به گزارش خبرنگار ایمنا، برنامه‌هایی که در بازه زمانی مشخص برای شهر تهیه می‌شود، در نظر دارد تا زمینه‌های آسایش و رفاه را برای شهروندان فراهم کند و تاب آوری شهر را افزایش دهد. هرکدام از شاخصه‌ها و برنامه‌ریزی‌های طرح‌های شهری، به صورت سیستمی بستری را فراهم می‌کند تا مدیران شهر بتوانند اهداف مورد نظر را محقق کنند.
هزینه و زمان زیادی برای تهیه این طرح‌ها صرف می‌شود، در این فرآیند پس از مطالعه و انجام اقدامات اولیه، ضوابطی نیز برای ضمانت اجرا مدنظر قرار می‌گیرد تا در زمان اجرای طرح بر اساس اهداف و قوانین عمل شده و در صورت نیاز به تغییر، از اجرای اصول کلی طرح و هر آنچه که به صلاح شهر و ساکنان آن است، عدول نشود. یکی از مراحل مهم در تهیه طرح‌های شهری، تعیین نوع استفاده از زمین‌ها و املاک شهری یا تعیین نوع کاربری(Land Use) آن‌هاست.
این مهم باید به صورت جزئی، با توجه به شرایط هر منطقه شهری و بنا بر نظر متخصصان و با هماهنگی مدیران شهر انجام شود. از آنجایی که تعیین نوع کاربری املاک به صورت مستقیم با زندگی و تأمین امنیت شهروندان در ارتباط است، توجه به درست اجرا شدن آن اهمیت زیادی دارد، ابراهیم جمشیدزاده، پژوهشگر مدیریت شهری می‌گوید: کاربری‌های املاک و اراضی در چهارچوب ضوابط طرح‌های جامع و طرح‌های هادی شهری تعیین می‌شود، طرح‌های جامع شهرهای بزرگ بر اساس ضوابطی که از گذشته و در چهارچوب قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری و آئین نامه نحوه تعیین و بررسی طرح‌های توسعه شهری تعیین شده است، برای شهرهای بالای ۵۰ هزار نفر تهیه می‌شود.
وی می‌افزاید: طرح‌های هادی شهر برای شهرهای زیر ۵۰ هزار نفر تهیه می‌شده است، اما بر اساس تغییراتی که بعداً ایجاد شد، در حال حاضر برای تمامی شهرها تهیه می‌شود.
این پژوهشگر مدیریت شهری خاطرنشان می‌کند: متولی طرح جامع که راهبردها و سیاست‌های کلان کشور را در حوزه تعیین کاربری، نوع کاربری و ضوابط و مقررات نحوه استفاده از اراضی مشخص می‌کند، شورای عالی شهرسازی و معماری ایران است.
جمشیدزاده تاکید دارد: پس از تهیه طرح‌های جامع شهری، طرح تفصیلی شهرها تهیه شده که در آن همه ضوابط و مقررات در حد پلاک ثبتی و کاربری هر ملک در شهر، بدون احتساب مالکیت آنها مشخص می‌شود.
وی با بیان این که کاربری املاک و اراضی در چهارچوب طرح جامع و طرح تفصیلی شهرها مشخص می‌شود، عنوان می‌کند: هرگونه تغییر، اصلاح و ترمیم طرح‌های تفصیلی تابع ضوابط طرح جامع شهرهاست و در کمیسیون موضوع ماده ۵ قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری تصویب می‌شود.
جمشیدزاده با بیان این که کمیسیون ماده پنج در چهارچوب قوانین ایران به دو دسته تقسیم شده است، تصریح می‌کند: اول کمیسیون ماده پنج شهر تهران و دوم کمیسیون ماده پنج سایر شهرهاست، این دو کمیسیون صرفاً از نظر موقعیت قرارگیری با یکدیگر تفاوت دارند و وظیفه آنها مشترک است.
وی تاکید دارد: رئیس کمیسیون ماده ۵، شهردار تهران است و دبیرخانه این کمسیون در شهرداری تهران واقع شده است اما در سایر شهرها دبیر کمیسیون توسط استاندار تعیین می‌شود و دبیرخانه این کمیسیون در ادارات راه و شهرسازی کنونی یا ادارات مسکن و شهرسازی قدیم قرار دارد.
هرگونه تغییر، اصلاح و ترمیم طرح‌های تفصیلی تابع ضوابط طرح جامع شهرها است و در کمیسیون موضوع ماده ۵ قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری تصویب می‌شود.
این پژوهشگر مدیریت شهری اظهار می‌کند: وظیفه کمیسیون ماده پنج، تهیه، تصویب، ترمیم و اصلاح طرح‌های تفصیلی است و کاربری‌های املاک و اراضی در طرح‌های تفصیلی تعیین و مشخص می‌شود.
