به گزارش خبرنگار ایمنا، بررسی وضعیت بودجه خانوار و توزیع درآمد بین خانوارها از شهری گرفته تا روستایی، از روند افزایشی نرخ خرید مسکن و به‌تبع اجاره آن در طول چهار سال اخیر حکایت دارد؛ به‌طوری‌که حتی این روزهایی که در پیک اجاره قرار نگرفته‌ایم تلاطم بازار و گرانی قیمت اجناس به‌ویژه نرخ مسکن، هزینه اجاره‌ها را هم افزایش داده است.
قطعاً آنچه وضعیت این بازار را نابسامان‌تر می‌کند گرانی زمین، مصالح ساختمانی و دستمزد ساخت است که تأثیر قابل‌تأملی بر نرخ اجاره‌ها داشته است؛ زیرا این عوامل باعث افزایش نرخ ملک اعم از خانه و یا آپارتمان می‌شود و مالکان هم نیز بر اساس قیمت فعلی ملک خود، اقدام به تعیین رهن و اجاره می‌کنند. آمار رسمی کشور هم نشان می‌دهد، نرخ مسکن و اجاره در بلندمدت، همگام با سطح عمومی قیمت‌های سایر کالاها و خدمات حرکت می‌کند. در این میان قانون مشخصی هم برای اعمال رهن و اجاره وجود ندارد که بتوان به آن استناد کرد.
بازار رهن و اجاره همچنان پرتلاطم
از اوایل سال ۹۷ بود که به دلیل بازگشت تحریم‌ها، نوسانات بازار مسکن افزایش یافت. این اتفاق با کاهش درآمد واقعی افراد همزمان شد و در همین شرایط به دلیل کاهش قدرت خرید مسکن، میزان اجاره‌نشینی افزایش یافت. البته توان پرداخت بهای اجاره هم در میان خانوارها به دلیل کاهش درآمد واقعی و تورم در این بخش از بازار ملک، به شدت کاهش یافت و هرچه گذشت شرایط دشوارتر هم شد.
اکنون در حالی شاهد تورم بی‌سابقه مسکن و اجاره‌ها هستیم که با سیاست‌های دستوری بنا بر توقف افزایش قیمت‌ها بود؛ به طوری که دولت از سال گذشته با ابلاغ مصوبه‌ای در مورد بازار اجاره مسکن، سقف مجاز افزایش اجاره‌ها را تعیین کرد. اقدامی که دولت در ستاد ملی مقابله با کرونا در راستای ساماندهی بازار اجاره و حمایت مستأجران در دوره شیوع کرونا، انجام داد.
این ستاد در سال گذشته به پیشنهاد وزارت راه و شهرسازی به دلیل شیوع کووید -۱۹ دستورالعملی را در فصل جابه‌جایی‌ها ابلاغ کرد که بر اساس آن، مالکان در صورت درخواست مستأجر، ملزم به تمدید قرارداد اجاره شدند و برای تمدید قرارداد هم عددهایی تعیین شد که صاحب‌خانه‌ها مجاز بودند اجاره را تا سقف تعیین شده افزایش دهند و در غیر این صورت مستأجران می‌توانستند از مالک شکایت کنند.
در این مصوبه، سقف مجاز افزایش اجاره‌بها برای تهران ۲۵ درصد، برای شهرهای بزرگ و مراکز استان‌ها ۲۰ درصد و برای سایر شهرها ۱۵ درصد تعیین شده است.
حالا با توجه به بررسی‌های انجام‌گرفته و آمار موجود، مشخص می‌شود عملاً این سقف‌های مجاز، در کمتر موردی رعایت شده است. این سیاست در حالی دو سال پی‌درپی در بازار اجاره به کار گرفته شد که از همان آغاز اجرای آن برخی از کارشناسان و فعالان بازار مسکن آن را ناکارآمد مطرح می‌کردند.
اقدام دیگری که دولت در جهت حمایت از مستأجران انجام داد، ارائه وام ودیعه مسکن بود که این مورد هم با موانعی روبه‌رو شد؛ به طوری که بسیاری از دریافت آن صرف‌نظر کردند، ضمن آنکه مبلغ در میزانی نبود که پاسخ‌گوی مبالغ رهن در کلان‌شهرها باشد.
اکنون دولت اعلام کرده، بخشی از واحدهایی را که در قالب قانون جهش تولید مسکن ساخته می‌شود به بازار اجاره اختصاص خواهد داد که هنوز جزئیات آن اعلام نشده است. اقدامی که به نظر می‌رسد در صورت اجرایی شدن هم در چند سال آینده نتیجه خود را نشان دهد.
گفتنی است که این سیاست با توجه به زمان‌بر بودن دوره ساخت، به معنای انتقال زمان حل مشکل مستأجرها به سال ۱۴۰۲ تا ۱۴۰۳ است؛ در صورتی که تعداد فراوانی مسکن خالی آماده برای اجاره وجود دارد که مشکل فعلی مستأجران را حل می‌کند اما هنوز قانون محکمی که مالک را مجبور به اجاره ملک خود کند وجود ندارد.
