به گزارش خبرگزاری ایمنا، زمین ارزان همیشه یک فرصت نیست؛ گاهی میتواند آغاز ضرری بزرگ باشد. در سالهایی که افزایش قیمت مسکن و زمین، بسیاری از شهروندان را به جستوجوی گزینههای ارزانتر برای سرمایهگذاری یا ساختوساز سوق داده است، بازار قطعات زمین کوچک و تفکیکشده نیز بیش از گذشته مورد توجه قرار گرفته؛ قطعاتی که در نگاه نخست ممکن است با وعده «آیندهدار بودن» یا «قرار گرفتن در محدوده ساختوساز» جذاب به نظر برسند، اما پشت بعضی از این معاملات، مسئلهای جدیتر از اختلاف قیمت پنهان است: وضعیت قانونی، کاربری و آینده شهری زمین.
در شهرهای بزرگ ایران، توسعه کالبدی دیگر تنها بهمعنای اضافه شدن ساختمانهای جدید نیست؛ هر قطعه زمین که وارد چرخه ساختوساز میشود، در واقع بخشی از آینده شهر را شکل میدهد.
محل احداث یک ساختمان، اندازه قطعه، عرض معبر، ظرفیت شبکه حملونقل، دسترسی به مدرسه و مراکز درمانی، تأمین فضای سبز، ظرفیت پارکینگ و حتی امکان ارائه خدمات شهری به نحوه برنامهریزی و تفکیک زمین وابسته است، بههمین دلیل، قانونگذار نیز تفکیک اراضی شهری را از یک اقدام تنها خصوصی فراتر دانسته و آن را به ضوابط طرحهای جامع و تفصیلی و تأیید شهرداری گره زده است.
مسئله زمانی جدیتر میشود که زمینهای دارای کاربری عمومی یا محدودیتهای ساختوساز، بدون اطلاع خریدار به قطعات کوچک تقسیم و عرضه شوند. در چنین شرایطی ممکن است یک قطعه در میان انبوهی از ساختمانها قرار گرفته باشد و حتی از چهار طرف با ساختوساز احاطه شده باشد، اما این وضعیت بهخودیخود کاربری زمین را تغییر نمیدهد. ظاهر شهر همیشه روایتگر آن چیزی نیست که در نقشههای رسمی شهر ثبت شده است.
این همان نقطهای است که فاصله میان «آنچه خریدار میبیند» و «آنچه قانون برای زمین تعیین کرده» میتواند به یک ریسک جدی تبدیل شود. ممکن است فروشنده از موقعیت مناسب زمین، توسعه اطراف، نزدیکی به معبر یا حتی ساختوسازهای همجوار سخن بگوید، اما پرسش اصلی باید چیز دیگری باشد: این زمین در طرح مصوب شهری چه کاربری دارد و آیا امکان دریافت پروانه ساخت برای آن وجود دارد؟
از سوی دیگر، ماجرا فقط به زیان احتمالی یک خریدار ختم نمیشود؛ تفکیکهای غیراصولی و ایجاد قطعات ریزدانه میتواند ساختار فضایی شهر را نیز تحت تأثیر قرار دهد. وقتی یک قطعه بزرگ بدون توجه به شبکه معابر، ظرفیت خدمات و نیازهای آتی منطقه به چندین قطعه کوچک تبدیل و هر قطعه به یک یا چند واحد مسکونی تبدیل میشود، جمعیت جدیدی به شهر اضافه خواهد شد؛ جمعیتی که به مدرسه، فضای سبز، پارکینگ، حملونقل عمومی، خدمات درمانی، مراکز فرهنگی و دیگر زیرساختها نیاز دارد.
این چالش در اصفهان بهعنوان یکی از کلانشهرهای کشور، اهمیت بیشتری پیدا میکند. رشد شهر و فشار تقاضای مسکن در کنار محدودیت منابع زمین و ضرورت حفظ فضاهای سبز و خدمات عمومی، برنامهریزی دقیق برای نحوه توسعه کالبدی را ضروری کرده است؛ در چنین شرایطی نگاه به زمین نباید تنها از دریچه قیمت و امکان ساخت امروز باشد، بلکه باید پرسید این قطعه زمین پنج، ۱۰ یا حتی ۲۰ سال آینده چه نقشی در ساختار شهر خواهد داشت؟
قوانین موجود نیز بر همین نگاه تأکید دارد؛ در ماده ۱۰۱ قانون شهرداری، تفکیک و افراز اراضی واقع در محدوده و حریم شهرها به رعایت ضوابط و مقررات طرحهای جامع و تفصیلی و تأیید شهرداری وابسته شده و برای تأمین سرانههای عمومی، خدماتی و معابر نیز سازوکار مشخصی پیشبینی شده است. در حوزه اراضی شهری نیز قانون زمین شهری، تفکیک و تقسیم زمین را تابع ضوابط قانونی دانسته است و در مواردی، دخل و تصرف یا تفکیک برخلاف قانون را مشمول پیگیری قانونی میداند.
