به گزارش خبرگزاری ایمنا از گلستان، بازار اجاره مسکن در گلستان مانند بسیاری از نقاط کشور، تحت تأثیر مجموعه‌ای از عوامل اقتصادی و ساختاری نظیرهزینه‌های ساخت‌وساز، رشد قیمت زمین و مصالح، محدودیت عرضه واحدهای مسکونی و شرایط عمومی اقتصادی قرار گرفته است.
به باور کارشناسان مشاوران املاک همواره یکی از حلقه‌های مورد توجه در زنجیره معاملات مسکن هستند زیرا نقش پررنگی در رعایت ضوابط قانونی و کنترل معاملات ایفا می کند، اما فعالان این صنف معتقدند نمی‌توان افزایش اجاره‌بها را به عملکرد یک گروه خاص نسبت داد و برای حل این معضل باید عوامل ریشه‌ای بازار مسکن مورد بررسی قرار گیرد.
با این حال بررسی دیدگاه مدیران دولتی، نمایندگان صنفی مشاوران املاک و فعالان حوزه ساخت‌وساز نشان می‌دهد مسئله افزایش اجاره‌بها، نتیجه تعامل چندین عامل اقتصادی و مدیریتی است، موضوعی که بدون افزایش عرضه مسکن و اصلاح سیاست‌های حمایتی، صرفاً با برخوردهای نظارتی قابل حل نخواهد بود.
افزایش اجاره‌بها، فشار مضاعف بر خانوار
احسان مرشدطلب یک از شهروند گلستانی با گلایه از افزایش قابل توجه اجاره‌بهای مسکن در استان می گوید: هزینه اجاره‌خانه در ماه‌های اخیر به اندازه‌ای افزایش پیدا کرده که بخش زیادی از درآمد خانوار صرف تأمین مسکن می‌شود و برای سایر هزینه‌های ضروری زندگی با مشکل مواجه هستیم.
وی ادامه می‌دهد: هر سال هنگام تمدید قرارداد اجاره، با افزایش مبلغ رهن یا اجاره مواجه می‌شویم و پیدا کردن خانه‌ای با قیمت مناسب، به‌خصوص برای خانواده‌هایی که درآمد متوسط یا پایین دارند، بسیار دشوار شده است.
این شهروند می افزاید: درآمد ما متناسب با افزایش هزینه‌های زندگی و اجاره‌بها افزایش پیدا نکرده و در شرایط اقتصادی فعلی، پرداخت اجاره‌بهای بالا فشار زیادی به خانواده وارد می‌کند.
وی می گوید: گاهی برای پیدا کردن خانه‌ای با اجاره کمتر مجبور می‌شویم به حاشیه شهر یا خانه‌هایی با امکانات کمتر برویم، اما حتی در این شرایط نیز قیمت‌ها برای بسیاری از خانواده‌ها سنگین است.
وی با تاکید بر اینکه مسکن یک نیاز اساسی است و نمی‌توان از خانواده‌ها انتظار داشت بخش عمده درآمدشان را فقط برای پرداخت اجاره کنار بگذارند، می افزاید: اگر برای کنترل اجاره‌بها و افزایش عرضه مسکن چاره‌ای اندیشیده نشود، فشار اقتصادی بر مستأجران بیشتر خواهد شد.
مالک اجازه افزایش بهای مسکن ندارد
با وجود گلایه شهروندان گلستانی از افزایش افسار گسیخته قیمت اجاره مسکن اما مدیران دولتی معتقدند که موجران به لحاظ قانونی اجازه افزایش اجاره بهای مسکن را ندارد.
سید محمد حسینی مدیرکل راه و شهرسازی گلستان در این رابطه می گوید: در صورت استمرار شرایط قانونی قرارداد اجاره، مالک نمی‌تواند صرفاً با هدف جایگزینی مستأجر جدید، مستأجر فعلی را از ملک تخلیه کند.
وی ادامه می دهد: بر اساس مصوبه سران قوا، چنانچه مالک در سنوات قبل ملک را به فروش نرسانده باشد، مجوز تخریب و نوسازی دریافت نکرده باشد و مستأجر نیز اجاره‌بها را به‌موقع پرداخت کرده باشد، امکان تخلیه مستأجر به منظور آوردن مستأجر جدید وجود ندارد.
