به گزارش خبرنگار ایمنا، روند صعودی اجاره‌بها در کلان‌شهرها جزو چالش‌هایی است که هر روز عمیق‌تر می‌شود و اجاره‌نشینان را فقیرتر می‌کند. طبق گزارش بانک مرکزی از اسفندماه سال گذشته در تهران، اجاره‌بها نسبت به بهمن‌ماه چهار درصد افزایش داشته و نرخ رشد سالانه آن نیز ۴۶ درصد بوده است. این ارقام برای کل کشور به ترتیب ۱.۲ درصد و ۵۰ درصد اعلام شد و اکنون نیز با آغاز تابستان افزایش نرخ‌های جدیدتری را در پی خواهیم داشت.
با این اوصاف همواره هشدار نسبت به رشد اجاره‌بهای مسکن مبنی بر اینکه بازار اجاره باید فوراً مدیریت شود، توسط عده‌ای از مسئولان، نمایندگان مجلس و کارشناسان ارائه شده است. با توجه به این مهم که خط فقر هر روز در حال افزایش است، خانوارهای بیشتری زیر خط فقر قرار می‌گیرند و بخش عمده‌ای از درآمد خود را صرف هزینه‌های مسکن می‌کنند. واضح است که درآمد خانوار در حد افزایش هزینه‌ها، بالا نرفته و خط فقر عمیق‌تر شده است. بر همین اساس، دولت‌ها طی سال‌های گذشته با انجام تمهیداتی سعی در کنترل شرایط اجاره‌ها داشته‌اند؛ هرچند شواهد و گزارشات موجود نشان‌دهنده تأثیر اندک این اقدامات بوده و بیشتر تأثیری کوتاه و موقت بر این بخش داشته است.
تدابیر دولتمردان
واقعیت آن است که دولت در سال‌های شیوع کرونا به دلیل شرایط دشوار اقتصادی با دو سیاست سقف اجاره‌بها و وام ودیعه مسکن سعی بر حمایت از مستأجران داشته است، امسال نیز باوجود فروکش کردن شیوع این ویروس، همچنان مسئولان وزارت راه و شهرسازی به دنبال ارائه پیشنهادهایی به دولت بوده‌اند. جریان از این قرار است که از سال ۹۹، دولت برای حمایت از مستأجرها، اقدام به سقف‌گذاری برای افزایش اجاره‌بهای مسکن مطابق با درصدهای اعلام شده ۱۵، ۲۰ و ۲۵ درصد کرد که امسال هم این درصدها ملاک تمدید قراردادهای اجاره مسکن خواهد بود.
در جلسه ستاد تنظیم بازار که به ریاست «محمد مخبر» معاون اول رئیس‌جمهور تشکیل شد، این ستاد با بررسی بسته سیاستی وزارت راه و شهرسازی در حوزه مسکن، سقف افزایش اجاره‌بها در تهران و شهرستان‌ها را تعیین کرد. در این جلسه سقف افزایش اجاره‌بهای مسکن نسبت به اجاره‌بهای سال ۱۴۰۰، در تهران حداکثر ۲۵ درصد، کلان‌شهرهای بالای یک میلیون نفر جمعیت ۲۰ درصد و سایر شهرها ۱۵ درصد به تصویب رسید.
براساس این مصوبه، سازمان تعزیرات حکومتی مکلف شد با مشاوران املاک متخلف که این سقف افزایش را رعایت نکنند، برخورد کند. همچنین وزارت راه و شهرسازی موظف به انعکاس و معرفی واحدهای مسکونی خالی از سکنه به سازمان امور مالیاتی جهت اخذ مالیات مطابق قانون شده و این سیاستی است که در راستای مدیریت بازار اجاره مسکن برای سومین سال پیاپی ابلاغ شده است. البته بسیاری از مستأجران اعلام می‌کنند که اغلب مالکان این سقف نرخ اجاره را رعایت نمی‌کنند و شاهد افزایش بیش از ۵۰ درصدی اجاره‌ها هستند. توجیه صاحب‌خانه‌ها یا املاک درخصوص اجرا نشدنِ قانون تورم بیش‌ازحد است که با افزایش اجاره مسکن همخوانی ندارد.
حمایت دیگر دولت، تصویب وام ودیعه مسکن است. در این طرح وام ودیعه مسکن ۵۰ تا ۱۵۰ میلیون تومانی به افراد واجد شرایط پرداخت شد. امسال نیز طرح پرداخت وام ودیعه مسکن ادامه پیدا کرده و ۱۰ هزار میلیارد تومان اعتبار برای آن پیش‌بینی شده است. مصوبه شورای پول و اعتبار، چنین می‌گوید که سقف وام ودیعه مسکن در تهران ۱۰۰ میلیون تومان، در مراکز استان‌ها ۷۰ میلیون و در سایر شهرها ۴۰ میلیون تومان در نظر گرفته شده است اما وزارت راه و شهرسازی در شرایطی افزایش مبلغ وام اجاره را برای امسال در دستور کار قرار داده که طی دو سال گذشته به دلیل سخت‌گیری بانک‌ها در پرداخت وام اجاره، بسیاری از مستأجران موفق به دریافت این تسهیلات نشدند؛ زیرا هر بانک شرایط خاص خود را پیش پای آن‌ها قرار می‌داد.
