به گزارش خبرگزاری ایمنا، در سالهای اخیر، با تصویب و اجرای مجموعهای از قوانین جدید در حوزه اموال غیرمنقول، بسیاری از روالها و فرآیندهای سنتی مربوط به خرید و فروش ملک، انتقال مالکیت و تقسیم ارث تغییر یافتهاند. این تغییرات تنها به ظاهر معاملات محدود نشده، بلکه ساختار حقوقی و روش برخورد با املاک، به ویژه املاک مشاع، را نیز دگرگون کرده است؛ افراد و خانوادههایی که پیشتر بر اساس تجربه و روشهای قدیمی امور ملکی خود را پیش میبردند، اکنون باید با دستورالعملها و قواعد نوینی روبرو شوند که الزامآور و غیرقابل چشمپوشی هستند.
هدف اصلی این قوانین، شفافسازی روابط مالی و حقوقی میان مالکان و خریداران و همچنین جلوگیری از سوءاستفادهها و تخلفات رایج در این حوزه بوده است؛ یکی از انگیزههای مهم قانونگذار، در نظر گرفتن امنیت حقوقی شهروندان و حمایت از افرادی است که اطلاعات حقوقی کمتری دارند یا تا کنون گرفتار مشکلاتی مانند معاملات صوری یا فروش ملک بدون مجوز شدهاند؛ به همین منظور، قوانین جدید تلاش میکند تا جزئیات هرگونه معامله، نقل و انتقال یا بهرهبرداری از ملک را ثبت و مستندسازی کند تا امکان پیگیری و حل اختلافات به سهولت انجام شود.
در نهایت، با شروع اجرای این دستورالعملهای جدید، آگاهی و شناخت از آنها برای همه اقشار جامعه، بهویژه مالکان، وراث و معاملهگران حوزه املاک، به ضرورتی غیرقابل انکار تبدیل شده است. بیاطلاعی از قوانین جاری میتواند منجر به بروز مشکلات حقوقی، تضییع حقوق یا حتی از دست دادن ملک شود. از این رو، توصیه میشود افراد پیش از انجام هرگونه معامله یا تصمیمگیری در زمینه اموال غیرمنقول، زمان کافی را برای مطالعه و مشورت با کارشناسان و حقوقدانان اختصاص دهند تا بتوانند در چارچوب قوانین فعلی از حقوق خود به بهترین نحو محافظت کنند.
پایان دوره قولنامهها؛ مالکیت فقط با سند رسمی به رسمیت شناخته میشود
پریا آراسته، کارشناس حقوقی در گفتوگو با خبرنگار ایمنا با اشاره به تحولات گسترده در قوانین اموال غیرمنقول اظهار کرد: با تصویب و اجرای مقررات جدید، بسیاری از فرآیندهای مرسوم خرید و فروش ملک، ارث و مالکیت مشاع دچار تغییرات بنیادین شده است.
وی ادامه داد: هدف اصلی این قوانین، شفافسازی، کاهش تخلفات و افزایش اطمینان حقوقی مالکان است، بنابراین آگاهی شهروندان از این تحولات، ضرورتی اجتنابناپذیر شمرده میشود.
این کارشناس حقوقی با بیان اینکه یکی از مهمترین بخشهای اصلاحات اخیر، تاکید قانون بر سند رسمی است، تصریح کرد: طبق ماده جدید قانون ثبت، دیگر قولنامههای عادی اعتبار اثبات مالکیت ندارند و دادگاهها فقط به اسناد رسمی استناد خواهند کرد؛ کسانی که تنها با یک قولنامه عادی معامله ملک انجام دادهاند، باید هرچه سریعتر برای ثبت رسمی ملک خود اقدام کنند تا با مشکلات حقوقی مواجه نشوند.
وی با اشاره به راهاندازی سامانه کاداستر، خاطرنشان کرد: ثبت املاک و ورود اطلاعات دقیق در این سامانه، پیششرط هرگونه اقدام قانونی نظیر انتقال، ارث یا تفکیک ملک است و از این پس فقط املاکی که در کاداستر ثبت شدهاند، مورد شناسایی و حمایت قانون قرار میگیرند؛ به بیان دیگر، ملکی که در کاداستر نباشد، برای قانون وجود خارجی ندارد.
آراسته درباره مالکیت مشاع و تغییرات جدید گفت: تا پیش از این، فروش مال مشاع بدون رضایت همه شرکا تقریباً غیرممکن بود. اما طبق قانون جدید، چنانچه یکی از شرکا مایل به فروش سهم خود باشد و سایرین مخالفت کنند، با اخذ مجوز از دادگاه و البته شرایط خاص و سختگیرانه، میتواند سهم خود را به فروش برساند تا هم حقوق خودش رعایت شود و هم دیگران متضرر نشوند.
وی بیان داشت: اجرای این قوانین جدید زمینهساز کاهش دعاوی و اختلافات ملکی خواهد بود و شهروندان باید با آمادگی و اطلاعات کافی، خود را با این مقررات منطبق کنند؛ بیتوجهی به اهمیت اسناد رسمی و الزام ثبت در کاداستر، میتواند پیامدهای جدی و جبرانناپذیری برای معاملات و حقوق مالکیت افراد به همراه داشته باشد.
تقسیم ارث فقط با سند رسمی؛ دست رد قانون به توافقهای شفاهی و انتقالهای صوری
کارشناس حقوقی درباره قانون جدید تقسیم ارث اظهار کرد: بر اساس اصلاحات اخیر، تنها تقسیمنامههایی که به صورت رسمی ثبت شدهاند، معتبر شناخته میشوند.
