به گزارش خبرگزاری ایمنا، حجتالله میرزایی شامگاه _ پنجشنبه بیستونهم آبان_ در نخستین همایش اجلاس کشوری انبوهسازان و توسعهگران اظهار کرد: برگزاری این همایش برای اصفهان ارزشمند است و دستاوردهای آن برای مردم این شهر باقی خواهد ماند، این شکوه تاریخی اصفهان، نشانه مهمی از رواداری اجتماعی مردم اصفهان است که در طول صدها سال گذشته، مدیرانی از هر کجای این سرزمین را پذیرا بودهاند.
وی مهمترین شاخص و عامل توسعه و جذب سرمایه در اصفهان را غیرپسندی مردم اصفهان دانست و افزود: پذیرش افرادی با زبان، ایدئولوژی گویش و قومیت متفاوت موجب شده که در چند دهه گذشته نیز مدیران بزرگترین بنگاههای صنعتی اصفهان، بومی این شهر نباشند و کسی از این موضوع ناراحت نیست، زیرا مردم سالها است که پذیرفتهاند هر کس در این سرزمین سرمایهگذاری و به توسعه آن کمک میکند، بخشی از این سرزمین است.
کارشناس اقتصادی با اشاره به میزبانی اصفهانیها در طول صدها سال گذشته از تجار و صنعتگران گوناگون افزود: امیدوارم این روحیه برای همیشه به عنوان پیشران اصلی توسعه در این جمع بماند و خطای بزرگی که امروز در بخشی از سرزمین ما به عنوان تاکید بر بومیگرایی و تاکید بر انحصار مدیریت در دست بومیها شکل گرفته است، هیچگاه در اصفهان ایجاد نشود.
وی ترسیم چشمانداز اقتصادی و صنعت مسکن را کار دشواری دانست و تاکید کرد: در دورهای که چشماندازها تا حدود ۳۰ سال آینده را پیشبینی میکنند، ناگزیر هستیم که چشمانداز خود را به شش ماه و حداکثر یک سال تغییر دهیم که کار دشواری است در حالی که مهمترین انتظار از دولتها در هر سرزمین، ارائه چشمانداز قابل پیشبینی برای مردم است تا افق روشنی برای برنامهریزی در اختیار داشته باشند.
میرزایی خاطرنشان کرد: هرچه افق اقتصادی ترسیم شده از سوی دولت بلندمدتتر باشد، امکان برنامهریزی و سرمایهگذاری بیشتر فراهم است و هر چه این افق محدودتر شود، سرمایهگذاری غیرممکن خواهد بود.
اقتصاد در سایه نااطمینانی و پیچیدگی
وی مانع اصلی سرمایهگذاری در اقتصادهای جهانی را ریسکها معرفی کرد و گفت: ریسکها اقتصادی قابل سنجش و اندازهگیری هستند اما در اقتصاد ایران با پدیده اصلی سر و کار داریم که آن را در برگرفتهاند، مهمترین این عوامل نااطمینانی و نداشتن قطعیت، پیچیدگی رو به افزایش، نوسانات و ابهام هستند که در شرایط را بسیار پیچیدهتر از ریسکهای قابل مدیریت در اقتصاد جهانی میکند.
کارشناس اقتصادی با اشاره به نقش این نداشتن قطعیتها، نااطمینانی و نوسانات در دشواری ترسیم چشماندازهای اقتصاد ایران ادامه داد: مهمترین مأموریت دولتها ایجاد چشمانداز با کاهش نااطمینانی یعنی هزینههای مبادلاتی است در حالی که اقتصاد ایران امروز درگیر هزینههای مبادلاتی است که شامل هزینههای فرصتطلبی شرکا و ناشی از کاهش سرمایه اجتماعی یا فساد و ناکارآمدی دولت است.
وی تاکید کرد: به عنوان مثال در صورتی که نتوانیم انرژی برق را تأمین و نوسانات و قطعی آن را مدیریت و پیشبینی کنیم یا دولت در عمل به تعهدات خود در تأمین زیرساختها همچنین کنترل فساد با مشکل روبهرو باشد، وضعیت هزینههای مبادلاتی روزبهروز افزایش پیدا میکند.
میرزایی با اشاره به پیامدهای افزایش هزینههای مبادلاتی در اقتصاد ایران توضیح داد: هزینههای ناشی از فرصتطلبی شرکا، فساد یا ناکارآمدی دولت در حالی افزایش پیدا کرده است که در هیچ امکانسنجی طرح یا طرح کسب و کاری به طور معمول این هزینههای مبادلاتی دیده نمیشود البته هزینههای مبادلاتی قابل پرهیز نیست اما آنچه بیشتر از هزینههای ثابت و متغیر در شرایط کنونی صاحبان کسب و کار را در برگرفته، همین هزینههای مبادلاتی رو به رشد به شمار میآیند.
