به گزارش خبرنگار ایمنا، زندگی در آپارتمان شیوه‌ای خاص از زندگی انسانی است که به دلیل شرایط ویژه سکونت در شهرها، ایجاد شده است. شماری از افراد بنا بر بعد و نفرات خاوار در هر واحد آپارتمانی سکونت دارند و همین مسئله امکان تزاحم منافع را فراهم می‌کند. از سوی دیگر قسمت‌های آپارتمان به دو بخش خصوصی و مشاع تقسیم می‌شود و اینگونه موارد نیز ممکن است افراد بر سر بهره‌برداری از مشاعات آپارتمان با یکدیگر اختلاف پیدا کنند. مجموعه این عوامل باعث شده تا قانون‌گذار شیوه‌ای واحد برای سکونت در آپارتمان و بهره‌برداری از منافع آن را اتخاذ و در قالب مواد مندرج در "قانون تملک آپارتمان‌ها" و آیین‌نامه اجرایی آن ابلاغ کند.
مدیریت و هیئت امنای ساختمان از نهادهای تاسیسی مقنن در قانون تملک آپارتمان‌ها است که حوزه اختیارات با ضمانت‌های اجرایی قابل توجهی نیز برای آن قائل شده است. برای آشنایی بیشتر با مهمترین وظایف و اختیارات مدیران ساختمان با محمدرضا فاتحی، وکیل دادگستری و کارشناس ارشد حقوق عمومی گفت‌وگویی انجام دادیم که در ادامه می‌خوانید:
مالکیت در آپارتمان به چه صورت است؟
مفهوم موافق ماده ۲ قانون تملک آپارتمان‌ها که درخصوص تعیین تکلیف قسمت‌های مشترک آپارتمان وضع شده آن و صراحت مواد ۱ و ۳ این قانون نشان می‌دهد مالکیت در آپارتمان شامل دو قسمت اختصاصی و مشاعی است. البته حقوق ارتفاقی مقرر در قانون مدنی نیز صراحتا و تلویحا به این مسئله اشاره می‌کند.
آیا استثنایی هم درخصوص مالکیت در آپارتمان وجود دارد؟
بله؛ قسمت اخیر ماده ۲ قانون تملک آپارتمان‌ها مطرح می‌کند که عرف و عادت محل نقش تعیین کننده در تعلق عنوان مالیکت خصوصی یا مشاعی بر اجزای آپارتمان دارد؛ به عنوان نمونه بر اساس قانون مدنی راه‌پله قسمت طبقه بالا ملک طبقه بالا محسوب می‌شود مگر اینکه محل عبور سایر طبقات زیرین باشد، اما بر اساس قسمت اخیر ماده ۲ قانون تملک آپارتمان‌ها ممکن است، عرف و عادت محل مبنی بر تعلق عنوان اختصاصی به راه‌پله طبقه فوقانی باشد، هرچند طبقات زیرین هم مجبور به استفاده از این قسمت برای رسیدن به پشت بام باشند. البته این فرض تا حدود زیادی محال به نظر می‌رسد، اما غرض آن است که عرف و عادت محل استثنا بر حکم قانون است. مورد دیگر توافق طرفین است، یعنی مالکان می‌توانند خلاف نظر قانون‌گذار تا جایی که به نظم عمومی صدمه وارد نشود، توافق کنند.
