به گزارش خبرگزاری ایمنا، توسعه شهر همیشه به معنای اضافه‌شدن زمین به محدوده شهری نیست و بخشی از ظرفیت رشد می‌تواند در محدوده موجود شهر قرار داشته باشد؛ جایی که زمین‌های بایر، ساختمان‌های متروکه، قطعات کم‌بازده، بافت‌های فرسوده و کاربری‌های ناکارآمد، امکان بازتوسعه دارند.
با این حال، توسعه پیرامونی همچنان برای بخشی از سرمایه‌گذاران و حتی مدیریت شهری جذابیت بیشتری دارد. ایجاد یک محدوده جدید در حاشیه شهر، در نگاه نخست می‌تواند ساده‌تر از ورود به بافت‌های موجود باشد؛ زیرا اراضی بزرگ و یکپارچه، فرآیند طراحی و اجرای پروژه را نسبت به بافت‌های خرد و متراکم آسان‌تر می‌کنند.
در مقابل، توسعه میان‌افزا با مجموعه‌ای از چالش‌های حقوقی، اقتصادی و کالبدی روبه‌رو است؛ از مالکیت‌های خرد و پراکنده گرفته تا محدودیت‌های ضوابط طرح‌های تفصیلی، دشواری تجمیع پلاک‌ها، کمبود پارکینگ و فرسودگی زیرساخت‌ها.
یکی از خطاهای رایج در بررسی ظرفیت توسعه میان‌افزا، برابر دانستن زمین خالی با زمین آماده ساخت است. یک قطعه زمین ممکن است در ظاهر بدون استفاده باشد، اما از نظر حقوقی، مالکیتی یا ضوابط شهرسازی، امکان ساخت‌وساز سریع روی آن وجود نداشته باشد.
در بسیاری از محدوده‌های شهری، قطعات کوچک و متعددی در اختیار مالکان مختلف قرار دارد. تبدیل این قطعات به یک پروژه اقتصادی نیازمند توافق میان مالکان، تجمیع پلاک‌ها و طی مراحل اداری است؛ فرآیندی که می‌تواند زمان و هزینه اجرای پروژه را افزایش دهد.
توسعه پیرامونی معمولاً امکان عرضه قطعات بزرگ‌تر را فراهم می‌کند؛ موضوعی که برای پروژه‌های ساختمانی و سرمایه‌گذاری جذاب‌تر است. به این ترتیب، حتی اگر شهر در داخل خود ظرفیت توسعه داشته باشد، ساخت‌وساز در حاشیه ممکن است از نظر اقتصادی و اجرایی ساده‌تر به نظر برسد.
توسعه میان‌افزا؛ شهر بدون گسترش مرزها
توسعه میان‌افزا در ادبیات برنامه‌ریزی شهری به معنای استفاده دوباره و مؤثرتر از ظرفیت‌های موجود در محدوده شهر است. این رویکرد الزاماً به معنای افزایش تراکم در همه نقاط نیست، بلکه می‌تواند بازتوسعه زمین‌های ناکارآمد، احیای بافت‌های فرسوده، استفاده از قطعات خالی و فعال‌کردن فضاهای رهاشده را شامل شود.
یکی از مهم‌ترین مزیت‌های این الگو، استفاده از زیرساخت‌های موجود است. شهر پیش از این برای جمعیت ساکن خود شبکه‌هایی مانند آب، برق، گاز، فاضلاب، معابر، حمل‌ونقل عمومی و خدمات شهری ایجاد کرده است؛ بنابراین در مناطقی که ظرفیت زیرساختی وجود دارد، توسعه درون‌شهری می‌تواند نیاز به ایجاد بخشی از زیرساخت‌های جدید در حاشیه را کاهش دهد.
البته توسعه میان‌افزا الزاماً کم‌هزینه نیست. در برخی مناطق، زیرساخت‌های موجود فرسوده یا اشباع شده‌اند و ورود جمعیت و فعالیت جدید، بدون ارتقای ظرفیت شبکه‌ها، می‌تواند فشار مضاعفی بر محله وارد کند.
