به گزارش خبرگزاری ایمنا، پس از گذشت نیم دهه پر تب و تاب در بازار مسکن، از اواخر بهار امسال تاکنون این بازار در وضعیت ثبات و گاهی کاهش قیمت قرار گرفته و بررسی میدانی قیمت املاک عرضه شده برای فروش نشان‌دهنده ادامه رکود تورمی در بازار مسکن و کاهش شدید تقاضا برای خرید بوده که باعث کاهش نسبی قیمت‌ها و حباب قیمتی مسکن در تهران و دیگر شهرهای کشور شده است.
مرکز آمار ایران نیز در تازه‌ترین گزارش خود اعلام کرد قیمت مسکن در تهران در پایان پاییز امسال کاهش یافت. بر اساس این گزارش در آذر ماه ١۴٠٢ تورم نقطه به نقطه قیمت آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به عدد ۵۷.۵ درصد رسید و تورم نقطه به نقطه این ماه در مقایسه با ماه قبل (۶٨.٧ درصد) ١١.٢ واحد درصد کاهش داشته که منظور از تورم نقطه به نقطه، درصد تغییر عدد شاخص قیمت نسبت به ماه مشابه سال قبل است.
نرخ تورم سالیانه آذر ماه ١۴٠٢ آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران نیز به عدد ٨۵, ٧ درصد رسید که نسبت به همین آمار در ماه قبل (٨۶.٣ درصد)، شش دهم واحد درصد کاهش داشته است، منظور از نرخ تورم سالیانه، درصد تغییر میانگین اعداد شاخص قیمت در یک سال منتهی به ماه جاری، نسبت به شاخص دوره مشابه سال قبل است.
این آمار نشان می‌دهد که در آذر ماه ١۴٠٢ شاخص قیمت آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به عدد ٢٧۴, ۴ رسید که نسبت به ماه قبل (٢٨٢.۵)، ٢.٩ درصد کاهش داشته است.
افت تقاضا خیز ساخت و ساز
داوود منظور؛ رئیس سازمان برنامه و بودجه پس از انتشار این گزارش در حساب کاربری خود در توئیتر نوشت: گزارش اخیر مرکز آمار نشان می‌دهد که تورم نقطه به نقطه قیمت مسکن در تهران در ۹ ماه اخیر نزولی شده و از ۱۲۱ درصد در اردیبهشت به ۵۷.۵ درصد در آذر ماه کاهش یافته است.
به گفته کارشناسان کاهش تقاضای مردم به دلیل رشد بیش از اندازه قیمت مسکن، افزایش ساخت‌وساز و ثبات بازارهای موازی مانند ارز، طلا و بورس از جمله دلایل اصلی آرامش در بازار مسکن به شمار می‌آید.
مسئولان افزایش تولید، اجرای نهضت ملی مسکن و رشد صدور پروانه ساخت را سه عامل اصلی در جلوگیری از رشد و حتی کاهش قیمت مسکن می‌دانند و بر این باورند که تعداد ۱۹۰۳ پروانه احداث ساختمان توسط شهرداری تهران در تابستان ۱۴۰۲ صادر شده که نسبت به فصل گذشته ۳۷ درصد و نسبت به فصل مشابه سال گذشته ۱۹.۸ درصد افزایش یافته است. همچنین بنا بر آمار وزارت راه و شهرسازی در نهضت ملی مسکن، یک میلیون و ۹۰۰ هزار واحد، وارد مراحل اجرایی شده که با توجه به طولانی بودن زمان صدور پروانه ساخت، تا پایان سال آمارهای مربوط به صدور پروانه رو به افزایش خواهد بود و طرح دیگری که دولت با هدف کاهش فشار مالی بر متقاضیان مسکن دنبال می‌کند، تشویق به مهاجرت معکوس با واگذاری زمین در روستاها یا نزدیکی این مناطق به مردم واگذار است که در این برنامه همچنین وام به مبلغ ۵۵۰ میلیون و یا وام ۳۵۰ میلیون تومانی مسکن روستایی با نرخ سود کمتر از سود تسهیلات نهضت ملی مسکن به متقاضیان پرداخت خواهد شد.