جمشیدزاده می‌گوید: از نظر حقوقی امکان عدول از ضوابط و قوانین این طرح‌ها برای مالکان وجود ندارد و تخلف محسوب می‌شود، اما چند قانون وجود دارد که به نوعی ضوابط طرح‌های توسعه شهری را دور زده‌اند، یکی از این قوانین بند ۲۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری‌هاست که اجازه داده، برخی فعالیت‌ها در کاربری مسکونی استقرار پیدا کند.
امکان تغییر کاربری مسکونی به کاربری درمانی وجود ندارد
وی می‌افزاید: مطب پزشکان، دفاتر وکلا، مهندسان مشاور و دفاتر روزنامه‌ها می‌تواند در املاکی با کاربری مسکونی مستقر شود به شرطی که آن فرد مالک ملک بوده و ملک اجاره‌ای نباشد، به طور مثال پزشک باید مالک واحد مسکونی باشد تا بتواند مطب خود را در آن واحد مسکونی دایر کند.
این پژوهشگر مدیریت شهری با اشاره به قانون استقرار دفاتر مطب پزشکان، تصریح می‌کند: بر مبنای این قانون دفاتر پزشکان می‌تواند در کاربری‌های مسکونی مستقر شود، قانون حمایت از مشاغل خانگی نیز برخی شغل‌ها را تعریف کرده و به آنها اجازه داده تا در کاربری‌های مسکونی اجازه فعالیت داشته باشند.
جمشیدزاده با بیان اینکه تغییر کاربری نباید برای همسایگان مزاحمت ایجاد کند، بیان می‌دارد: قوانینی که ضوابط توسعه شهری از جمله تغییر کاربری یا تعیین کاربری در اراضی و املاک را مشخص می‌کند، موجب ایجاد مشکلاتی برای شهر می‌شود.
وی تصریح می‌کند: چنانچه کلینیک در کاربری مغایر یعنی کاربری مسکونی شکل گرفته باشد، غیر قانونی است، قوانین به صراحت اشاره دارد که کلینیک و بیمارستان حتماً باید در کاربری بهداشتی شکل بگیرد و تنها امکان استقرار مطب پزشکان در کاربری مسکونی وجود دارد.
تعداد زیادی احکام مربوط به رفع تخلف در کشور وجود دارد که هنوز اجرایی نشده است و قدرت شهرداری نیز برای اجرای احکام تخلفات کافی نیست
این پژوهشگر مدیریت شهری با اشاره به چهارچوب ماده صد قانون شهرداری، اظهار می‌کند: مفاد ماده صد قانون شهرداری و بند ۲۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری به صراحت بیان می‌دارد که استفاده مغایر از کاربری‌های تعریف شده، تخلف است و مأموران شهرداری مکلف هستند جلوی این تخلفات را بگیرند.
جمشیدزاده با اشاره به این که چنانچه در این خصوص تخلفی انجام شده باشد و فعالیتی به جای این که در کاربری مناسب خودش شکل بگیرد در یک کاربری مغایر راه اندازی شود، می‌گوید: مأموران شهرداری خود ضابط قضائی نیستند و نمی‌توانند جلوی آن را بگیرند و کمیسیون ماده ۱۰۰ که متشکل از نماینده وزارت کشور، نماینده شورای شهر و نماینده دادستانی است و باید رأی متناسب را برای فعالیتی که در کاربری مغایر شکل گرفته است، صادر کند و در این صورت فرد مکلف به رفع تخلف می‌شود.
وی خاطرنشان می‌کند: در این صورت تمامی فعالیت‌ها باید به حالت قبل بازگردد یا اینکه جریمه این تخلف پرداخت شود، مگر اینکه قدرت فرا قانونی وجود داشته باشد و فرد از کمیسیون ماده ۱۰۰ تبعیت نکند.
این پژوهشگر مدیریت شهری عنوان می‌کند: تعداد زیادی احکام مربوط به رفع تخلف در کشور وجود دارد که هنوز اجرایی نشده است و قدرت شهرداری نیز برای اجرای احکام تخلفات کافی نیست، البته این امکان وجود دارد که مأموران شهرداری به مکان مراجعه کرده، انجام تخلف را گزارش داده باشند و پرونده به کمیسیون ماده ۱۰۰ ارجاع شده باشد، اما مسئله به تفاهم مالک یا بهره بردار با شهرداری، استفاده غیرمجاز از کاربری و دریافت جریمه خاتمه پیدا کرده باشد.
گزارش از: بهناز عربزاده، خبرنگار خبرگزاری ایمنا
نظر شما