانه‌های خالی نیازمند همسویی دو نهاد وزارت راه و شهرسازی و سازمان امور مالیاتی هستیم. اگر قرار باشد خانه‌های خالی به صورت میدانی شناسایی شود، هزینه‌های بسیاری دارد و تاکنون این قانون ناکارآمد بوده است. همچنین مالیاتی که در این قانون برای خانه‌های خالی تعیین شده، متناسب نیست و این قانون زیرساخت کاملی ندارد. تورم به قدری بالا است که حتی با پرداخت این مالیات نیز افراد چندان ضرر نمی‌کنند. بنابراین این مالیات نمی‌تواند بازدارنده باشد. مبالغ مالیات بر خانه‌های خالی باید به نحوی افزایش پیدا کند که در اختیار داشتن این خانه‌ها برای افراد صرفه اقتصادی نداشته باشد.
فقط ۲۰ درصد از مردم در سامانه املاک خوداظهاری کرده‌اند
ایمنا: روند ساخت مسکن در سال‌های گذشته چگونه بوده است؟ چرا با مشکل عرضه مسکن مواجهیم؟
حجازی: در سال‌های اخیر با وجود اجرایی شدن طرح‌هایی همچون نهضت ملی، ساخت مسکن بسیار ناچیز بوده و این در حالی است که هر ساله ۲۰ درصد بر تقاضای مسکن افزوده می‌شود. راه‌اندازی مترو و فراهم‌سازی زیرساخت‌های حمل و نقل عمومی به شهرها و شهرک‌های اطراف شهرها می‌تواند نقش قابل توجهی در کاهش تورم بخش رهن و اجاره ایفا کند. به عنوان مثال در اصفهان، شاهین‌شهر، خورزوق و بهارستان ظرفیت قابل توجهی برای اسکان دارد که اگر زیرساخت مترو برای این شهرها فراهم شود، می‌توان به خوبی از آن بهره برد.
برای حل مشکلات مسکن نیازمند راهکارهای موقتی هستیم که در کوتاه‌مدت نتیجه بخش باشد. خوداظهاری ثبت‌نام در سامان ملی اسکان وزارت راه و شهرسازی فقط مشارکت ۲۰ درصد از مردم را داشته است.
۸۰ درصد خانه‌های خالی تحت مالکیت نهادهای دولتی و اشخاص حقوقی است و این افراد در سامانه املاک خود اظهار نکرده‌اند و این سامانه نیز نمی‌تواند آن را شناسایی کند. امکان ارتباط با سامانه ملی مسکن برای این دسته از خانه‌های خالی وجود ندارد. عملیاتی بودن قوانین، همچنین اجرای صحیح آن در کشور ما مورد توجه قرار نمی‌گیرد و در حالی که قانون به خوبی اجرا نشده؛ گرانی املاک به گردن مشاوران املاک انداخته شده است.
چالش اجاره‌بها ناشی از کمیسیون مشاوران املاک نیست
ایمنا: مشاوران املاک چقدر در افزایش قیمت‌ها موثرند؟
حجازی: قانون تفسیر کرده است که با توجه به اینکه کمیسیون مشاوران املاک بر اساس درصدی از مبلغ قرارداد تعیین می‌شود، بنابراین مشاوران املاک برای کسب سود بیشتر قیمت قراردادها را افزایش می‌دهند تا کمیسیون بیشتری دریافت کنند.
کانون کارشناسان دادگستری در زمان تعیین قیمت رهن و اجاره؛ عوامل متعددی از جمله منطقه، موقعیت جغرافیایی، مصالح استفاده شده در مسکن و قیمت تمام شده را در نظر می‌گیرد و با توجه به نوساز بودن آن، بین چهار تا شش درصد از قیمت تمام شده ملک به عنوان رهن و اجاره تعیین می‌شود. به عنوان مثال برای یک خانه نوساز به‌طور متوسط چهار درصد ارزش معاملاتی، مبنای اجاره‌بها است. بنابراین مقدار ناچیز حق‌الزحمه مشاوران است نمی‌تواند پارامتر قوی در تعیین نرخ اجاره‌بها باشد. پروانه ساختمانی و مصالح درصد بسیار زیادی از هزینه مسکن را به خود اختصاص داده است و این حق‌الزحمه سهمی در تعیین قیمت مسکن ندارد.
