به گزارش خبرنگار ایمنا، مالکیت اشخاص حقیقی و حقوقی بر اموال انواع مختلفی دارد؛ تملک اختصاصی، اجاره‌ای، ایجاد حق انتفاع، ایجاد حق ارتفاق و اشاعه از رایج‌ترین انواع مالکیت است. یکی از انواع مالیکت اشخاص بر اموال که در قانون مدنی نیز صراحتا به آن اشاره شده است، اشاعه است و منظور از آن حالتی که دو یا چند نفر در یک مال حق مالکیت دارند بدون آنکه قدرالسهم هر یک مشخص باشد، اشاعه در این معنا در مقابل افراز قرار می‌گیرد که در آن قدرالسهم هر یک از شرکای مال مشخص شده است.
یکی از مصادیق اشاعه در اموال، در آپارتمان‌ها است. آپارتمان‌نشینی شیوه‌ای خاص از سکونت افراد در شهرها است که به دلیل ماهیت آن در برخی موارد سبب امتزاج و تداخل حقوق مالکیت می‌شود؛ به عبارت دیگر شیوه خاص زندگی در آپارتمان‌ها که متاثر از شرایط خاص زندگی شهری است، در برخی موارد سبب می‌شود که مالکان یا ساکنان واحدهای مختلف در برخی قسمت‌ها با یکدیگر شریک شوند.
برقرار شدن این شیوه مالکیت به معنای نقض مالکیت اختصاصی نیست و هر مالک در اداره حصه یا واحد اختصاصی خود کاملا مختار است و تا جایی که به حقوق سایرین لطمه وارد نشود، نمی‌توان او را محدود یا مجبور کرد، زیرا طبق قاعده تسلیط که در مواد ۳۱ به بعد قانون مدنی نیز منعکس شده، هر مالک حق اعمال هر تغییر در مال خود را دارد تا زمانی که به دیگران ضرر نرساند. به عنوان نمونه تبصره ۳ ماده ۵۳ قانون مالیات‌های مستقیم مقرر می‌دارد: از نظر مالیات بر درآمد اجاره املاک هر واحد آپارتمان در حکم یک واحد مستقل محسوب می‌شود.
در زمان واگذاری واحدهای آپارتمان باید حدود و ثغور مالک جدید بر بخش‌های اختصاصی و مشاعی آپارتمان کاملا مشخص باشد در غیر این صورت مشکلات زیادی در این زمینه ایجاد خواهد شد. بخشی از اشاعات آپارتمان شامل انشعابات آب، برق، گاز و تلفن است که از نظر ماهیت نوعی امتیاز برای هر یک از مالکان است و کالا محسوب نمی‌شود، بنابراین نقل و انتقال آن در قالب عقد بیع ممکن نیست و تابع عقد صلح است، هر چند به غلط در مبایعه‌نامه‌ها، قولنامه‌ها یا محاوره‌های عمومی از آن به عنوان خرید و فروش یاد می‌شود. البته انتقال تلفن ثابت به دلیل آنکه جرایمی مانند مزاحمت‌های تلفنی بر آن بار می‌شود و لازم است مشخصات مالک آن کاملا مشخص باشد، مالک جدید می‌تواند با در دست داشتن اسناد مالکیت به یکی از دفاتر خدمات پستی مراجعه و تقاضای انتقال مالکیت تلفن ثابت را داشته تسلیم کند. نکته بسیار مهم آنکه همه این موارد در ساختمان‌هایی مصداق دارد که همه واحدها با کنتور مشترک تغذیه می‌شود در غیر این صورت، یعنی حالتی که هر واحد انشعاب آب، برق و گاز مجزا داشته باشد، در زمان انتقال واحد، انشعابات نیز تعیین و واگذار می‌شود.
انباری از آن قسم بخش‌های آپارتمان است که مالکیت اختصاصی دارد و در صورتمجلس تفکیکی نیز به آن تصریح می‌شود؛ البته این بدان معنا نیست که مالک واحد آپارتمانی می‌تواند انبار را جدای از آپارتمان به شخصی غیر از مالکان آپارتمان بفروشد یا اجاره دهد، زیرا این قانون در تعارض آشکار با روح قانون تملک آپارتمان‌ها بوده و به منزله ایجاد امکانِ نقضِ حریم خصوصی افراد ساکن است، اما اجاره یا فروش انبار به مالکان آپارتمان ایرادی ندارد.
پارکینگ از دیگر بخش‌های آپارتمان است که تملک و نحوه استفاده از آن در بسیاری موارد سبب بروز مناقشاتی بین مالکان یا بهره‌برداران می‌شود. تعلق پارکینگ ساختمان به یک واحد آپارتمانی دو صورت دارد، نوعی از آن تعلق اختصاصی است که پس از تعیین موقعیت پارکینگ در صورتمجلس تفکیکی و سند رسمی، ملک اختصاصی مالک محسوب می‌شود، اما صورت دیگر مالکیت مشاعی پارکینگ است که در آن مختصات کلی پارکینگ در صورتمجلس تفکیکی تعیین و استفاده از آن با توافق مالکان به روش‌های گوناگون از جمله به قید قرعه است.
البته برخی از مشکلات موجود در این زمینه، از زمانی که واحدهای ثبتی به قید ظرفیت پارکینگ مشاعی در صورتمجلس تفکیکی به منظور استفاده تعداد مشخص خودرو پرداخته و صراحتاً در آن ذکر می‌شود که چند واحد از قطعات مورد تفکیک فاقد پارکینگ و چند واحد دارای پارکینگ است و همین مطلب در اسناد مالکیت مورد انتقال نیز نوشته شده و شهرداری نیز در گواهی پایان ساختمان به تعداد پارکینگ به صورت مشخص اشاره می‌کند، تا اندازه‌ای رفع شده است.
بخش دیگری از مشاعات آپارتمان، بخش‌هایی مانند راه‌پله، پشت‌بام و مجراهای آب است که طبق ماده ۲ قانون تملک آپارتمان‌ها قابل استفاده اختصاصی نیست و همه افراد از آن استفاده می‌کنند، در اینگونه موارد حق استفاده از این بخش‌ها طبق ماده ۳ آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها با همه شرکا و مالکان است، مگر اینکه عرف و عادت محل به گونه دیگری اقتضا کند.
یادداشت از: عباس صادقی، خبرنگار خبرگزاری ایمنا
نظر شما