هزینه‌های نگهداری ساختمان چگونه تامین می‌شود؟
بر اساس قواعد کلی حاکم بر قانون مدنی، هزینه نگهداری و هزینه‌های لازم برای انتفاع(بهره‌برداری) و کمال انتفاع(بهره‌برداری بهتر و بیشتر) بر عهده مالک است. بنابراین هر یک از مالکان آپارتمان مسئول تامین هزینه‌های نگهداری قسمت اختصاصی خود است. وفق تبصره ۱ ماده ۴ قانون تملک آپارتمان‌ها مدیران مجموعه آپارتمانی موظفند سهم هر یک از مالکان یا استفاده کنندگان را به نسبت مساحت قسمت اختصاصی به مجموع مساحت قسمت‌های اختصاصی تمام ساختمان به جز هزینه‌هایی که به دلیل نداشتن ارتباط با مساحت زیربنا به نحو مساوی تقسیم خواهد شد را احصا و از هر مالک دریافت کند. البته قسمت اخیر صدر ماده ۴ مقرر می‌دارد که ممکن است مالکان برای محاسبه و پرداخت هزینه‌های نگهداری ساختمان فرایند دیگری را اتخاذ و اعمال کنند.
مالکانی که اکثریت ساختمان را در اختیار دارند می‌توانند بر احتساب هزینه‌ها طبق یک نرخ معین توافق کنند، البته این اقدام نباید به زیان سایر مالکان باشد و شرایطی را فراهم کند که سهم پرداختی سایرین بیش از حصه مشخص شده در صدر ماده ۴ باشد.
آیا ضمانت اجرایی برای عمل مالکان به تکالیف قانونی وجود دارد؟
در صورت امتناع مالک یا استفاده کننده از ادای تکالیف قانونی خود، هزینه‌های مشترک از طرف مدیر یا هیئت مدیره با ذکر مبلغ بوسیله اظهار نامه برای مالک ارسال می‌شود. در اینگونه موارد مالک ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه مهلت دارد بدهی خود را پرداخت کند در غیر این صورت مدیر یا هیئت مدیران می‌توانند به تشخیص خود وی را از دسترسی به تمام یا بعضی از امکانات مجتمع محروم و همزمان از اداره ثبت اسناد و املاک محل درخواست صدور اجراییه کنند. اگر هیچ یک از این اقدامات ممکن نباشد، مدیر یا شخص ثالث به نمایندگی از اعضای هیئت مدیره می‌توانند با طرح دعوی در محکمه تقاضای رسیدگی کنند که در اینگونه موارد دادگاه پس از رسیدگی خارج از نوبت به پرونده و بررسی ادله، مالک بدهکار را تا دو برابر مجموع بدهی محکوم و دسترسی واحد بدهکار از امکانات مجموعه را قطع می‌کنند. نظر مدیر یا هیئت مدیره نیز ظرف ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه قابل شکایت در دادگاه بدوی محل وقوع آپارتمان است.
مطابق تبصره ۴ ماده ۱۰ مکرر قانون تملک آپارتمان‌ها مصوبه الحاقی شورای انقلاب ذکر شده که بر اساس آن محکومیت مجدد مالک در دادگاه به دلیل نپرداختن هزینه‌ها و حقوق مالی مرتبط، موجب محکومیت به پرداخت مبلغی معادل وجه محکوم‌به به عنوان جریمه خواهد شد.
حقوق مالی آپارتمان در نقل و انتقالات ملکی چگونه تعیین تکلیف می‌شود؟
سردفترداران اسناد رسمی در زمان صدور اسناد مالکیت دالّ بر انتقال ملکیت آپارتمان موظف به وصول گواهی تسویه حساب صادر شده از طرف مدیر یا هیئت مدیره یا گواهی دالّ بر تعهد منتقل‌الیه به پرداخت کلیه هزینه‌ها را مطالبه کنند.
مدیران چه تکالیف دیگری در قبال ساختمان و سکنه آن دارند؟
مدیران باید تمام بنا را به عنوان یک واحد در مقابل آتش‌سوزی بیمه و سهم هر یک از مالکان را دریافت کنند. مناط در وصول مبلغ حق بیمه روال مقرر در صدر ماده 4 قانون تملک آپارتمان‌ها است. در صورتی که مدیر یا مدیران به این تکلیف قانونی عمل نکنند و حادثه‌ای واقع شود، مسئول جبران خسارات در قالب پرداخت خسارات ریالی، دیه یا ارش هستند.
نظر شما