به گزارش خبرنگار ایمنا، افزایش تعداد آپارتمان‌نشینان و همچنین کاربری‌های مختلف تجاری و مسکونی ایجاد شده برای آپارتمان‌ها باعث شده تا مقنن برای ساماندهی وضعیت سکونت و استیفاء تجاری از آپارتمان‌ها و جلوگیری از تضییع حقوق ساکنان و بهره‌برداران آن‌ها، قوانین موضوعه و آیین‌نامه‌های اجرایی را وضع و ابلاغ کند که مهم‌ترین آن‌ها "قانون تملک آپارتمان‌ها" و آیین‌نامه اجرایی راجع به آن است. در این سند قانونی تکالیف و حقوق مختلفی برای ساکنان آپارتمان‌های مسکونی، مالکان و مستاجران مجتمع‌های تجاری و هیئت مدیره آن‌ها تعیین شده است. بی‌توجهی به حقوق و تکالیف مقرر در قانون برای مالکان، بهره‌برداران، مستأجران، مدیران و اعضای هیئت مدیره می‌تواند مسئولیت مدنی و کیفری آنان را به دنبال داشته باشد؛ به‌ویژه آنکه گاه غیرانتفاعی بودن خدمات مدیران و اعضای هیئت مدیره آپارتمان‌ها و در بعضی مواقع ناآگاهی آنان به قانون، ممکن است سبب غفلت آنان از ادای بعضی تکالیف قانونی شود. هر چند در پاره‌ای از موارد ضمانت‌های اجرایی پیش‌بینی شده درخصوص اجرای مفاد تعهدات، تکالیف و حقوق افراد مشمول این سند قانونی بازدارنده نیست، اما در مجموع مفید و کارآمد است، به‌ویژه آنکه در ادوار مختلف اصلاح این قانون بر کارآیی آن افزوده شده است. پیش از ورود به بحث، لازم به یادآوری است که اعضای هیئت مدیره ساختمان تنها می‌توانند در خصوص حفظ و اداره مجتمع و اجرای تصمیمات مجمع عمومی آن تصمیم بگیرند و این تصمیمات باید ظرف ۱۰ روز از تاریخ تنظیم صورتجلسه موضوع ماده ۱۲ آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها، به اطلاع شرکای غایب برسد تا بر اساس ماده ۱۳ این آیین‌نامه برای شرکا و ساکنان الزام‌آور باشد.
الزام به پرداخت هزینه‌های مشاعی آپارتمان
یکی از مهم‌ترین تعهدات آپارتمان‌نشینان یا بهره‌برداران از مجتمع‌های تجاری، پرداخت اُجور(حق‌العمل مستخدم، اجاره بهای ملک موقوفه و ...) و هزینه‌های اداره آن است. این هزینه‌ها باید قبل یا بعد از پرداخت بر اساس ماده ۲۱ آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها، بوسیله نامه سفارشی برای شریک یا مالک ارسال شده باشد. به موجب ماده ۱۰ قانون تملک آپارتمان‌ها، خریداران آپارتمان نسبت به مساحت قسمت اختصاصی خریداری شده در زمینی که کل ساختمان روی آن بنا شده یا اختصاص به ساختمان دارد، مُشاعا سهیم می‌شوند. مالکیت مُشاعی بر خلاف مالکیت اختصاصی محدودیت‌هایی دارد. مالک اختصاصی طبق ماده ۳۰ قانون مدنی حق اعمال هرگونه تصرف و انتفاع در ملک خود را دارد و جز به حکم صادره از سوی مرجع صالح، نمی‌توان از انتفاع مالک و اعمال حقوق مالکانه در ملک اختصاصی یا بهره‌برداری از ثمرات و متعلقات آن جلوگیری کرد.
بیشتر بخوانید در:
تخلفات ساختمانی چه عواقبی به دنبال دارد؟
شرایط ویژه آپارتمان‌های موقوفه
در قسمت اخیر ماده ۱۰ قانون تملک آپارتمان‌ها آمده است که مالک آپارتمان‌های موقوفه یا احداث شده بر اراضی موقوفه یا خالصه باید اُجور(اجرت مقرر در قانون اوقاف) متعلق به بنا و مستحدثات را بر اساس همان نسبت مقرر در صدر ماده پرداخت کنند؛ تعیین این اُجور، شیوه پرداخت و سهم متولی یا امین انتسابی از سوی سازمان اوقاف و امور خیریه بر اساس قانون اوقاف و آیین‌نامه اجرایی آن تعیین و وصول می‌شود. مالکان آپارتمان‌های موقوفه یا احداث شده بر روی اراضی موقوفه نیز در صورتی که به ساختمان ایرادات اساسی وارد شود به گونه‌ای که امکان سکونت در آن سلب یا با صعوبت انتفاع مواجه شود و امین یا متولی از تعمیر آن خودداری کند و یا به هر شیوه در نگهداری بنا و رعایت غبطه ساکنان یا مستاجران یا بهره‌برداران کوتاهی کند، می‌توانند به اداره اوقاف شهرستان یا نمایندگی این سازمان در محل استقرار ملک مراجعه و درخواست رسیدگی کنند. در مواردی که طبق قانون مدنی و قانون اوقاف، جواز فروش آپارتمان موقوفه صادر می‌شود باید وجه حاصل از فروش به اَقرب به غَرَض واقف صرف و در هر حال، مصالح مستآجران و مُنتفعان نیز حفظ و از اِتلاف آن جلوگیری شود.