کارشناسان اقتصادی معتقدند متغیرهای گوناگونی در کاهش حباب قیمتی در بازار مسکن مؤثر بوده‌اند که از جمله می‌توان به کاهش رشد نقدینگی، کندی نرخ رشد اقتصادی، تلاش بازارساز برای ثبات نسبی نرخ ارز، مذاکرات آینده هسته‌ای با دورنمای نتایجی مثل کاهش تحریم‌ها و یا آزادسازی بخشی از پول‌های بلوکه شده و پایین آمدن نرخ رشد نقدینگی در تابستان امسال اشاره کرد.
سقوط انگیزه‌ای سرمایه‌گذاری و سرکوب تقاضا
مجید گودرزی؛ کارشناس مسکن در گفت‌وگو با ایمنا در این باره اظهار می‌کند: با توجه به مشاهدات میدانی به ویژه در مناطق ۲ و ۵ تهران که پایه مراجع قیمت‌گذاری هستند، قیمت مسکن نه تنها هیچ افزایش نداشته بلکه تا ۳۰ درصد کاهش یافته است که یکی از دلایل آن تلاش رسانه‌ها با انتشار اخبار و راهکارهای زیادی بود که باعث شد بسیاری از کسانی که مسکن را با انگیزه سرمایه‌ای خریداری کردند، اکنون همگی فروشنده شدند و هیچ خریداری وجود ندارد.
وی با اشاره به از بین رفتن جذابیت بازار مسکن برای کسانی که با انگیزه‌های سرمایه‌گذاری وارد آن می‌شوند، می‌گوید: با توجه به منفی شدن تورم انتظاری شاهد این هستیم که فروشندگان زیاد و خریداران به ندرت اقدام به خرید و فروش می‌کنند زیرا به شکل میانگین حدود ۳ هزار خرید و فروش در ماه‌های گذشته انجام شده و این نشان می‌دهد که هیچ انگیزه‌ای برای سرمایه‌گذاری و در بخش مسکن سرمایه‌ای وجود ندارد.
این کارشناس مسکن، سرکوب تقاضا را یکی دیگر از عوامل رکود بازار می‌داند و تصریح می‌کند: با سرکوب شدید تقاضا در این بخش، خریداران واقعی توان خرید با قیمت‌های کنونی را ندارند از سوی دیگر شاهد تلاش دولت برای مهار تورم در بخش مسکن هستیم زیرا بخش بزرگی از تورم عمومی که باعث نارضایتی گسترده مردم شده، موضوع تورم مسکن است به همین دلیل اقدامات خوبی در حال انجام است.
پیامدهای گسترده گرانی سرپناه
وی اقدامات دولت را در رهایی بخش مسکن از اقدامات سوءاستفاده کنندگان و سوداگری‌های کلان مؤثر بیان می‌کند و ادامه می‌دهد: با قانون‌گذاری و اقداماتی که در این بخش انجام شده مسکن در حال خروج از سبد سرمایه‌ها و اضافه شدن به سبد مصرفی است.
گودرزی با تاکید بر اینکه پیامدهای اجتماعی بسیار گسترده گرانی مسکن قابل چشم‌پوشی نیست، یادآور می‌شود: دولت حداکثر توان خود را به کار گرفته که اتفاقات خوبی در این بخش رخ دهد از جمله اینکه تاکنون سابقه نداشته که دولت در بخش قانون‌گذاری برای مسکن ورود پیدا کند زیرا در ۱۰۰ سال گذشته مالکیت خصوصی ملاکین در ایران بسته بوده و اجازه ندادند که دولت این بخش را ساماندهی کند.
وی کاهش قیمت شدید در بخش مسکن را امیدوارکننده توصیف می‌کند و می‌گوید: گرچه بسیاری از نهادهای رسمی برخلاف خواست دولت تلاش می‌کنند که با آمار غیرواقعی به این بازار تنفس مصنوعی دهند و قیمت‌ها را دوباره بالا ببرند اما واقعیت بازار این است که خرید و فروش انجام نمی‌شود و از سوی دیگر تورم انتظاری این بخش منفی است.
