به گزارش خبرگزاری ایمنا، بازار مسکن ایران در سالهای اخیر به صحنه یکی از پیچیدهترین تناقضهای اقتصادی کشور تبدیل شده است، بازاری که همزمان با افزایش نیاز جامعه به سرپناه، نشانههای روشنی از کاهش ساختوساز و افت سرمایهگذاری را بروز میدهد. این وضعیت نه محدود به یک شهر، بلکه پدیدهای سراسری است که از کلانشهرها تا شهرهای میانی و حتی برخی مناطق روستایی، با شدتهای متفاوت تجربه میشود و پیامدهای آن به شکل افزایش هزینه زندگی، گسترش سکونتگاههای ناایمن و تعمیق شکاف طبقاتی نمایان شده است.
بررسی دادههای موجود نشان میدهد که دسترسی به مسکن برای بخش بزرگی از خانوارها بهطور محسوسی کاهش یافته است؛ بهگونهای که گزارشها از محرومیت بیش از نیمی از خانوارهای ایرانی از مسکن «قابلدسترس و مقرونبهصرفه» حکایت دارند. در همین حال، هزینههای مسکن سهمی بیسابقه از درآمد خانوارها را میبلعد و برای بسیاری از کارگران، بین ۷۰ تا ۸۵ درصد درآمد صرف اجاره و هزینههای مرتبط با مسکن میشود؛ رقمی که چند برابر استاندارد جهانی است، این فشار اقتصادی، مسکن را از یک کالای مصرفی به بحرانی معیشتی تبدیل کرده است.
در سوی دیگر این معادله، آنچه بیش از همه توجه کارشناسان را جلب کرده، افت مستمر فعالیتهای ساختمانی است. آمارها نشان میدهد تعداد پروانههای ساختمانی در برخی دورهها به کمتر از یکچهارم سطح یک دهه گذشته رسیده و صدور مجوزها روندی کاهشی را تجربه کرده است. حتی در مقیاس ملی نیز تعداد مجوزهای صادرشده در بهار ۲۰۲۳ کمتر از ۳۰ هزار مورد بوده که نسبت به فصل گذشته حدود ۲۷ درصد کاهش داشته است، این کاهش عرضه بالقوه در حالی رخ میدهد که تقاضای واقعی نهتنها کم نشده، بلکه بهدلیل رشد جمعیت شهری و مهاجرت داخلی افزایش یافته است.
ریشه این عقبنشینی سازندگان را باید در اقتصاد متلاطم بخش مسکن جستوجو کرد. هزینه ساخت طی چند سال جهش قابلتوجهی داشته و برآوردها نشان میدهد قیمت ساخت هر مترمربع از حدود ۲.۷ میلیون تومان در سال ۲۰۲۰ به بیش از ۸ میلیون تومان در سال ۲۰۲۳ رسیده است. افزایش هزینه نهادههای ساختمانی نیز ادامه داشته و شاخص قیمت این نهادهها در تابستان ۱۴۰۴ رشد سالانه بیش از ۴۳ درصد را ثبت کرده است، چنین جهشی محاسبات اقتصادی پروژهها را بههم زده و ریسک سرمایهگذاری را بهشدت بالا برده است.
تورم عمومی و کاهش ارزش پول ملی نیز به این چرخه فشار افزوده است، گزارشها از رشد شدید قیمت مسکن و حتی ثبت نرخهای تورم بالای ۸۰ درصد در برخی مقاطع خبر میدهند؛ روندی که همزمان با رکود ساختوساز رخ داده و نشاندهنده شکلگیری «رکود تورمی» در این بازار است، بهعبارت دیگر قیمتها بالا میرود، اما تولید کاهش پیدا میکند، وضعیتی که انگیزه تولیدکننده و توان خریدار را همزمان تضعیف میکند.