معاون مسکن و ساختمان اداره‌کل راه و شهرسازی گلستان می‌افزاید: حتی در مواردی که مالک عنوان کند قصد دارد ملک را برای سکونت نزدیکان خود، از جمله فرزندش، مورد استفاده قرار دهد، احراز این موضوع باید از طریق مراجع قضایی انجام شود و مالک نمی‌تواند صرفاً با طرح چنین ادعایی اقدام به تخلیه مستأجر کند.
وی با تاکید بر اینکه این موضوع ضرورت نظارت دقیق بر بازار اجاره و عملکرد مشاوران املاک را دوچندان می‌کند، می‌افزاید: اداره‌کل راه و شهرسازی استان نیز در همین راستا اقدامات نظارتی خود را دنبال کرده است.
حسینی با بیان اینکه در جریان این بازدیدها موارد تخلف شناسایی و به مراجع ذی‌صلاح اعلام شده است، اضافه می‌کند: موارد تخلف شناسایی‌شده برای رسیدگی به مراجع مربوط از جمله تعزیرات حکومتی گزارش شده وروند رسیدگی و برخورد قانونی با متخلفان نیز با جدیت دنبال شود.
اداره کل تعزیرات حکومتی استان یکی دیگر از دستگاه های دولتی است که افزایش مبلغ اجاره بیش از ۲۵ درصد را تخلف می داند و از برخورد جدی با متخلفین خبر می دهد.
ممنوعیت دریافت اجاره بهای بیش از سقف قانونی
رضا قشلاقی، مدیرکل تعزیرات حکومتی گلستان با اشاره به ضوابط تعیین‌شده برای افزایش اجاره‌بهای مسکن، می‌گوید: در صورت احراز تخلف و دریافت اجاره‌بهای بیش از سقف قانونی، مبلغ اضافه دریافت شده به مستأجر بازگردانده می‌شود و برای موجر متخلف نیز مجازات قانونی در نظر گرفته شده است.
وی اضافه می‌کند: در قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها که در سال ۱۴۰۳ تصویب شد، ضوابطی برای نحوه افزایش اجاره‌بهای مسکن پیش‌بینی شده است و دستگاه‌های نظارتی نیز بر اجرای این ضوابط نظارت دارند.
مدیرکل تعزیرات حکومتی گلستان می افزاید: تعزیرات حکومتی با همکاری مجموعه راه و شهرسازی، اتاق اصناف و اداره کل صنعت، معدن و تجارت، به‌ویژه در مقاطعی که تقاضا برای اجاره مسکن افزایش پیدا می‌کند، گشت‌های مشترک برگزار کرده و میزان رعایت ضوابط قانونی را مورد بررسی قرار می‌دهد.
وی در پاسخ به گلایه‌ها درباره افزایش اجاره‌بها بیش از نرخ تعیین‌شده، می‌گوید: تعزیرات بر اساس مستنداتی که از سوی شهروندان ارائه می‌شود و در صورت احراز تخلف، امکان ورود و برخورد قانونی دارد.
قشلاقی تاکید می‌کند: در صورت اثبات تخلف، مبلغ اضافه‌ای که از مستأجر دریافت شده، به وی بازگردانده خواهد شد و برای موجری که ضوابط قانونی را رعایت نکرده نیز مجازات پیش‌بینی شده است.
وی با اشاره به مسئولیت مشاوران املاک می گوید: برای مشاور املاکی که ضوابط قانونی را رعایت نکند نیز در قانون مجازات پیش‌بینی شده است. بر همین اساس مشاوران املاک ملزم هستند قراردادهای اجاره را در سامانه‌های مربوطه ثبت کنند و اگر قرارداد به شکل قانونی تنظیم شده و مشخص باشد که سقف قانونی افزایش اجاره بها رعایت نشده است، امکان برخورد با متخلف برای دستگاه‌های نظارتی فراهم خواهد بود.
مشاوران املاک عامل گرانی اجاره‌بها نیستند
اما با وجود این اهرم های بازدارنده برای گرانی مسکن آنچه در بازار اجاره ملک مشاهده می شود افزایش قیمت بی رویه اجاره خانه است که به گفته مدیران دولتی یکی از عوامل اصلی آن مشاوان املاک به علت دریافت مبلغ بیشتری حق العمل است موضوعی که نایب‌رئیس اتحادیه مشاوران املاک استان آن را صراحتا رد کرده و تورم و شرایط بازار را عامل آن می داند.
حمید تیموری، نایب‌رئیس اتحادیه مشاوران املاک استان گلستان با رد اینکه مشاوران املاک عامل اصلی افزایش اجاره‌بها هستند می‌گوید: برای حل ریشه‌ای مشکلات بازار اجاره باید عوامل واقعی افزایش قیمت شناسایی و در کنار برخورد با تخلفات، راهکارهای جایگزین مانند توسعه مسکن استیجاری دنبال شود.