دولت اعلام کرده است که میزان کمیسیون مشاوران املاک باید بر اساس منطقه قرارگیری آنها تعیین شود که با توجه به نبود زیرساخت مناسب، امکان انجام آن بسیار کم است. حتی اگر این اتفاق نیز انجام شود هزینه‌های ساخت یک منزل مسکونی تغییری نمی‌کند که قیمت تمام شده ملک تغییر کند. دولت با هدف کاهش اجاره‌بها، در حالی برای مشاوران املاک تعیین تکلیف کرده است که این طرح هیچ تأثیری در کاهش قیمت‌ها ندارد.
چالش اجاره‌بها ناشی از کمیسیون مشاوران املاک نیست و عوامل متعددی از جمله همین قوانین که مانع معاملات شده است در این زمینه وجود دارد. گویی دولت دیواری کوتاه‌تر از مشاوران املاک نداشته و این مسئله را به گردن مشاوران املاک انداخته است. بر اساس مصوبات کارگروه مسکن استان، اگر مشاور املاکی قراردادی نامتعارف تنظیم کند تخلف کرده و مجازات می‌شود. امروز مشاوران املاک نمی‌توانند در تعیین رهن و اجاره نقش ایفا کنند. آنچه منجر به ارائه قیمت‌های نامتعارف شده، تورم موجود در جامعه و انتظاراتی است که بین مردم ایجاد شده است.
قوانین حوزه مسکن با یکدیگر در تعارض است
ایمنا: قوانین حوزه مسکن را چطور ارزیابی می‌کنید؟ آیا این قوانین کارآمد بوده است؟
برخی قوانین با یکدیگر تعارض دارد، در حالی که دریافت کد رهگیری از سامانه املاک برای افراد رایگان شده تا به نوعی دست مشاوران املاک از معاملات کوتاه شود. یکی از مهم‌ترین معضلاتی که مانع عرضه مسکن شده، قانون پیش‌فروش املاک است. این قانون دوازدهم دی‌ماه ۱۳۸۹ تصویب شد و در تاریخ ۹ بهمن‌ماه همان سال ابلاغ شد. در ماده ۲۵ این قانون آمده است که وزارت راه و شهرسازی، وزارت دادگستری و سازمان ثبت اسناد باید در زمان سه ماه، آئین‌نامه اجرایی آن را تهیه، تنظیم و ابلاغ کنند، اما این آئین‌نامه در تاریخ بیستم خردادماه ۱۳۹۳ ابلاغ شد.
از آن زمان تاکنون هیچ اقدامی در راستای این قانون امکان پذیر نیست. بر اساس این قانون، پس از مذاکرات مقدماتی توسط مشاوران املاک و پیدا کردن مشتری، طرفین قرارداد به دفاتر اسناد رسمی معرفی شوند تا سند رسمی تنظیم شود و این در حالی است که از سال ۹۳ تا کنون هیچیک از دفاتر اسناد رسمی موفق به تنظیم سند در این حوزه نشده‌اند. زیرساخت این قانون هنوز فراهم نیست و شهرداری‌ها هنوز برای واحدهای مجتمع‌های آپارتمانی، دفترچه محاسباتی و شناسنامه صادر نمی‌کنند.
ایمنا: سامانه املاک و مستغلات چگونه در بازار مسکن ایفای نقش می‌کند؟
حجازی سامانه املاک فقط برای منازلی که سند مالکیت داشته و یک مالک شش‌دانگ و یک نفر مستأجر دارد، قابل استفاده است. این سامانه ایراداتی دارد که آن را ناکارآمد کرده است و پاسخگوی نیاز مردم نیست. با توجه به اجرای همزمان مالیات بر خانه‌های خالی، منافع بسیاری از افراد در صورت ثبت معاملات خود در این سامانه به خطر می‌افتد که همین موضوع منجر شده افراد از ثبت‌نام در این سامانه خودداری کنند.
سامانه املاک و مستغلات هیچ ضمانت اجرایی برای قراردادها ندارد و این در حالی است که همه قراردادها بدون در نظر گرفتن محدودیتی برای تعیین قیمت‌ها در این سامانه ثبت می‌شود که این خود دلیلی بر قانونی شدن معاملات نامتعارف است. تا زمانی که همه مردم در سامانه املاک و مستغلات ثبت‌نام نکنند، امکان تشخیص خانه‌های خالی وجود ندارد و این اتفاق نخواهد افتاد. بنابراین، این طرح‌ها ناکارآمد خواهد بود. مالکیت و وضعیت سکونت باید به صورت همزمان مشخص شود. هیچ دستگاهی نمی‌تواند آماری از تورم مسکن اعلام کند و اگر آماری اعلام می‌شود نیز واقعی نیست. همچنین برداشت‌های ناصحیح از آمارها می‌تواند چالش‌هایی را ایجاد کند.
