به گزارش خبرنگار ایمنا، نحوه استفاده از زمین شهری و ساماندهی آن از مهمترین بخش‌های برنامه‌ریزی شهری است. تمامی زیرساخت‌ها و کالبد شهر بر زمین شهری شکل می‌گیرد و بهبود وضعیت این بخش به رفع بسیاری از معضلات شهر کمک می‌کند.
برنامه‌ریزان در قالب طرح‌های توسعه شهری اقدام به تهیه برنامه برای دورنمای شهر می‌کنند و سعی دارند تمامی حوزه‌های شهری از جمله نحوه استفاده از زمین را در طرح‌های خود لحاظ کنند. با این حال این برنامه‌ها در فرآیند تدوین و در زمان اجرا با تغییراتی روبرو می‌شوند که تأثیر خود را بر شهر و زمین شهری می‌گذارد. در این خصوص با "محمود اولاد"، کارشناس اقتصاد مسکن گفت‌وگویی داشته‌ایم که در ادامه مشروح آن را می‌خوانید:
ارزش و اهمیت زمین شهری چیست؟
انسان‌ها افرادی اجتماعی و دارای روابط اجتماعی هستند و از کنار همدیگر بودن، منافعی را به دست می‌آوردند و این عوامل موجب شده تا یک مکان سکونتی از جمله شهر و در پی آن فرهنگ شهرنشینی شکل بگیرد. اثرات مثبت در کنار هم بودن موجب می‌شود تا انسان‌ها در یک سکونتگاه گرد هم بیایند و با ساخت مسکن یک سکونتگاه روستایی یا شهری را شکل دهند. در چنین شرایطی با مانعی به نام محدودیت زمین و فاصله‌ها مواجه می‌شویم. زمانی که اجتماعی شکل می‌گیرد، فعالیت‌ها و کاربری‌هایی مثل خانه‌ها، خدمات عمومی، شبکه معابر و زیرساخت‌ها در قالب اجتماع شهری تشکیل می‌شود. برخی خدمات شهری مثل مراکز تجاری شهر، خدمات بهداشتی و خدمات آموزشی وابسته به مکان هستند و هر چقدر فاصله خانه‌ها نسبت به این مراکز خدماتی کمتر شود، هزینه رفت و آمد خانواده‌ها نیز کمتر می‌شود. بسیاری از این خدمات عمدتاً در مرکز شهر متمرکز هستند و هر چقدر دسترسی مناسب‌تر باشد به نفع شهروندان و شهر است. ارزش زمین شهری رانت زمینی را ایجاد می‌کند و هر خانه‌ای که نزدیک به مرکز شهر است، قیمت بیشتری دارد. البته ویژگی‌های اقلیمی نیز قیمت زمین شهری را تحت تأثیر قرار می‌دهد و مناطق خوش آب و هوای شهر معمولاً قیمت بالاتری دارد و تقاضا برای خرید زمین در برخی مناطق شهری نسبت به سایر مناطق بیشتر است. مالکان این زمین‌ها سعی دارند بیشترین استفاده را از زمین خود داشته باشند و تراکم در ارتفاع در برخی مناطق شهر افزایش پیدا می‌کند که تبعاتی مثل ترافیک و آلودگی خواهد داشت.
نقش برنامه‌ریزی شهری در رفع مشکلات مرتبط با زمین شهری چیست؟
برای جلوگیری از ایجاد چنین مشکلاتی برنامه‌ریزی شهری مورد توجه قرار می‌گیرد. برنامه‌ریزی شهری چند بعد دارد که یک بعد آن مربوط به تعیین محدوده شهر است. با این حال در برخی کشورها محدوده شهر تعیین نمی‌شود و اقتصاد بازار تعیین کننده نحوه توسعه شهر است. در چنین کشورهایی هر چقدرخانه‌ها دورتر از مرکز شهر باشند، زیرساخت‌های آنها ضعیف‌تر و تقاضای شهروندان برای خرید خانه در این مناطق کمتر است. اما در کشورهایی مثل ایران تعیین محدوده شهر اهمیت زیادی دارد و به نحوی تعیین می‌کند که شهرداری تا کدام محدوده ملزم به ارائه خدمات است، داخل محدوده خدمات ارائه می‌شود و خارج از این محدوده خدمات شهری ارائه نمی‌شود در حالی که در شهرهایی که محدوده برای آنها تعریف نمی‌شود، سطح دسترسی خدمات از مناطق مرکزی شهر به سمت مناطق حاشیه‌ای کمتر می‌شود. تعادل بخشی در برخورداری از خدمات، جلوگیری از تمرکز جمعیت در مرکز شهر، کنترل رانت شهری از جمله اهداف تعیین محدوده شهر است.