سهم نیم درصدی ایران از اقتصاد جهان
وی ارزش اقتصاد ایران را نزدیک به ۵۰۰ میلیارد دلار برشمرد و گفت: این رقم کمتر از نیم درصد تولید ملی دنیا است، زیرا در سالی که گردش اقتصاد دنیا به حدود ۱۲۰ تریلیون دلار میرسید، اقتصاد ما کمتر از ۵۰۰ میلیارد دلار تولید ملی داشته و سرانه تولید کشور نیز به پنج هزار و ۵۰۰ دلار میرسد، رقمی که در سطح منطقه و جهان جزو درآمدهای سرانه پایین به شمار میآید از سوی دیگر ما در شاخصهایی مانند امید به زندگی و دانش، جایگاه بالایی داریم.
کارشناس اقتصادی نقش پیشبینی متغیرهای تعیینکننده را برای صنعت ساختمان و مسکن مهم دانست و تصریح کرد: آینده کشور ما با افزایش جمعیت سالمندی پیوند خورده و در سال ۱۴۱۰ نزدیک به ۱۵ درصد جمعیت ایران سالمند خواهد بود که از این پیشبینیها میتوان ایدههایی را برای صنعت ساختمان به دست آورد.
نیاز جمعیت آینده به مسکن ریزدانه و لاکچری
وی نخستین ایده برای آینده این صنعت را نیاز به ساخت شهرکهای خدمات سالمندی اعلام کرد و افزود: با توجه به اینکه ایران یکی از شدیدترین نرخهای رشد سالمندی در دنیا را تجربه میکند، به این موضوع از دیدگاه یک فرصت بسیار بزرگ در صنعت ساختمان باید نگاه کرد که در گذشته مغفول واقع شده است، همچنین افزایش خانوادههای کوچک، تکنفره و نرخهای بالای تجرد قطعی و طلاق در کنار جمعیت ۳۰ درصدی سالمندان مجرد یا تنها بر این نکته تاکید دارد که واحدهای مسکونی بزرگ در آینده موضوعیتی ندارد.
میرزایی ساخت واحدهای مسکونی کوچک را نیاز آینده صنعت ساختمان ایران معرفی کرد و گفت: سومین ویژگی آینده اقتصادی ایران، حرکت جامعه به سمت اقتصاد دیجیتال است، یعنی جامعهای که پیوندها و رفتارهای دیجیتالی دارد و از نظر اقتصادی نیز به مبادلات دیجیتالی وابسته خواهد بود، بنابراین مبادلات پولی و بانکی به تدریج کمرنگ خواهد شد و این وضعیت به بخشهای دیگر اقتصاد ایران سرایت پیدا میکند.
وی با اشاره به نقش مخاطرات زیستمحیطی و اقلیمی در رفتار آینده مردم اظهار کرد: مردم اصفهان از دو دهه پیش این موضوع را حس و روند مهاجرت تدریجی به سوی غرب استان گیلان را آغاز کردند و همین روند در استانهای خوزستان و فارس نیز دیده میشود، به تدریج جمعیت از فلات مرکزی ایران به سمت
سواحل شمال و شمال غربی ایران ایران در حال حرکت است و بخشی از جمعیت هم به دلیل سرمایهگذاریهای صنعتی به سمت سواحل جنوبی حرکت میکنند.
کارشناس اقتصادی ساخت و ساز و توسعه مسکن در سواحل شمال و جنوب را یکی از فرصتهای مناسب برای ساخت و ساز بیان کرد و یادآور شد: جامعه و اقتصاد در سالهای آینده زنانهتر از امروز خواهد بود یعنی نقش زنان در تصمیمگیریهای خانواده و اجتماع به تدریج بیشتر از امروز خواهد شد از سوی دیگر با افزایش تدریجی سهم نسلهای زد و آلفا روبهرو خواهیم بود که سهم آنها تا پایان این دهه به ۳۰ تا ۳۵ درصد جمعیت ایران میرسد، نسلهایی که از نظر گرایشها، باورها و ارزشها با نسلهای پیشین متفاوت هستند بنابراین سبکهای زندگی متنوعتر خواهد بود.
جمعیت در مسیر کاهش
وی کاهش نرخ رشد جمعیت به کمتر از یک درصد و حتی نرخهای منفی را از دیگر پیشبینیها برای آینده اقتصاد کشور عنوان کرد و گفت: این کاهش نرخ رشد به آن معناست که جمعیت ۸۸ میلیون نفری برای کشور قابل تثبیت نیست و در مسیر کاهش قرار میگیرد زیرا برای افزایشی بودن نرخ رشد جمعیت باید این عدد حدود یک و نیم درصد باشد در این صورت با خانوادههایی با ابعاد بسیار کوچک و سالمندی روبهرو هستیم.