چرا حاشیه شهر همچنان جذاب است؟
یکی از دلایل تداوم توسعه پیرامونی، اقتصاد زمین است. قیمت زمین در حاشیه شهرها معمولاً از مناطق مرکزی و تثبیت‌شده پایین‌تر است و همین موضوع می‌تواند هزینه اولیه پروژه را کاهش دهد.
از سوی دیگر، زمین‌های پیرامونی اغلب قطعات بزرگ‌تر و یکپارچه‌تری دارند و سرمایه‌گذار می‌تواند پروژه را از ابتدا بر اساس الگوی مورد نظر خود طراحی کند؛ در حالی که بازتوسعه یک بافت موجود ممکن است به مذاکره با مالکان متعدد، تجمیع پلاک‌ها و هماهنگی با شبکه معابر و تأسیسات موجود نیاز داشته باشد.
زمان نیز عامل مهمی است. سرمایه‌گذاری که با فرآیند طولانی تملک، تجمیع، تغییر کاربری یا اخذ مجوز مواجه شود، ممکن است گزینه‌ای را ترجیح دهد که مسیر اجرایی ساده‌تری داشته باشد.
از این منظر، اگر مدیریت شهری توسعه میان‌افزا را به‌عنوان یک اولویت دنبال می‌کند، تعیین پهنه‌های قابل ساخت به‌تنهایی کافی نیست و باید هزینه و ریسک بازتوسعه درون‌شهری نیز کاهش پیدا کند.
زمین خالی همیشه آماده ساخت نیست
یکی از خطاهای رایج در بررسی ظرفیت توسعه میان‌افزا، برابر دانستن زمین خالی با زمین آماده ساخت است. یک قطعه زمین ممکن است در ظاهر بدون استفاده باشد، اما از نظر حقوقی، مالکیتی یا ضوابط شهرسازی، امکان ساخت‌وساز سریع روی آن وجود نداشته باشد.
در بسیاری از محدوده‌های شهری، قطعات کوچک و متعددی در اختیار مالکان مختلف قرار دارد. تبدیل این قطعات به یک پروژه اقتصادی نیازمند توافق میان مالکان، تجمیع پلاک‌ها و طی مراحل اداری است؛ فرآیندی که می‌تواند زمان و هزینه اجرای پروژه را افزایش دهد.
در چنین شرایطی، توسعه میان‌افزا به ابزارهایی فراتر از صدور مجوز ساختمانی نیاز دارد؛ از مشوق‌های تجمیع و تسهیل فرآیندهای حقوقی گرفته تا مدل‌های مشارکت و سازوکارهای تأمین مالی.
مالکیت خرد؛ مانع پنهان توسعه درون‌شهری
ساختار مالکیت در بسیاری از بافت‌های موجود، یکی از موانع مهم توسعه میان‌افزا است. در محله‌هایی که زمین به قطعات کوچک تقسیم شده و هر قطعه مالکان متفاوتی دارد، اجرای یک پروژه بازتوسعه ممکن است به توافق تعداد زیادی از مالکان وابسته باشد.
اختلاف بر سر قیمت، سهم هر مالک، نحوه انتقال، زمان تخلیه و شکل پروژه می‌تواند فرآیند تجمیع را طولانی کند و در نهایت، جذابیت اقتصادی پروژه را کاهش دهد.
به همین دلیل، موفقیت توسعه میان‌افزا تنها به ظرفیت کالبدی شهر وابسته نیست و به سیاست‌های زمین، مشوق‌های اقتصادی، سازوکارهای حقوقی و شیوه مشارکت مالکان نیز ارتباط دارد.
افزایش تراکم؛ پاسخ همه مسائل نیست
یکی از پاسخ‌های رایج به مسئله توسعه درون‌شهری، افزایش تراکم است؛ اما تراکم بیشتر به‌تنهایی به معنای توسعه پایدار نیست.
اگر افزایش جمعیت و سطح زیربنا بدون ارتقای ظرفیت حمل‌ونقل عمومی، فضای سبز، مدرسه، پارکینگ، فاضلاب و سایر خدمات شهری انجام شود، فشار بیشتری بر محله وارد خواهد شد.