ائتلاف‌های رشد، چگونه بر نحوه ساماندهی زمین شهری مؤثر است؟
برنامه‌ریزی شهری خود ایجاد کننده رانت دیگری است. زمانی که محدوده‌ای برای شهر تعیین می‌شود، زمین‌های داخل شهر از خدمات برخوردار خواهند بود در حالی که زمین‌های خارج از محدوده تعیین شده از دریافت خدمات شهری محروم هستند و زمانی که یک برنامه‌ریز در حال ترسیم شبکه معابر است، زمین‌هایی که نزدیک معابر هستند قیمت بیشتری دارند. به طور کلی تعیین کاربری‌های مختلف از جمله فضای سبز یا تجاری برای زمین‌های شهری، زمینه را برای رانت برنامه‌ای ایجاد می‌کند و نوع برنامه‌ریزی منشأیی برای بروز فساد است و با شکل‌گیری ائتلاف‌های رشد، زمینه برای کسب درآمد توسط دولت باز شده و عوارض و مالیات‌هایی بر افزایش قیمت زمین تعیین می‌شود. در چنین شرایطی چنانچه نظام برنامه‌ریزی شهری ناکارآمد عمل کند، بستر فساد گسترده‌تر می‌شود. این مسائل و ساخت و سازهای غیر قانونی، نادیده گرفتن ضوابط و مقررات و نوع ضوابط تعیین شده در شهرهای کشور ما دیده می‌شود. فرآیند تهیه و تصویب طرح‌ها مدت زمان طولانی به دلیل تأمین نشدن منافع عده‌ای به طول می‌انجامد و ائتلاف رشد اجازه تصویب و اجرای به موقع طرح‌ها را نمی‌دهد. در چنین شرایطی فساد در ساختار معیوب برنامه‌ریزی شهری ما اتفاق می‌افتد و زمین شهری نیز تحت تأثیر این جریانات است و همه افرادی که ذی‌نفع هستند در تلاش برای افزایش رانت شهری هستند تا منافع آنها بیشتر تأمین شود. افرادی که خارج از محدوده اقدام به خرید زمین کرده‌اند، در پی افزایش محدوده شهر هستند تا زمین‌های آنان در محدوده شهر قرار بگیرد اما افرادی که زمین در داخل شهر دارند تمایل دارند محدوده شهر بزرگ‌تر نشود تا ارزش رانتی زمین‌های آنها بیشتر شود و رقابت این دو گروه ساختار و سیاست‌ها در قبال زمین شهری را رقم می‌زند.
استفاده بهینه از زمین در شهرهای شمالی کشور تا چه اندازه ممکن است؟
پهنه‌های مختلف سرزمین ایران ویژگی‌های متفاوتی دارد. در شهرهای کشورهای اروپایی تمامی کشور سرسبز است اما زمانی که صحبت از ایران به میان می‌آید، تعداد کمی از پهنه‌ها نسبتاً سرسبز و بیشتر پهنه‌ها خشک و بیابانی است. فشار تقاضا در پهنه‌های خوش آب و هوا بیشتر می‌شود چنانچه برنامه آمایش سرزمین به درستی مورد توجه قرار نگیرد و مدیریت شهری بدون توجه به برنامه‌ریزی شهری، تراکم را در این شهرها بالا ببرد، فشار زیادی به منابع آبی و منابع خاکی وارد می‌شود. در این شهرها نیز آنچه سرنوشت زمین شهری را تعیین می‌کند، ائتلاف‌های رشد و چانه زنی گروه‌های مختلف است، گروه‌هایی که یا خود صاحب زمین هستند یا منافعی برای دستیابی به رانت شهری دارند. چنین گروه‌هایی در پی افزایش تراکم هستند و رقابت گروه‌های ذی‌نفع، تعیین کننده آینده زمین شهری و شهرهای ما است. در شهرهای کشور ما بیشتر از اینکه مباحث علمی مدنظر باشد، بیشتر مسائل سیاسی و ائتلاف‌های رشد تأثیرگذار است.
گفت و گو از بهناز عرب زاه خبرنگار سرویس شهرهای ایران خبرگزاری ایمنا
نظر شما