وی می‌افزاید: نمی‌توان به‌صورت مطلق افزایش اجاره‌بها را به عملکرد مشاوران املاک نسبت داد و برای بررسی افزایش‌های حتی ۱۰۰ درصدی اجاره باید مجموعه عوامل مؤثر بر قیمت مسکن و اجاره‌بها را مورد توجه قرار داد.
تیموری یکی از عوامل افزایش قیمت مسکن، بالا رفتن هزینه تمام‌شده ساخت‌وساز و قیمت مصالح ساختمانی می‌داند و ادامه می‌دهد: زمانی که قیمت یک واحد مسکونی افزایش پیدا می‌کند، این موضوع به‌طور طبیعی بر میزان اجاره‌بهای آن نیز اثر می‌گذارد.
نایب‌رئیس اتحادیه مشاوران املاک گلستان با تأکید بر اینکه در برخی موارد تخلف یا رفتار نادرست از سوی فعالان این صنف ممکن است وجود داشته باشد، می‌افزاید: اگر در مواردی مشاور املاک قیمت‌های غیرواقعی به مالک پیشنهاد می‌دهد یا قیمت‌های کاذب درج‌شده در پلتفرم‌هایی مانند دیوار و شیپور را مبنا قرار می‌دهد، باید با آن برخورد شود، اما نباید عملکرد یک صنف را به‌صورت کلی عامل گرانی اجاره‌بها دانست.
وی یکی از دلایل افزایش اجاره بهای مسکن را افزایش قیمت ملک اعلام می‌کند و می‌گوید: با توجه به قیمت بالای منازل تازه ساخت، حتی نرخ خانه‌های با ۲۰ سال ساخت نیز به تبع آن افزایش می یابد بنابراین بخش بزرگی از مشکل نیز به گرانی قیمت مسکن باز می گردد.
برای اطلاع از دلیل افزایش قیمت مسکن به سراغ رئیس انجمن انبوه‌سازان گلستان رفتیم تا چرایی این مساله را برایمان توضیح دهد، به باور مهران فدوی رئیس انجمن انبوه‌سازان گلستان، افزایش قیمت مسکن نتیجه رشد بالای هزینه‌های ساخت است از جمله قیمت آهن، مصالح و افزایش چند برابری دستمزدها است.
وی می‌گوید: رشد قیمت مسکن تنها به تصمیم سازندگان مربوط نمی‌شود، بلکه افزایش شدید هزینه‌های ساخت، مصالح و دستمزد نیروی کار از عوامل اصلی این موضوع است.
فدوی با بیان اینکه شرایط اقتصادی و افزایش هزینه‌های تولید بر بازار مسکن اثر گذاشته است، می‌افزاید: قیمت برخی مصالح ساختمانی مانند آهن افزایش چشمگیری داشته و دستمزد کارگران و استادکاران ساختمانی نیز نسبت به سال گذشته رشد قابل توجهی داشته است.
وی معتقد است: وقتی هزینه‌های معیشتی کارگران افزایش پیدا می‌کند، طبیعتاً هزینه و دستمزد نیروی انسانی در پروژه‌های ساختمانی نیز بالا می‌رود و این موضوع مستقیماً روی قیمت تمام‌شده ساختمان اثر می‌گذارد.
رئیس انجمن انبوه‌سازان گلستان همچنین بر ضرورت توجه به توسعه محدوده‌های شهری و افزایش عرضه زمین برای کنترل بازار مسکن تأکید می کند و می‌افزاید: محدودیت زمین و دشواری‌های قانونی در توسعه شهرها از دیگر عواملی است که بر قیمت نهایی مسکن اثر می‌گذارد.
به گزارش ایمنا، بازار اجاره مسکن گلستان امروز با یک مسئله چندوجهی روبه‌رو است، مسئله‌ای که تنها در قالب نظارت بر معاملات یا برخورد با تخلفات خلاصه نمی‌شود. اگرچه شفافیت قراردادها، ثبت معاملات در سامانه‌های قانونی و برخورد با رفتارهای خارج از ضابطه می‌تواند بخشی از مشکلات بازار را کاهش دهد، اما بخش مهم‌تر به عوامل بنیادی مانند افزایش هزینه تولید مسکن، قیمت زمین، کاهش قدرت خرید خانوارها و نبود عرضه کافی بازمی‌گردد.
نظر شما