میرزایی خشکسالیهای طولانی مدت را موجب مهاجرت جمعیت از روستاها و شهرهای کوچک به شهرهای بزرگ به ویژه در نیمه شمالی و غربی دانست و ادامه داد: با وجود سطح توسعه متوسط، نرخ شهرنشینی در ایران شبیه کشورهای توسعه یافته است اکنون حدود ۸۰ درصد جمعیت ایران در شهرها زندگی میکنند و حدود ۵۳ میلیون نفر از جمعیت در ۹ کلان شهر ایران ساکن هستند که این سهم در ۱۰ سال آینده به سرعت افزایش پیدا میکند.
وی نرخ رشد سرمایهگذاری را یکی از متغیرهای مهم اقتصاد کلان عنوان کرد و یادآور شد: از سال ۹۷ به بعد وارد دوره نرخ رشد منفی تشکیل سرمایه ثابت ناخالص شدیم یعنی حدود هفت سال است که ما به کشور سرمایهفرست با حجم بالای خروج سرمایه از ایران خارج تبدیل شدیم در حالی که کشورهای پیرامون ما در شمال غرب، جنوب و حتی شرق به کشورهای جذاب برای سرمایه تبدیل میشوند و این فرصتها در آینده از طریق کریدورهای بینالمللی و منطقهای مالی و اقتصادی شدت میگیرد.
ایجاد دو قطبی در تقاضای مسکن
میرزایی چشمانداز کوتاه مدت اقتصاد ایران را بر اساس پیشبینی نهادهای بینالمللی مانند صندوق بینالمللی پول و بانک جهانی را ثبت نرخ رشد اقتصادی بین نیم تا منفی سه درصد بیان کرد و گفت: بر این اساس جمعیت فقیر ایران در سال ۴۰۴ دو میلیون نفر و در سال ۴۰۵ سه میلیون نفر افزایش پیدا میکند در نتیجه به سمت یک جامعه قطبی شده در تقاضای مسکن حرکت میکنیم که قدرت خرید بخشی از جمعیت رو به کاهش و بخشی از جمعیت شامل پنج صدک بالای جمعیت به طور مداوم رو به افزایش است.
وی این پیشبینیها را برای سرمایهگذاران بخش مسکن معنادار توصیف کرد و توضیح داد: در این راستا لازم است که تلاش دولت برای ساخت مسکن اجتماعی، توسعه مسکن استیجاری برای اجارهداری حرفهای و کاهش حاشیهنشینی باید بیشتر از گذشته باشد در حالی که قدرت مالی دولت در حال کاهش است از سوی دیگر به دلیل افزایش نابرابریهای اقتصادی، دو بخش مسکن ریزدانه و لاکچری از مسکن با افزایش تقاضا روبهرو هستند.
کارشناس اقتصادی خاطرنشان کرد: در پنج سال گذشته که الگوی سنتی عرضه در تولید و عرضه مسکن موجب ساخت واحدهای ۱۰۰ تا ۱۵۰ متری بوده است بیشترین تقاضا و معاملات در واحدهای مسکونی کمتر از ۷۰ متر به ثبت رسیده و این نشان میدهد که به ساخت وادهای مسکونی ریزدانه بین ۳۰ تا ۷۰ متر نیاز داریم.
وی اصلاح مقرراتی مانند الزام به تأمین صددرصدی پارکنیگ را برای افزایش ساخت مسکن ریزدانه ضروری عنوان کرد و گفت: یکی از موانع ساخت مسکن کوچک باورهای نادرست و دیگری مقرراتی است که هزینه ساخت مسکن کوچک را افزایش میدهد از جمله مقررات ساخت نما و الزام به تأمین پارکینگ برای هر واحد، از سوی دیگر امروزه میلیونها نفر در کلان شهرهای بزرگ دنیا با درآمد سرانه ۵۰ هزار دلار در واحدهای ریزدانه ۲۰ تا ۵۰ متری زندگی میکنند ولی برخی معتقدند که واحدهای مسکونی کوچک با رشد جمعیت و تولید مثل سازگار نیست.