وی ادامه داد: توافقهای شفاهی میان وراث، نوشتههای دستی یا حتی شهادت افراد، دیگر هیچ جایگاهی در روند تقسیم ارث نخواهند داشت و لازم است همه فرآیندها به شکل قانونی و با سند رسمی انجام شود.
این کارشناس حقوقی با اشاره به اینکه اختلافات و دعواهای خانوادگی بر سر ارث و میراث، در گذشته گاهی سالها در دادگاه ادامه پیدا میکرد، تصریح کرد: با اجرای این قانون تازه، از بروز بسیاری مشکلات حقوقی و سردرگمی خانوادهها جلوگیری خواهد شد.
وی افزود: یکی از مهمترین و جدیترین تغییرات، جرمانگاری انتقال صوری ملک است؛ به این معنا که اگر فردی برای فرار از پرداخت مهریه، مالیات یا دور زدن طلبکاران، ملک خود را به نام دیگری منتقل کند، این معامله از نظر قانون باطل بوده و فرد خاطی حتی ممکن است با مجازات کیفری مواجه شود.
آراسته با بیان اینکه قوانین مربوط به اموال غیرمنقول اکنون پیچیدهتر، اما شفافتر شدهاند، خاطرنشان کرد: عدم آگاهی کافی از این تغییرات میتواند نهتنها ضرر مالی جبرانناپذیر به همراه داشته باشد، بلکه حتی منجر به از دست رفتن کامل مالکیت افراد شود.
کارشناس حقوقی تأکید کرد: دانستن و آگاهی از جزئیات این قوانین، بهترین دفاع برای هر فرد محسوب میشود؛ بنابراین به هموطنان توصیه میشود، پیش از انجام هرگونه معامله، حتماً با مشاوران حقوقی مشورت کرده و از رسمی بودن تمامی مراحل اطمینان حاصل نمایند تا در آینده با مشکلی روبهرو نشوند.
قولنامههای عادی دیگر سند مالکیت نیستند
آراسته با اشاره به تحولات مهم قانون ثبت و نقلوانتقال املاک، اظهار کرد: بر اساس اصلاحات اخیر، قولنامه عادی بهتنهایی دیگر اعتبار قانونی برای اثبات مالکیت ندارد و صرفاً اسناد رسمی که در سازمان ثبت اسناد و املاک کشور به ثبت رسیدهاند، از نظر مراجع ذیصلاح معتبر شناخته میشوند.
وی ادامه داد: در سالهای گذشته، استفاده از قولنامههای دستی برای نقلوانتقال املاک معمول بود، اما امروز براساس قانون جدید، خریداران و فروشندگان باید برای اطمینان حقوقی معاملات خود، ثبت رسمی را در اولویت قرار دهند.
کارشناس حقوقی با اشاره به اینکه اجرای طرح کاداستر تحول بزرگی در نظام املاک کشور ایجاد کرده است، تصریح کرد: کاداستر یک سامانه ملی برای ثبت جامع اطلاعات و نقشههای ثبتی املاک است؛ طبق قانون جدید، ملکی که در کاداستر ثبت نشده باشد، از نظر انتقال قانونی، فاقد اعتبار است.
وی افزود: حذف رویههای غیررسمی در خرید و فروش املاک موجب شفافیت معاملات و کاهش دعاوی حقوقی خواهد شد؛ ثبت رسمی مشخصات جغرافیایی و ثبتی املاک، اعتماد عمومی را افزایش میدهد.
آراسته با بیان اینکه فروش ملک مشاع بدون اجازه شرکای دیگر در شرایط خاص امکانپذیر است، خاطرنشان کرد: اگر یکی از مالکان قادر به جلب رضایت سایر شرکا نباشد، میتواند از دادگاه مجوز فروش سهم خود را درخواست نماید؛ البته این مسیر قانونی محدودیتها و تشریفات خاص خود را دارد.
وی گفت: در خصوص تقسیم ارث، توافقهای شفاهی یا تقسیمنامههای عادی دیگر از نظر مراجع قضائی فاقد اعتبار بوده و صرفاً تقسیمنامه رسمی که در دفاتر اسناد رسمی ثبت شده باشد پذیرفته خواهد شد.
کارشناس حقوقی تاکید کرد: برخی افراد با توسل به نقلوانتقال صوری املاک، قصد فرار از دین یا پرداخت مهریه را دارند؛ براساس قانون جدید این اقدام نه تنها موجب ابطال معامله میشود بلکه جرم تلقی شده و برای فرد خاطی مجازات کیفری نیز در نظر گرفته خواهد شد.
وی بیان داشت: ضروری است مردم در معاملات ملکی به قوانین بهروز توجه کنند و با مراجعه به مراجع رسمی از بروز مشکلات و خسارتهای جبرانناپذیر جلوگیری نمایند.
در مجموع، قوانین تازهوضع شده در حوزه اموال غیرمنقول، به دنبال ایجاد شفافیت حقوقی و کاهش زمینههای سوءاستفاده هستند، اما این امر نیازمند بهروزرسانی دانش حقوقی شهروندان و ترک اعتماد صرف به توافقهای سنتی است؛ اکنون، ثبت رسمی و کاداستری املاک نه تنها ضامن حفظ سرمایه و امنیت حقوقی افراد است، بلکه حلقه اتصال فرد به ساختار مدرن حقوقی کشور محسوب میشود؛ بیتوجهی به این تغییرات، عواقب جبرانناپذیری را به دنبال دارد؛ پس لازم است هرکس پیش از هر معاملهای، نگاه خود را به قواعد حقوقی امروز، بازنگری و بهنگهداشت اموالش، با ابزار قانون نوین، اطمینان حاصل کند.
نظر شما