بنابراین، توسعه میان‌افزا باید با ظرفیت‌سنجی زیرساختی همراه باشد. هر محله ظرفیت مشخصی برای پذیرش جمعیت و فعالیت جدید دارد و برنامه‌ریزی شهری باید میان میزان توسعه و توان شبکه‌های موجود تعادل برقرار کند.
از این منظر، مسئله اصلی «تراکم بیشتر» نیست؛ بلکه استفاده بهتر و متناسب‌تر از ظرفیت موجود شهر است.
توسعه پیرامونی چه هزینه‌ای دارد؟
گسترش افقی شهر تنها به معنای ساخت چند ساختمان جدید در خارج از محدوده موجود نیست. هر محدوده جدید به شبکه معابر، تأسیسات زیربنایی، حمل‌ونقل، خدمات عمومی و نگهداری بلندمدت نیاز دارد.
با گسترش محدوده شهری، فاصله میان محل سکونت و بسیاری از فعالیت‌ها نیز می‌تواند افزایش یابد. در صورت ضعف حمل‌ونقل عمومی، این مسئله می‌تواند وابستگی به خودرو و طول سفرهای روزانه را بیشتر کند.
پراکندگی شهری همچنین مدیریت شبکه‌های زیرساختی و خدماتی را در سطح جغرافیایی گسترده‌تری ضروری می‌کند و می‌تواند هزینه ارائه خدمات را افزایش دهد.
البته توسعه پیرامونی در برخی شرایط می‌تواند برای پاسخ به نیاز واقعی مسکن و رشد جمعیت ضروری باشد. مسئله اصلی، انتخاب مطلق میان توسعه درون‌شهری و توسعه بیرونی نیست؛ بلکه تعیین این است که هر شهر در چه نقطه‌ای و با چه ظرفیتی باید توسعه پیدا کند.
نسخه واحدی برای همه شهرها وجود ندارد
ظرفیت توسعه میان‌افزا در همه شهرها یکسان نیست. شهری که با زمین‌های رهاشده، بافت‌های کم‌تراکم و زیرساخت قابل ارتقا مواجه است، شرایط متفاوتی با شهری دارد که زیرساخت‌های آن اشباع شده یا با کمبود جدی زمین روبه‌رو است.
به همین دلیل، سیاست توسعه میان‌افزا باید متناسب با ویژگی‌های هر شهر و حتی هر محله طراحی شود. در یک منطقه ممکن است بازتوسعه یک کارخانه متروکه اولویت داشته باشد و در منطقه‌ای دیگر، تجمیع پلاک‌های کوچک یا احیای بافت فرسوده.
این نگاه، برنامه‌ریزی شهری را از سیاست کلی «افزایش تراکم» به سمت «توسعه متناسب با ظرفیت» هدایت می‌کند.
شهر بزرگ‌تر یا شهر کارآمدتر؟
مسئله توسعه میان‌افزا در نهایت به یک پرسش اساسی درباره آینده شهرهای ایران بازمی‌گردد: آیا شهر برای رشد خود باید دائماً به بیرون گسترش پیدا کند یا می‌تواند بخشی از نیازهای جدید را با استفاده بهتر از ظرفیت‌های موجود پاسخ دهد؟
پاسخ به این پرسش نیازمند تغییر نگاه به زمین شهری است. زمین خالی، ساختمان متروکه یا بافت کم‌تراکم تنها یک فضای بلااستفاده نیست؛ بلکه بخشی از ظرفیت بالقوه شهر است که می‌تواند با برنامه‌ریزی صحیح دوباره وارد چرخه اقتصادی و اجتماعی شود.
توسعه میان‌افزا زمانی می‌تواند بخشی از فشار برای گسترش پیرامونی را کاهش دهد که سیاست‌های زمین، مسکن، حمل‌ونقل و زیرساخت در یک مسیر قرار گیرند؛ یعنی از یک سو، هزینه و پیچیدگی بازتوسعه درون شهر کاهش یابد و از سوی دیگر، هزینه‌های واقعی گسترش افقی در تصمیم‌های توسعه‌ای لحاظ شود.
در چنین شرایطی، هدف برنامه‌ریزی شهری دیگر صرفاً بزرگ‌تر کردن محدوده شهر نیست؛ بلکه استفاده کارآمدتر از شهری است که پیش‌تر ساخته شده است.
نظر شما