آخرین راهکاری هم که دولت اخیراً برای مستأجران اندیشیده، مصوبه تمدید اتوماتیک قرارداد است که رستم قاسمی، وزیر راه و شهرسازی از آن خبر داد. این‌گونه براساس مصوبات صورت گرفته کلیه قراردادهایی که مستأجران با موجران دارند، به‌صورت اتوماتیک تمدید خواهد شد و نیازی به تخلیه وجود ندارد. در تهران و بقیه کلان‌شهرها ۲۵ درصد افزایش اجاره‌بها و در بقیه شهرها این میزان ۲۰ درصد خواهد بود. گویا این مورد هم با اماواگرهایی روبه‌روست که امکان اجرای کامل و بی‌نقص آن وجود نخواهد داشت.
اجاره‌ها به‌صورت نظام‌مند شود
موضوع رهن و اجاره‌ها طی سال‌های اخیر به‌قدری چالش‌آفرین شده است که از مسئولان گرفته تا نمایندگان، کارشناسان و فعالان همگی واکنش‌هایی نسبت به این شرایط داشته و درصدد بررسی این موضوع و ارائه راهکارهایی برای بهبود شرایط این بخش‌بر آمده‌اند.
غلامرضا شریعتی، عضو کمیسیون عمران مجلس با انتقاد از افزایش بی‌رویه اجاره‌بها در کلان‌شهرهایی چون تهران می‌گوید: معتقدیم مسکن کالایی است که مانند دیگر کالاهایی که در جامعه مصرف می‌شود، باید قیمت مشخص داشته باشد و میان هزینه تولید و هزینه مصرف ارتباط منطقی وجود داشته باشد.
وی اضافه می‌کند: نباید این‌گونه باشد که مالک مسکن بگوید هر طور بخواهم قیمت‌گذاری می‌کنم. وقتی درباره سایر کالاها قائل به این هستیم که هزینه تولید و مصرف، با در نظر گرفتن سود باید در نظر گرفته شود، یقیناً موضوع مسکن نیز به همین شکل است و باید متناسب با قیمت‌گذاری منطقی به بازار عرضه شود اما متأسفانه به این صورت نیست.
عضو کمیسیون عمران مجلس تصریح می‌کند: در مجلس به موضوع اجاره‌بها ورود کرده‌ایم و در حال شکل‌دهی قاعده‌ای هستیم تا این موضوع نظام‌مند شود، به همین دلیل چگونگی افزایش اجاره‌بها در دستور کار کمیسیون عمران مجلس قرار گرفته و چند جلسه با حضور اساتید کار و کسانی که دست‌اندرکار حوزه املاک و عمدتاً بخش دولتی هستند، جلسات مختلفی برگزار کرده‌ایم که فکر می‌کنم که هفته بعد وارد صحن مجلس شود و تصمیم‌گیری قاطع درباره این موضوع صورت گیرد.
مالیات بر خانه‌های خالی افسانه‌ای بیش نیست
شهرام معینی، عضو هیئت علمی گروه اقتصاد دانشگاه اصفهان به ایمنا، می‌گوید: در تمام دنیا به دلایل مختلف تعدادی خانه خالی وجود دارد، اول به این دلیل که مالک توان تکمیل خانه نوساز را به نحوی که قابل استفاده شود ندارد، دوم به این دلیل که خانه آن قدر فرسوده شده که کسی آن‌را اجاره نمی‌کند و سومین دلیل این است که مالک قصد فروش واحد مسکونی را دارد اما خریداری برای آن پیدا نمی‌شود.
وی ادامه می‌دهد: تورم خیلی بیشتر از مقدار افزایشی است که در اجاره‌بها رخ داده، در یک بازه چند ساله اجاره‌بها تغییر آن‌چنانی نکرد اما چندسالی است در حال جبران است. علاوه بر این افزایش قیمت مصالح ساختمانی هم در بالا رفتن قیمت مسکن مؤثر بوده است.
عضو هیئت علمی گروه اقتصاد دانشگاه اصفهان خاطرنشان می‌کند: مالیات بر خانه‌های خالی، افسانه‌ای بیش نیست. درواقع اخذ مالیات از خانه‌های خالی مثل این است از ماشین‌های پارک شده در پارکینگ‌ها هم مالیات دریافت شود!
معینی ادامه می‌دهد: باید ببینیم در کجای دنیا خانه خالی وجود ندارد؟ در جایی که نرخ اجاره‌بها کنترل شود، خانه‌ها به سمت قدیمی شدن می‌رود، درواقع اگر قوانین بازدارنده‌ای برای افزایش نرخ اجاره‌بها برای سال‌های متفاوت در یک شهر اجرا شود، آن شهر به سمت فرسوده شدن حرکت می‌کند، چون مالکان آن نمی‌توانند کیفیت‌خانه‌هایشان را بهبود بدهند.