نکته قابل توجه در ماده ۱۰ قانون تملک آپارتمان‌ها آن است که حتی اگر مالکی از استفاده از تمام یا بخشی از مشاعات ساختمان به هر علت خودداری کند نیز مکلف به پرداخت هزینه‌های مترتب بر آن است؛ به همین دلیل مثلا مالکان طبقات پایین نمی‌توانند از پرداخت هزینه تعمیر سقف خودداری کنند. در صورتی که هر یک از مالکان آپارتمان‌های غیر موقوفه از پرداخت هزینه‌های نگهداری یا اُجور مترتب بر حفظ بنا خودداری کنند، مدیر یا هیئت مدیره آپارتمان وفق ماده ۱۰ مکرر قانون تملک آپارتمان‌ها، مکلف است در قالب اظهارنامه رسمی که مبلغ بدهی در آن قید شده، تادیه آن را مطالبه کند. اگر مالک بدهکار در مهلت ۱۰ روز سهم بدهی خود را نپردازد، مدیر یا هیئت مدیره می‌تواند به تشخیص خود و با توجه به امکانات موجود از دادن خدمات از قبیل شوفاژ، تهویه مطبوع، آب گرم، برق یا ... به مشترک خودداری کنند؛ لازم به ذکر است که مهلت ۱۰ روزه مقرر در این قسمت ماده ۱۰ از تاریخ ابلاغ اظهارنامه به مالک بدهکار محاسبه می‌شود. ابلاغ باید طبق قواعد مقرر در آیین دادرسی مدنی انجام شود و ضمانت اجرای رعایت نشدن آن و تضییع حقوق مالک یا شریک آپارتمان از این جهت با طرح شکایت در محکمه صادر کننده ابلاغ قابل رسیدگی است.
توقیف اموال در قبال بدهی مالک
اگر مالک یا استفاده کننده همزمان اقدام به تصفیه حساب نکنند، مدیر یا هیئت مدیره ساختمان می‌توانند از واحد اجرائیات اداره ثبت اسناد و املاک تقاضای صدور اجرائیه کنند و اجرای آن نیز طبق آیین اجرای اسناد رسمی است. نکته مهم آن است که به محض تادیه وجوه از سوی بدهکار یا صدور دستور موقت از سوی دادگاه که بر طبق آیین دادرسی مدنی و به درخواست مالک بدهکار صادر می‌شود، باید بلافاصله تا تعیین تکلیف نهایی، خدمات مشترک برقرار شود، زیرا در اینگونه موارد یا بدهی تصفیه شده یا تآمین مناسب از مالک بدهکار اخذ شده و دیگر موجبی برای قطع خدمات وی وجود ندارد.
بیشتر بخوانید در:
قدرالسهم شهرداری‌ها در افراز و تفکیک چقدر است؟
اگر قطع خدمات مشترک ممکن یا موثر نباشد مدیر یا هیئت مدیره آپارتمان می‌توانند با ارایه دادخواست الزام به تادیه دِین در محکه حقوقی، مسئله را پیگیری کنند و محاکم نیز موظفند اینگونه موارد را خارج از نوبت رسیدگی کنند. در اینگونه موارد مالک واحد بدهکار به محرومیت از خدمات دولتی و پرداخت جریمه تا دو برابر مبلغ بدهی به نفع مجموعه آپارتمانی محکوم می‌شود و استفاده مجدد محکوم‌علیه از این خدمات مشروط به پرداخت کلیه هزینه‌های معوق طبق گواهی مدیر یا هیئت مدیره به انضمام هزینه‌های مربوط به استفاده مجدد است؛ البته نظر مدیر یا هیئت مدیره نیز ظرف ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه به مالک در دادگاه بدوی محل وقوع آپارتمان قابل اعتراض است و دادگاه نیز خارج از نوبت و بدون تشریفات آیین دادرسی مدنی به آن رسیدگی می‌کند و رأی این محکمه قطعی است.
اگر رسیدگی به درخواست قطع خدمات به فوریت ممکن نباشد و محکمه برای اظهار نظر در این مورد به زمان بیشتری نیاز داشته باشد، دستور موقت، دالّ بر توقف قطع خدمات مشترک، تا اصدار رأی نهایی را صادر می‌کند. اگر مالک یا استفاده کننده برای بار دوم در دادگاه محکوم به پرداخت هزینه‌های مشترکی شوند، علاوه بر محکومیت به پرداخت محکومٌ‌به، نسبت به تادیه مبلغی معادل مبلغ محکومٌ‌به نیز جریمه می‌شوند.
اعضای هیئت مدیره در اجرای دستور قانونی ماده ۲۰ آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها، مکلفند کل بنا را در مقابل حریق بیمه کنند، همچین آنان وظیفه دارند در آپارتمان‌هایی که دارای بیش از ۱۰ واحد است، دربان استخدام کنند. بر همین اساس شرکا نیز مکلف به تادیه قدرالسهم خود از حق بیمه و حقوق قانونی دربان هستند و نپرداختن آن نیز دارای ضمانت‌های اجرایی فوق‌الذکر است. مستفاد از ماده ۱۹ آیین‌نامه مذکور، مدیر یا مدیران امین شرکا هستند و به همین لحاظ یَد آنان امانی محسوب می‌شود و در صورت تعدی و یا تفریط و کوتاهی از انجام وظایف محوله، مسئول جبران اصل و خسارات وارده به مالکان یا سکنه هستند.
یادداشت از: عباس صادقی، خبرنگار خبرگزاری ایمنا
نظر شما