استعلام پیش از معامله نه یک تشریفات اداری، بلکه بخشی از فرایند حفظ سرمایه شهروندان است و خریدار باید بداند زمینی که بابت آن هزینه میکند، چه کاربریای دارد، در چه پهنهای قرار گرفته، آیا تفکیک آن قانونی بوده است، امکان صدور پروانه ساخت دارد یا خیر و چه محدودیتهایی در طرحهای شهری برای آن پیشبینی شده است.
در این میان، تناقض قابل تأملی وجود دارد: شهروند ممکن است تصور کند با خرید یک قطعه کوچک و ساخت یک یا چند واحد مسکونی، تنها برای خود ارزش اقتصادی ایجاد کرده است، اما از نگاه مدیریت شهری، همین تصمیم میتواند بهمعنای ایجاد تقاضای جدید برای دهها نوع خدمت عمومی باشد. اگر توسعه مسکن از برنامهریزی شهری جدا شود، شهر به مجموعهای از قطعات ساختهشده تبدیل میشود، بیآنکه زیرساخت و کیفیت زندگی متناسب با آن توسعه پیدا کرده باشد.
اکنون پرسش اصلی این است: در بازاری که زمینهای کوچک و ارزان میتواند وسوسهکننده باشد، شهروند چگونه گرفتار یک معامله پرریسک نشود؟ چه تفاوتی میان یک زمین بهواقع قابل ساخت و قطعهای وجود دارد که تنها با وعده فروشنده «آیندهدار» معرفی میشود و مدیریت شهری اصفهان برای جلوگیری از گسترش تفکیکهای غیرمجاز و ریزدانه شدن بافت شهر چه راهکاری دارد؟
تفکیکهای غیرمجاز آینده شهرها را تهدید میکند؛ پیش از خرید زمین استعلام بگیرید
رسول میرباقری، رئیس کمیسیون عمران، معماری، شهرسازی و بافت تاریخی شورای اسلامی شهر اصفهان با اشاره به ضرورت توجه شهروندان به وضعیت قانونی و کاربری زمین پیش از انجام معامله به خبرنگار ایمنا اظهار میکند: گاهی برخی شهروندان بدون اطلاع از وضعیت زمین، در دام افرادی میافتند که اراضی دارای طرح فضای سبز یا سایر کاربریهای عمومی را بهصورت غیرقانونی تفکیک میکنند و به قطعات کوچک تبدیل و به فروش میرسانند و پس از آن نیز محل را ترک میکنند.
وی میافزاید: شهروندان باید توجه داشته باشند که صرف محصور بودن یک زمین یا ساختوساز در اطراف آن، بهمعنای امکان ساختوساز در آن قطعه نیست و لازم است پیش از خرید، وضعیت ملک از شهرداری منطقه مربوط استعلام شود.
رئیس کمیسیون عمران، معماری، شهرسازی و بافت تاریخی شورای اسلامی شهر اصفهان ادامه میدهد: در مواردی که زمینی در محاصره ساختوسازهای پیرامونی قرار گرفته است و مدیریت شهری تشخیص میدهد که امکان آزادسازی آن برای احداث فضای سبز تا پنج سال آینده وجود ندارد، در صورت قرار گرفتن در اولویتهای بالاتر از پنج سال، امکان صدور پروانه ساخت و استفاده از زمین مطابق ضوابط وجود خواهد داشت، بنابراین تصمیمگیری درباره ساختوساز باید بر اساس طرحها و برنامههای مصوب شهری انجام شود.
میرباقری با تأکید بر اینکه برنامهریزی شهری باید نگاه بلندمدت داشته باشد، تصریح میکند: نمیتوان تنها با نگاه به شرایط امروز درباره ساختوساز و تفکیک زمین تصمیم گرفت، بلکه آینده شهر و نیازهای جمعیتی و خدماتی آن نیز باید مورد توجه قرار گیرد.
وی میافزاید: برای نمونه ممکن است یک قطعه زمین ۳۰۰ متر مربعی به هشت واحد مسکونی تبدیل شود؛ در چنین شرایطی جمعیت جدیدی به محدوده اضافه خواهد شد که به سرانههای فضای سبز، آموزشی، خدماتی و سایر زیرساختهای شهری نیاز دارند و اگر این نیازها از قبل پیشبینی نشده باشد، در آینده با مشکلات جدی روبهرو خواهیم شد.