مشکل مسکن در سمت تقاضا است
وی با اشاره به نادرست بودن انتقاداتی که به ساخت واحدهای کوچک و ریزدانه مطرح میشود، ادامه داد: این باورهای ذهنی نادرست مهمترین مانع توسعه واحدهای کوچک ریزدانه به ویژه در کلان شهرها است همچنین یکی از باورهای نادرست این است که مشکل مسکن در طرف عرضه قرار دارد در حالی که در طرف تقاضا است زیرا در اقتصادی که ۱۰ سال نرخ رشد اقتصادی آن حدود یک و نرخ رشد درآمد سرانه صفر درصد بوده مهمترین مسئله تقاضا و نداشتن قدرت خرید به شمار میآید بنابراین در شرایطی که خریداری وجود ندارد نباید اصرار به ساخت کرد.
میرزایی نه یکی از باورهای نادرست را نیاز به ساخت سالانه یک میلیون و ۲۰۰ هزار واحد مسکونی اعلام کرد و بیان داشت: بر اساس آخرین محاسبه وزارت راه و شهرسازی در طرح جامع مسکن که دو ماه پیش انجام شد، حداکثر تعداد مورد نیاز سالانه حدود ۵۰۰ هزار واحد برآورد میشود که به طور سنتی نیز در دورههای رونق به طور متوسط بخش خصوصی بدون مداخله دولت سالانه ۴۰۰ هزار واحد مسکونی ساخته است به ویژه در دوره اوج سال ۸۸ و ۹۵ در حالی که اکنون در پایینترین دوره و رکود تاریخی مسکن قرار داریم.
دولت مسکنساز نیست
وی با انتقاد از واگذاری ساخت مسکن به دولت افزود: دولت مسکنساز نیست بلکه در همه جای دنیا نقش تنظیمگری و سیاستگذاری را بر عهده دارد، البته این باور نیز نادرست است که دولت اصلاً نباید مسکن بسازد بلکه در بازترین اقتصادهای جهانی هم وظیفه دولت تدارک مسکن برای گروههای کمدرآمد است که ساخت آن را به بخش خصوصی واگذار میکند.
کارشناس اقتصادی با اشاره به نیاز سالانه ۵۰ هزار واحد مسکونی برای اقشار ضعیف جامعه افزود: یکی از باورهای نادرست این است که بازار مسکن ارتباطی با تحریم ندارد البته مسکن یکی از داخلیترین بخشهای اقتصاد است اما مسکن لاکچری و شهرکهای گردشگری همچنین شهرکهای سالمندی که در سالهای آینده با رونق روبهرو خواهند شد، به این بخش وابسته هستند.
وی تصریح کرد: حتی با تشدید تحریمها با یک نیاز حداقل بین ۳۰۰ تا ۵۰۰ هزار واحد مسکونی در سال رو به رو هستیم و یک باور نادرست دیگر این است که بانکها هلدینگها و صندوقهای بازنشستگی باید منابع خود را وارد بخش مسکن کنند و حتی شرکتهای فولاد، پتروشیمی، صندوقهای بازنشستگی و نهادهای نظامی و امنیتی نیز مسکنساز شوند در حالی که تولید مسکن کار حرفهای است.
الگوهای متنوع تأمین مالی مسکن
میرزایی با اشاره به وجود الگوهای متنوع برای تأمین مالی مسکن ادامه داد: بسیاری از سازمانها میتوانند در تأمین مسکن برای کارکنان خود مشارکت کنند اما قرار نیست اتفاق تلخی که در سالهای ۸۶ تا ۹۰ رخ داد یعنی افراد زیادی به عنوان بساز و بفروش فعالیت کردند، تکرار شود زیرا نتیجه آن تورم بیسابقهای در ساخت مسکن شد که نشان میدهد ناچاریم به سمت یک الگوی تولید و تأمین مالی برای مسکن حرکت کنیم.
وی ایجاد بازار حرفهای مسکن را ضروری بیان کرد و گفت: در شرایط اقتصادی کنونی، بخشهایی از بازار مسکن مانند مسکن ریزدانه برای انبوهسازان، مسکن لاکچری برای دهکهای بالای جامعه، شهرکهای گردشگری و شهرهای خدمات سالمندی با رونق روبهرو است اما در بازار مسکن بالاترین بخش حاشیه سود مربوط به آماده سازی زمین خواهد بود.
کارشناس اقتصادی ادامه روند سرمایهگذاری در خرید طلا را برای اقتصاد ایران بدون منفعت دانست و تاکید کرد: به نظر میرسد که ایرانیان با ریسک گریزی و محافظه کاری الگوی خود را به سرمایهگذاری در بازار طلا تغییر دادهاند که برای اقتصاد کشور منفعتی بلندمدت نخواهد داشت و قابل ادامه نیست در حالی که به شرط ایجاد فرصتهای مناسبی در مسکن میتوان این وضعیت را تغییر داد.
نظر شما