به گزارش خبرگزاری ایمنا از قم، سالهاست که کلاف سردرگم نوسازی بافتهای فرسوده با مُسکنهای موقتی همچون «وامهای نوسازی» و «بستههای تشویقی تراکم» باز نشده است، تورم لجامگسیخته مصالح ساختمانی و ناتوانی مالکان در بازپرداخت اقساط سنگین بانکی در عمل بسیاری از پروژههای نوسازی را در نطفه خفه کرده بود.
اکنون و با ابلاغ قانون برنامه هفتم پیشرفت و بودجه ۱۴۰۴، به نظر میرسد سیاستگذار مسکن تصمیم گرفته است زمین بازی را تغییر دهد؛ طرح «کلید به کلید» به عنوان یک استراتژی جدید قرار است به جای بدهکار کردن مردم با «معاوضه دارایی» قفل نوسازی را بشکند.
در قانون برنامه ششم مسئه نوسازی سالانه ۲۷۰ محله در کشور مطرح شده است و نگاه کمی به این موضوع وجود دارد، اما در پارادایم جدید که ذیل بند «الف» ماده ۵۲ قانون برنامه هفتم تعریف شده است، دولت دیگر تنها یک تسهیلگر نیست، بلکه به طور مستقیم وارد میدان معامله میشود.
در طرح کلید به کلید، مالک ساکن در بافت فرسوده، واحد مسکونی کلنگی خود را تحویل میدهد و در ازای آن، یک واحد نوساز یا زمین مرغوب دریافت میکند، اما شاهبیت این طرح، مکانیسم مالی آن است «تخفیف ۴۰ درصدی.»
طبق قانون، دولت مکلف است یا واحد نوساز خود را با ۴۰ درصد تخفیف نسبت به قیمت کارشناسی به مالک واگذار یا دارایی فرسوده مالک را ۴۰ درصد بالاتر از قیمت روز ارزشگذاری کند؛ این «یارانه ۴۰ درصدی»، همان حلقه مفقودهای بود که توجیه اقتصادی نوسازی را برای دهکهای پایین درآمدی فراهم میکند.
زمین به عنوان یک اهرم اجرایی
یکی از مسائل مهم در مسئله بازآفرینی شهری برای مدیران اجرایی همواره تامین منابع آن بوده و پاسخ این سوال در تبصره ۱۰ قانون بودجه سال ۱۴۰۴ به صراحت داده شده است؛ قانونگذار، وزارت راه و شهرسازی را مکلف کرده است تا ۱۰ درصد از کل اراضی الحاقی به محدوده شهرها در سال ۱۴۰۴ را به صورت اختصاصی برای پشتوانه طرح کلید به کلید و تأمین خدمات روبنایی ذخیره کند.
این به معنای آن است که برای نخستینبار، «زمین» به عنوان یک اهرم اجرایی، دارای ردیف و منبع مشخص قانونی شده است و دیگر یک وعده روی کاغذ نیست.
موفقیت این طرح تنها در گرو تأمین زمین نیست و سرعت اجرا حیاتی است، قانونگذار در یک تقسیم کار ملی سایر نهادها را نیز به خط کرده است و شهرداریها موظف شدهاند فرایند صدور پروانه نوسازی در بافت فرسوده را به حداکثر سه ماه کاهش دهند، همچنین تخفیف ۵۰ تا ۱۰۰ درصدی عوارض همچنان پابرجا است.
دستگاه قضایی مسئول ثبت املاک فاقد سند یا مجهولالمالک که مانع بزرگ نوسازی بود، با تشکیل هیئتهای حل اختلاف ثبتی و الزام به تعیین تکلیف ظرف دو ماه رفع شده است و شبکه بانکی اختصاص ۲۰ درصد از کل تسهیلات بانکی کشور به بخش مسکن با اولویت بافت فرسوده، موتور محرک مالی پروژههای مکمل خواهد بود.
تغییر رویکرد بازآفرینی در برنامه هفتم توسعه
طرح کلید به کلید، یک تغییر رویکرد هوشمندانه از «نوسازی انفرادی و پرخطر» به «نوسازی محلهمحور و تضمینشده» است و با حذف ریسک دوران ساخت برای مالکان و ارائه مشوق ۴۰ درصدی، انتظار میرود مالکان بافتهای ناپایدار و ریزدانه که تاکنون رغبتی به نوسازی نداشتهاند، پیشگام شوند.