کاهش ۵۰ درصدی قدرت خرید مستأجران
این کارشناس اقتصادی درباره تأثیر نوسانات احتمالی نرخ دلار بر بازار مسکن توضیح می‌دهد: هیچیک از اجزای مسکن دلاری نیستند و اگر قرار باشد سنجه‌ای برای مسکن به شکل دلاری در نظر گرفته شود، ودیعه مستأجران است که سال‌های زیادی در یک عرف نادرست به شکل قرض‌الحسنه با ارزش زمانی صفر در نظر گرفته می‌شود و تورم شدید در این بخش باعث می‌شود که سالانه ۴۰ تا ۵۰ درصد ارزش و قدرت خرید مستأجران از بین برود.
وی خواستار حذف این سنجه در بخش رهن و اجاره شده و می‌گوید: ودیعه قرض‌الحسنه به شکل کنونی نادرست است زیرا پول در تمام مکاتب مالی دنیا دارای ارزش زمانی است در حالی که به دلیل نقش تعیین‌کننده ملاکین در بخش مسکن، شاهد محاسبه ودیعه مستأجران به صورت قرض‌الحسنه هستیم به این ترتیب در پنج سال گذشته در برابری با طلا حدود ۹۲ درصد ارزش ودیعه مستأجران از بین رفته است و این یک نامعادله و بی‌عدالتی محض است.
گودرزی با تاکید بر اینکه قیمت زمین به شکل دلاری محاسبه نمی‌شود، یادآور می‌شود: بسیاری از مصالح و نهادهای تولید در بخش مسکن به شکل ریالی و حتی یارانه‌ای تأمین می‌شود به عنوان مثال هزینه برق زیر بهای تمام شده است و یا شاهد دستمزد ۱۶۰ دلاری کارگران هستیم در حالی که با محاسبه دلاری مسکن باید دستمزد روزانه کارگر نیز بیش از ۱۰ برابر افزایش دهند و این بازی خطرناکی با بازار مسکن خواهد بود.
رکودی به زیان تولیدکننده و مصرف‌کننده
وی درباره راهکارهای ادامه آرامش بازار مسکن نیز اظهار می‌کند: شرایط کنونی به معنای برقراری آرامش در بخش مسکن نیست، بسیاری افراد نیز وضعیت موجود را به معنای ثبات می‌دانند در حالی که این ثبات در فلاکت و شرایط نامناسبی است که قیمت‌ها به اندازه‌ای تعیین شده که حتی صنعت ساختمان نیز در حال زیان است.
این کارشناس مسکن ثبات را به معنای برابری عرضه با تقاضا تعریف می‌کند و ادامه می‌دهد: برای ایجاد ثبات باید تعادل‌ها در بخش عرضه و تقاضا شکل بگیرد اما در وضعیتی که اکنون به اشتباه ثبات خوانده می‌شود، بازار مسکن که یک بخش کلیدی در اقتصاد ما به شمار می‌آید به طور کامل قفل شده و نشان دهنده به هم خوردن شدید تعادل‌ها در بخش مسکن است.
وی قیمت‌گذاری ناصواب را دلیل قفل شدن بازار مسکن معرفی می‌کند و می‌گوید: ادامه این روند باعث می‌شود تمام بخش‌های مرتبط با مسکن آسیب ببیند همانگونه که اکنون می‌بینیم صرفه اقتصادی برای سازندگان و برای خریداران امکان خرید وجود ندارد و تولیدکنندگان مصالح ساختمانی نیز به شدت تحت فشار هستند.
گودرزی تصریح می‌کند: زمانی بازار مسکن به تعادل می‌رسد که قیمت‌ها به سطحی برسد که مردم مانند دیگر کشورهای دنیا ۱۰ تا ۱۵ ساله بتوانند خانه خریداری کنند نه اینکه دوره انتظار خرید مسکن به بالای ۱۰۰ سال برسد.
قوانین لازم برای واقعی کردن قیمت‌ها
وی با اشاره به تدوین طرحی درباره بهای تمام شده مسکن خاطرنشان می‌کند: از نمایندگان مجلس خواستار تصویب قانون بهای تمام شده مسکن هستیم، در قالب این طرح ملاک قیمت‌گذاری مسکن پایان کار قرار داده خواهد شد و به این ترتیب مسکن به قیمت ساخته شده به اضافه هزینه‌های مجوزها، پروانه‌ها و هزینه زمین محاسبه خواهد شد.