در این میان، مسئله تنها کمبود واحد مسکونی نیست، بلکه نحوه توزیع و دسترسی به واحدهای موجود نیز چالشبرانگیز است، برخی تحلیلها نشان میدهد بحران مسکن در ایران بیش از آنکه ناشی از کمبود فیزیکی باشد، ریشه در «کاهش قدرت خرید» و ناکارآمدی سازوکارهای اقتصادی دارد. طی سالهای ۲۰۱۹ تا ۲۰۲۴ تشکیل سرمایه در بخش ساختمان رشد منفی حدود ۵ درصد را تجربه کرده و سرمایهگذاری ساختمانی بهطور میانگین سالانه کاهش پیدا کرده است، این افت سرمایهگذاری به معنای از کار افتادن موتور عرضه در بلندمدت است.
پیامد این روند را میتوان در گسترش بافتهای فرسوده و سکونتگاههای ناایمن مشاهده کرد. برآوردها از وجود حدود ۵.۷ میلیون واحد مسکونی در بافتهای فرسوده شهری حکایت دارد که نزدیک به ۲.۷ میلیون واحد آن نیاز فوری به مقاومسازی دارند. بسیاری از این ساختمانها عمر بالای ۴۰ سال دارند و در برابر زلزله یا بلایای طبیعی بسیار آسیبپذیرند. کندی برنامههای نوسازی و کمبود منابع مالی موجب شده بازسازی این مناطق با تأخیرهای طولانی روبهرو شود.
از منظر اجتماعی نیز بحران مسکن بهتدریج به بحران اشتغال و رفاه شهری گره خورده است. رکود ساختوساز به معنای کاهش فرصتهای شغلی برای کارگران ساختمانی و صنایع وابسته است؛ بخشی که traditionally نقش مهمی در جذب نیروی کار داشته و اکنون با کاهش فعالیتها آسیب دیده است. همزمان، کاهش توان مالی متقاضیان سبب شده بسیاری از ثبتنامکنندگان طرحهای حمایتی حتی نتوانند آورده اولیه را تأمین کنند و بخش بزرگی از پروژهها با کمبود متقاضی مؤثر روبهرو شوند.
در چنین شرایطی، سیاستگذاران تلاشهایی برای اصلاح روندها آغاز کردهاند؛ از جمله برنامههایی برای تسهیل صدور مجوز، کاهش زمان دریافت پروانه و استفاده از مشارکت بخش خصوصی و مشوقهای مالیاتی برای توسعه واحدهای مقرونبهصرفه، همچنین حرکت به سمت سامانههای دیجیتال مدیریت اطلاعات املاک و پروژهها با هدف شفافسازی و کاهش بروکراسی در دستور کار قرار گرفته است، با این حال بسیاری از کارشناسان معتقدند تا زمانی که متغیرهای کلان اقتصادی همچون تورم، دسترسی به تسهیلات مالی و ثبات سرمایهگذاری اصلاح نشود، این اقدامات به تنهایی اثر تعیینکننده نخواهد داشت.
مجموع این شواهد نشان میدهد بازار مسکن ایران در نقطهای حساس قرار دارد؛ جایی که افزایش تقاضای اجتماعی با کاهش توان تولید و سرمایهگذاری تلاقی کرده است، ادامه این روند میتواند به تعمیق شکاف میان عرضه و تقاضا، گسترش سکونتگاههای غیرایمن و کاهش تحرک اقتصادی منجر شود، برونرفت از این وضعیت، نیازمند نگاهی فراتر از پروژههای مقطعی و حرکت بهسوی اصلاحات ساختاری در نظام تأمین مالی، مدیریت زمین، فناوری ساخت و هماهنگی نهادی است؛ اصلاحاتی که اگر بهصورت همزمان و پایدار اجرا نشوند، بحران مسکن همچنان بهعنوان یکی از پیچیدهترین چالشهای اقتصادی و اجتماعی کشور باقی خواهد ماند.
نظر شما