علیرضا خاکی، مدیرعامل سازمان بهسازی و نوسازی اطراف حرم مطهر حضرت معصومه (س) با اشاره به ظرفیتهای قانون برنامه هفتم پیشرفت، طرح «کلید به کلید» را یک یک ظرفیت مهم نوسازی شهری عنوان و خاطرنشان میکند: این طرح تنها یک پیشنهاد روی کاغذ نیست، بلکه یک تکلیف قانونی با پشتوانه اجرایی محکم است.
وی ادامه میدهد: مهمترین مانع در نوسازی بافتهای فرسوده، همیشه توانایی نداشتن مالی مالکان برای ساخت و نبود زمین جایگزین برای اسکان بوده است و اکنون با بند «الف» ماده ۵۲ قانون برنامه هفتم و پیشبینی مشوق ۴۰ درصدی در قیمتگذاری در عمل دولت ریسک اقتصادی را از دوش مالک برداشته و معادله را به نفع ساکنان بافت تغییر داده است.
مدیرعامل سازمان بهسازی و نوسازی اطراف حرم مطهر حضرت معصومه (س) با تأکید بر لزوم نقشآفرینی فعال مدیریت شهری تصریح میکند: پاشنه آشیل طرحهای قبلی، کمبود زمین بود که در قانون بودجه ۱۴۰۴ با اختصاص ۱۰ درصد از اراضی الحاقی به شهرها برای این طرح، این گره کور باز شده است.
خاکی اضافه میکند: شهرداریها باید هوشمندانه از این ظرفیت استفاده کنند، این اراضی و واحدهای نوساز بهترین ابزار برای تهاتر با املاک ریزدانه و بازگشایی معابر در دل بافتهای متراکم هستند.
این کارشناس حوزه بافت فرسوده تاکید میکند: بیشتر شهرداریهای کشور نسبت به ارائه تخفیفات در صدور پروانه در ساختوساز در بافت فرسوده و ناکارآمد اقدام کردهاند اما جبران این هزینهها از سوی دولت که جزئی از قوانین است، تا کنون اجرایی نشده است.
خاکی با اشاره به هر فرصت قانونی برای ایجاد رونق نوسازی در بافت فرسوده و ناکارآمد خاطرنشان میکند: اگر مدیران شهری و دستگاههای اجرایی استانها در سال اول برنامه هفتم، فرایند شناسایی املاک ناایمن و معرفی آنها برای تهاتر را آغاز نکنند، ممکن است با تغییر شرایط بودجهای در سالهای بعد، این ظرفیت قانونی از دست برود.
وی میافزاید: اولویت ما باید حفظ جان شهروندان در برابر زلزله باشد و ابزار آن، همین طرح «کلید به کلید» است.
بازگشت اعتماد اجتماعی با حذف دوران اجارهنشینی
مهدیه ولیمحمدی، پژوهشگر حوزه بازآفرینی شهری در گفتوگو با خبرنگار ایمنا به بررسی ابعاد اجتماعی و زیستمحیطی این طرح میپردازد و میگوید: طرح کلید به کلید، پاسخی به دغدغههای روانی ساکنان بافت فرسوده است.
وی میافزاید: یکی از بزرگترین ترسهای ساکنان بافت فرسوده، آوارگی در دوران ساخت و رویارویی با تورم اجارهبها بود، طرح کلید به کلید با حذف فرایند زمانبر تخریب و نوسازی و تحویل فوری واحد جایگزین در عمل این استرس را از بین میبرد و «اعتماد اجتماعی» را که در پروژههای شکستخورده قبلی آسیب دیده بود، بازسازی میکند.
این کارشناس شهری عنوان میکند: از منظر عدالت فضایی، این طرح با تزریق واحدهای نوساز و استاندارد به سبد دارایی گروههای کمدرآمد، نوعی توانمندسازی اقتصادی محسوب میشود.
ولیمحمدی خاطرنشان میکند: زمانی که یک خانوار از خانهای لرزان و بدون امکانات به واحدی ایمن و دارای ارزش افزوده منتقل میشود در عمل کیفیت زیست آنها ارتقا پیدا میکند، علاوه بر این با آزادسازی زمینهای فرسوده از طریق این تهاتر، دست مدیریت شهری برای تأمین سرانههای خدماتی مثل فضای سبز و پارکینگ در محلات هدف باز میشود که این خود، بزرگترین محرک توسعه در محلات ناکارآمد است.
به گزارش ایمنا، قانون برنامه هفتم پیشرفت و بودجه سال ۱۴۰۴، فصل جدیدی را در بازآفرینی شهری گشوده است و طرح «کلید به کلید» با محوریت تهاتر خانه فرسوده با واحد نوساز و ارائه مشوقهای ۴۰ درصدی، به عنوان راهکاری عملیاتی برای شکستن قفل نوسازی در بافتهای ناکارآمد مطرح شده است.
نظر شما