این کارشناس مسکن با اشاره به وجود سه شیوه برای به دست آوردن و اعمال قیمت واقعی مسکن می‌افزاید: روش نخست مراجعه به مناقصاتی است که هر روز منتشر می‌شود و در آنها قیمت‌ها به شکل واقعی با سود سازنده درج می‌شود، موضوع دیگر فهرست بها یا هزینه ساختی است که سازمان نظام مهندسی صادر می‌کند و دیگری هم موضوع مشارکت‌ها است که خارج از اراده دولت‌ها بوده و در توافق میان اشخاص حقیقی با سازندگان ساختمان تعیین می‌شود.
فاصله چشمگیر قیمت با درآمد مردم و هزینه ساخت
وی کاهش قیمت مسکن به نرخ واقعی آن را ضروری بیان می‌کند و می‌گوید: فاصله زیادی برای کاهش قیمت‌ها تا سطح بهای تمام شده وجود دارد زیرا اکنون قیمت‌ها با درآمد مردم و با هزینه‌های ساخت تناسبی ندارد.
گودرزی درباره چشم انداز بازار مسکن یادآور می‌شود: ضعف در قانون‌گذاری و اقدامات لازم باعث شده که مسکن به یک بحران تبدیل شود اما اگر مانند دیگر کشورها تمهیداتی برای ساماندهی بخش مسکن انجام شود، می‌توان گفت که قیمت‌ها بسیار پایین‌تر از مبالغ کنونی خواهد بود.
وی با انتقاد از رهاشدگی قیمت‌گذاری مسکن ادامه می‌دهد: یک مالک یا سازنده می‌تواند تا جایی قیمت‌ها را بالا ببرد که دیگر هیچ خریداری وجود نداشته باشد مثل شرایط کنونی در حالی که ولی هیچ کشوری در دنیا اجازه نخواهد داد ۴۰ درصد سرمایه‌های کشور در بخش مسکن با ارزش افزوده صفر دپو و رسوب شود بنابراین لازم است که موانع و محدودیت‌های قانونی برای رسوب و خارج کردن پول از اقتصاد و کنز مالی در نظر گرفته شود تا سرمایه‌های کشور اینگونه هدر نرود.
زمان مقابله با جذابیت‌های کاذب و سودهای سمی
این کارشناس مسکن درباره نقش ساخت و ساز و افزایش صدور پروانه‌های ساختمانی در جلوگیری از ادامه رشد قیمت‌ها می‌گوید: ساخت بیش از دو میلیون واحد مسکونی و بازسازی بیش از ۵۰۰ هزار واحد فرسوده با دریافت تسهیلات ۵۰۰ میلیون تومانی به ازای هر طبقه اتفاقات خوبی است اما با توجه به اینکه رشد قیمت در سال گذشته حدود ۸۶ درصد بود هنوز بانک‌ها حاضر نیستند از سود ۸۶ درصدی سرمایه‌گذاری در این بخش صرف نظر کنند و تسهیلات با سود ۲۳ درصد برای خرید مسکن بپردازند.
وی گام نخست برای ساماندهی مسکن را مقابله با جذابیت‌های کاذب و سودهای سمی معرفی می‌کند و می‌افزاید: تعیین محدودیت برای سوداگری و از سوی دیگر پرداخت تسهیلات تا حد ممکن زمینه لازم را برای واقعی شدن قیمت‌ها در بازار مسکن فراهم خواهد کرد.
بررسی روندهای تاریخی در بازار مسکن در طول یک دهه گذشته تاکنون نشان می‌دهد ریسک‌های ناشی از متغیرهای اقتصادی و تنش‌های سیاسی بر بازار مسکن تأثیر منفی دارد و باعث می‌شود قیمت اسمی مسکن در چند ماه افت پیدا کند؛ بنابراین انتظار می‌رود درصورتی‌که ریسک‌های سیستماتیک مؤثر بر بازار مسکن تغییر پیدا نکرده و ریسک جدیدی بر بازار مسکن تحمیل نشود، بازار مسکن در چند ماه آینده به ثبات نسبی از نظر قیمتی برسد.
گزارش از ناهید شفیعی؛ خبرنگار اقتصادی ایمنا
نظر شما