افزایش ۵۰ درصدی قیمت مسکن نسبت به سال گذشته
ایمنا: تغییرات قیمت مسکن از سال گذشته چگونه بوده است؟
حجازی: بر اساس قیمت‌های موجود به طور میانگین می‌توان گفت قیمت مسکن و اجاره نسبت به سال گذشته ۵۰ درصد افزایش پیدا کرده است. از آنجا که سازندگان مسکن از ابتدای شروع کار باید به شهرداری مراجعه کنند، آمار ساخت هر گونه مسکن در کشور از مرجع شهرداری عبور می‌کند. پس از آن، روند صدور سند در ادارات ثبت املاک دنبال می‌شود که از این طریق می‌توان آمار خانه‌های خالی را در اختیار داشت. بنابراین اگر شهرداری‌ها و سازمان ثبت املاک بتوانند با یکدیگر همکاری داشته باشند، می‌توان با کمترین هزینه آمار خانه‌های خالی را در اختیار داشت.
ارائه تخفیفات مالیاتی برای مالکانی که قیمت رهن و اجاره را به صورت منصفانه اعلام می‌کنند می‌تواند مشوقی برای رفع مسئله رهن و اجاره باشد. در اتحادیه مشاوران املاک نیز برای تمدید قرار داد تخفیف ۵۰ درصد ارائه داده‌ایم. دولت نیز باید با افزایش مشوق‌ها در این حوزه ایفای نقش کند. امروز شاهد جابه‌جایی افراد به حاشیه شهرها و همچنین تغییر متراژ خانه‌های استیجاری هستیم تا افراد بتوانند افزایش قیمت رهن و اجاره را مدیریت کنند.
قیمت مسکن در اصفهان از متری ۲۰ تا ۱۵۰ میلیون تومان است
ایمنا: اکنون قیمت مسکن در اصفهان چگونه است و نسبت به گذشته چه تغییراتی داشته است؟
حجازی: در سال گذشته به طور متوسط قیمت مسکن در اصفهان از هر متر ۲۰ تا ۱۰۰ میلیون تومان بوده که در سال جاری به طور متوسط بین ۳۰ تا ۴۰ درصد افزایش یافته است. گران‌ترین منطقه اصفهان جنوب آن و محله‌هایی همچون مرداویج است که قیمت مسکن در آن اکنون به بیش از ۱۵۰ میلیون تومان رسیده است. در محدوده خیابان کاوه و زینبیه قیمت هر متر مسکن بین ۲۰ تا ۲۴ میلیون تومان متغیر است. همچنین فرونشست بر قیمت مسکن در برخی از محلات اصفهان تأثیر منفی گذاشته است.
ایمنا: به نظر شما چه اقدامی می‌تواند در بازار رهن و اجاره تأثیر سریع‌تری داشته باشد؟
حجازی: دولت برای رفع معضل رهن و اجاره در کوتاه‌مدت و عبور از تابستان سال جاری با استفاده از بسته‌های تشویقی می‌تواند در این زمینه ایفای نقش کند. بار مدیریت این بازار اکنون فقط بر دوش مردم است.
همچنین برای افزایش عرضه مسکن لازم است دولت از بخش خصوصی حمایت ویژه داشته باشد و از کمک آنان بهره ببرد. تعرفه اخذ تراکم، صدور سند و مراحل اداری امروز هزینه‌های هنگفتی دارد که هرساله به صورت پلکانی افزایش پیدا می‌کند. بنابراین نیازمند ورود دولت به این حوزه هستیم تا بخش خصوصی در حوزه مسکن بتواند بیش از این فعالیت کند.
دولت امروز وام کمک هزینه ودیعه در اختیار مردم قرار می‌دهد. اسناد و مدارک لازم برای دریافت این تسهیلات به قدری زیاد است که بسیاری از افراد از اخذ آن منصرف می‌شوند. مبلغ این وام‌ها نیز دردی از مردم دوا نمی‌کند. متأسفانه در جامعه ما بسیاری از افراد پیش از بازنشستگی اقدام به دریافت پروانه مشاوران املاک می‌کنند و این درحالی است که برای تأسیس این دفاتر ظرفیتی تعیین نشده است.
درگاه ملی مجوزها امروز به‌راحتی برای افراد در بسیاری از حوزه‌ها، پروانه کسب‌وکار صادر می‌کند و این در حالی است که صنوف تخصصی از این موضوع آسیب دیده‌اند و افراد غیرمتخصص به این حوزه‌ها ورود کرده‌اند.
نظر شما