مصوبه‌هایی که اجرای آن‌ها امکان‌پذیر نیست
احمد تولا، دبیر انجمن انبوه‌سازان مسکن اصفهان در گفت‌وگو با خبرنگار ایمنا، اظهار می‌کند: تمهیدات دولت برای بهبود شرایط مستأجران تا میزانی اندک و در کوتاه‌مدت سامان دهنده وضعیت می‌شود اما به‌عنوان راه‌حلی پایدار به‌شمار نمی‌رود.
وی اضافه می‌کند: وام ودیعه مسکن باوجود افزایش مبلغ، بازهم برای رهن و اجاره در یک کلان‌شهر پاسخگو نیست و شاید بتوان بخشی کوچک از مشکل یک اجاره‌نشین را رفع کند.
دبیر انجمن انبوه‌سازان مسکن اصفهان در پاسخ به اینکه آیا امکان تمدید خودکار قراردادها وجود دارد یا خیر، می‌گوید: به نظر نمی‌رسد که اجرای این مصوبه ازلحاظ حقوقی امکان‌پذیر باشد مگر آنکه مصوبه‌ای از سوی مجلس وارد شود که احتمالاً با مخالفت شورای نگهبان روبه‌رو می‌شود؛ زیرا بحث دخالت در مالکیت شخصی در میان است و چندان کارشناسانه به نظر نمی‌آید.
تولا تصریح می‌کند: اینکه چرا رهن و اجاره‌ها تا این میزان افزایش داشته است به شبکه‌ای از دلایل بازمی‌گردد. وقتی همه کالاها گران می‌شود به‌طور طبیعی رهن و اجاره هم افزایش پیدا می‌کند.
وی ادامه می‌دهد: از طرفی نمی‌توان چندان انتقادی هم به مالکان وارد کرد زیرا آن‌ها بر این ادعا هستند که از طریق اجاره ملک خود، تأمین معیشت می‌کنند و با توجه به افزایش قیمت همه کالاها مجبور به گران کردن نرخ اجاره ملک خود هستند.
دبیر انجمن انبوه‌سازان مسکن اصفهان اضافه می‌کند: بنابراین اگر خواهان حل اساسی این مشکلات هستیم، باید از راه‌حل‌های بلندمدت استفاده شود مانند قانون اجاره‌داری که ۱۰ سال قبل هم مطرح شد ولی با بی‌توجهی به آن امروز به وضعیت بازار رهن و اجاره در شرایط نامناسب کنونی قرار گرفت.
تولا توضیح می‌دهد: این قانون می‌گوید که سرمایه‌گذاران با استفاده از حمایت دولت واحدهایی بسازند و فقط برای اجاره اختصاص دهند که راه‌حلی بسیار قابل‌قبول است و اگر از هم‌اکنون هم اجرایی شود در حل مشکلات اجاره بسیار مؤثر خواهد بود.
وی می‌گوید: اقداماتی دیگر نیز مانند افزایش تولید مسکن به سامان بخشی بازار کمک خواهد کرد و اگر طرح‌هایی مانند نهضت مسکن ملی به ثمر بنشیند، تا میزانی این مشکلات حل می‌شود.
رفع شکاف بین عرضه و تقاضا
رسول جهانگیری، رئیس اتحادیه مشاوران املاک اصفهان در گفت‌وگو با خبرنگار ایمنا با تأکید بر تبعیت قیمت رهن و اجاره‌ها از نرخ فروش مسکن می‌گوید: تا زمانی که مسکن گران است رهن و اجاره هم افزایشی است. تولید مسکن و رفع شکاف میان عرضه و تقاضا می‌تواند به کاهش قیمت‌ها در بخش فروش و اجاره بینجامد.
وی در رابطه با تأثیر اقدامات دولت بر بهبود شرایط اجاره‌نشینان اظهار می‌کند: تمهیدات دولت با آنچه واقعیت است فاصله دارد. به‌عنوان نمونه تصویب افزایش سقف اجاره‌ها و برخورد با مشاوران متخلف تا چه میزان قابلیت اجرا را دارد؟ اگر دولت با ضمانت اجرایی قوه قضائیه بتواند افزایش اجاره‌بهای سال ۱۴۰۱ را در قالب یک مصوبه اعلام کند مصوبه قابلیت اجرایی خواهد داشت.
رئیس اتحادیه مشاوران املاک اصفهان خاطرنشان می‌کند: قطعاً هدف دولت، حمایت از مستأجر بوده ولی راه‌هایی هم برای دور زدن این قانون وجود دارد. مالک و مستأجر بدون دخالت مشاور املاک، خود قرارداد را منعقد می‌کنند که این موضوع هم نتایجی نامطلوبی دیگر به دنبال دارد.
جهانگیری ادامه می‌دهد: وام ودیعه مسکن هم اقدام دیگر دولت است اما مبلغ آن میزانی نیست که مشکلی را حل کند، جدای از بازپرداختی که دارد. تأمین زیرساخت‌های لازم توسط دولت برای تولید مسکن و کاستن از تعداد مستأجران، تنها راهکار برای بهبود شرایط این بازار است.
گزارش از: نفیسه زمانی‌نژاد، خبرنگار اقتصادی ایمنا
نظر شما