در مجموع شرایط اجاره‌ها حاکی از ناکارآمدی تدابیر اتخاذ شده برای کنترل این بازار است و حتی در مواردی هم گفته می‌شود این قوانین دستوری باعث ایجاد اختلافاتی میان مستأجران و مالکان شده است.
بهبود بازار اجاره مسکن، نیازمند قوانین جدی‌تری است
کارشناسان و فعالان بازار مسکن در ارتباط با میزان تأثیر سیاست‌های اعمال‌شده دولت برای سامان‌بخشی بازار رهن و اجاره و راهکارهای مؤثرتر برای بهبود وضعیت این بخش چه می‌گویند؟
«فردین یزدانی» نویسنده طرح جامع مسکن می‌گوید: برای ساماندهی بازار اجاره، دولت باید دو سیاست مکمل را به‌صورت همزمان دنبال کند.
وی با بیان اینکه سیاست افزایش عرضه مسکن با اجاره‌بهای در استطاعت یک اقدام ضروری برای تنظیم اجاره‌بها و کنترل التهاب در این بازار است، می‌افزاید: دو سیاست مقابله با سفته‌بازی از طریق اعمال اهرم‌های مالیاتی مؤثر و ساخت و عرضه واحدهای مسکونی استیجاری، اقدامات مکمل برای ساماندهی این بازار است و باید در کنار هم دنبال شود. وی مؤثرترین اهرم مالیاتی برای کنترل بازار مسکن را مالیات سالانه بر املاک مسکونی اعلام کرد و می‌گوید: متولی مسکن باید به‌فوریت پکیجی کاربردی از اقدامات مؤثر برای ساماندهی بازار مسکن و اجاره طراحی و اجرا کند.
«احمد تولا» کارشناس مسکن نیز در گفت‌وگو با ایمنا اظهار می‌کند: احتمال می‌رود با طرح مبنی بر قرارگیری بخشی از مسکن‌های نهضت ملی برای اجاره دادن که دولت آن را مطرح کرده است، شرایط این بازار بهتر شود اما موضوع آن است که هنوز ساخت این مسکن‌ها آغاز نشده است و شاید در آینده بتوان روی این اقدام مانور داد.
وی خاطرنشان می‌کند: دیگر تمهیدات دولت برای بهبود شرایط بازار اجاره به نظر نمی‌رسد که چندان تأثیری گذاشته باشد. هرچند وام ودیعه تا حدودی توان مالی مستأجر را افزایش می‌دهد اما در میزان قابل‌توجهی نیست. معمولاً در چنین شرایطی، سیاست‌های دستوری چندان مفید نیست.
به گفته این کارشناس اینکه چرا اجاره‌بها در حال گران‌تر شدن است، به قیمت مسکن مربوط می‌شود. هر قدر نرخ ساخت‌وساز بالاتر رود مالکان هم این حق را برای خود قائل هستند که قیمت‌ها را بالا ببرند؛ زیرا ارزش ملکشان هرچند قدیمی هم باشد بیشتر می‌شود و بر آن اساس نرخ اجاره را تعیین می‌کنند.
همچنین «جهانگیری» رئیس اتاق اصناف اصفهان در گفت‌وگو با ایمنا اظهار می‌کند: درحال‌حاضر در فصل رهن و اجاره قرار نگرفته‌ایم و از پیک آن که در آخر بهار تا اواخر تابستان است، عبور کرده‌ایم اما مستأجران در آن زمان در شرایط بسیار دشواری روبه‌رو بودند.
وی تصریح می‌کند: رهن و اجاره در اصفهان به‌صورت مهارنشدنی افزایش پیداکرده است و نرخ‌های عجیبی برای اجاره یک‌خانه تعیین می‌شود؛ به طوری که وقتی اجاره ماهانه ۲۰ میلیون یا ۳۰ میلیونی شنیده می‌شود، تعجب‌آور نیست.
رئیس اتاق اصناف اصفهان در پاسخ به این پرسش که اقدامات دولت که در دوران کرونا در راستای حمایت از مستأجران انجام گرفت تا چه میزان کمک‌کننده بود، می‌گوید: مصوبه ستاد کرونا برای تعیین درصد افزایش اجاره تا حدودی تأثیرگذار بود اما مشکلاتی مانند درگیری بین مالکان و مستأجران را موجب شد.
جهانگیری ادامه می‌دهد: وام ودیعه مسکن نیز کمترین تأثیری بر این بازار نداشت؛ چراکه هیچ موقع چنین وام‌هایی مؤثر نبوده است.
وی اظهار می‌کند: پیشنهادی که بارها به مسئولان و متولیان امر داده‌ایم، ایجاد مصوبه و قانونی برای مقابله با روند افزایشی اجاره‌ها بوده است. اینکه بدون هیچ ضابطه‌ای و بر اساس عرضه و تقاضا مالک نرخ اجاره را تعیین می‌کند، به دلیل فقدان قوانین کارآمد و جدی است در حالی که شرایط کافی برای اجرای چنین مصوباتی در اتحادیه املاک وجود دارد اما متأسفانه تاکنون از سوی مسئولان، هیچ پاسخی دریافت نکرده‌ایم.
گزارش از: نفیسه زمانی‌نژاد، خبرنگار اقتصادی ایمنا
نظر شما