رئیس کمیسیون عمران، معماری، شهرسازی و بافت تاریخی شورای اسلامی شهر اصفهان خاطرنشان میکند: هر ساختوساز جدید به معنای ایجاد نیازهای جدید برای شهر است و نمیتوان بدون در نظر گرفتن ظرفیت معابر، پارکینگ، فضای سبز، مراکز آموزشی، خدمات عمومی و سایر زیرساختها، تنها با هدف افزایش واحدهای مسکونی اقدام به تفکیک و ساختوساز کرد.
تفکیکهای غیرمجاز زمین زنگ خطر برای آینده شهر و سرمایه شهروندان است؛ فریب زمینهای ارزان و تفکیکشده را نخورید
میرباقری با اشاره به پیامدهای تفکیکهای غیراستاندارد در مناطق شهری معتقد است که تفکیکهای غیرمجاز و غیراصولی بهتدریج ساختار مناطق شهری را از بین میبرد و با ایجاد قطعات ریزدانه، مشکلات متعددی برای مدیریت شهری و شهروندان ایجاد میکند.
وی ادامه میدهد: ایجاد ریزدانهها علاوه بر اینکه امکان برنامهریزی مناسب برای توسعه شهری را کاهش میدهد، میتواند زمینهساز بروز مشکلات اجتماعی، خدماتی و کالبدی شود و تأمین زیرساختهای مورد نیاز ساکنان را نیز دشوار کند.
رئیس کمیسیون عمران، معماری، شهرسازی و بافت تاریخی شورای اسلامی شهر اصفهان تأکید میکند: شهروندان باید پیش از خرید زمین بهویژه زمینهایی که بهصورت قطعهقطعه و با قیمتهای جذاب عرضه میشوند، از شهرداری منطقه مربوطه درباره کاربری، وضعیت طرح تفصیلی، امکان ساختوساز و قانونی بودن تفکیک استعلام کنند و سپس نسبت به معامله اقدام کنند.
میرباقری گفت: شهروندان نباید تنها بر اساس گفته فروشنده یا مشاهده ساختوسازهای اطراف یک زمین، درباره امکان ساختوساز تصمیم بگیرند، چراکه ممکن است زمین مورد نظر دارای محدودیتهای قانونی یا کاربریهای عمومی باشد و در آینده امکان دریافت پروانه برای آن وجود نداشته باشد.
وی خاطرنشان میکند: رعایت ضوابط شهرسازی تنها به نفع مدیریت شهری نیست، بلکه از سرمایه شهروندان نیز محافظت میکند، بنابراین لازم است شهروندان پیش از خرید هر زمین، از مراجع قانونی استعلامهای لازم را دریافت کنند و از خرید و ساختوساز خودسرانه که میتواند هم برای خود و هم برای شهر در آینده مشکل ایجاد کند، پرهیز داشته باشند.
میرباقری میگوید: اگر امروز در فرایند خرید و ساختوساز، آینده شهر، ظرفیت خدماتی و نیازهای جمعیتی مورد توجه قرار نگیرد، هزینه جبران این تصمیمها در سالهای آینده بسیار بیشتر خواهد بود، بنابراین باید همزمان با توسعه مسکن، به حفظ کیفیت زندگی، سرانههای خدماتی و ساختار اصولی شهر نیز توجه شود.
زمین ارزان همیشه فرصت نیست
به گزارش ایمنا، مسئله تفکیک زمین را نمیتوان تنها از زاویه سود و زیان یک معامله ملکی دید، چراکه تصمیمی که امروز پشت یک قرارداد یا قولنامه گرفته میشود، میتواند سالها بر سیمای محله، کیفیت خدمات شهری و حتی ارزش اقتصادی املاک پیرامون اثر بگذارد. توسعهای که بدون پیوست شهری شکل بگیرد، ممکن است در کوتاهمدت تعداد واحدهای مسکونی را افزایش دهد، اما در بلندمدت هزینههای پنهانی برای شهر و ساکنان آن ایجاد خواهد کرد.
از این منظر، ارزش واقعی یک زمین فقط به متراژ، قیمت یا موقعیت کنونی آن خلاصه نمیشود؛ قانونی بودن، جایگاه آن در ساختار شهر و امکان بهرهبرداری از آن در چارچوب برنامههای مصوب نیز بخشی از ارزش واقعی ملک است. بیتوجهی به این مؤلفهها میتواند فاصله میان «زمین ارزان» و «زمین ارزشمند» را آشکار کند.
شهر نیز نمیتواند حاصل مجموعهای از تصمیمهای جداگانه و کوتاهمدت باشد. اگر قرار است توسعه مسکن به افزایش کیفیت زندگی منجر شود، هر ساختوساز باید در کنار منافع مالک، با ظرفیت محله و آینده شهر نیز هماهنگ باشد؛ چراکه شهری که امروز درست ساخته نشود، فردا با هزینه بسیار بیشتری نیازمند اصلاح خواهد بود.
نظر شما