به گزارش خبرنگار ایمنا، اواسط اردیبهشت‌ماه امسال تفاهم نهایی میان وزارت راه و شهرسازی و سازمان بورس برای تأمین مالی پروژه‌های مسکن و حمل‌ونقل از طریق بازار سرمایه انجام شد. در فاز اول این تفاهم نامه مقرر شد یک هزار دستگاه واحد مسکونی از این طریق تأمین مالی شود.
البته پیش از این نیز تأمین مالی برای ساخت و ساز مسکن از طریق بازار سرمایه انجام می‌شد اما این تأمین مالی به واسطه منابع موجود در صندوق‌های سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان انجام می‌شد که با بورس مسکن متفاوت است.
یکی از مواردی که درباره بورس مسکن حائز اهمیت است، نقدینگی ساخت پروژه‌های ساختمانی و حمل‌ونقل است که از طریق واگذاری برگه‌های سهام به متقاضیان تأمین می‌شود؛ موضوعی که محمود زاده، معاون وزیر راه و شهرسازی، آن را اعلام کرده است. درواقع دولت اراضی مستعد را در هیئت پذیرش بورس به‌عنوان پروژه‌های دارای ارزش اقتصادی قابل‌قبول با استانداردهای بورس پذیرش می‌کند. این پروژه‌ها در قالب صندوق معرفی می‌شوند و دولت، شرکت‌ها و بخش‌های وابسته به دولت، بابت ارزش زمین تعدادی سهم می‌گیرند که مجدداً باید در بورس ارائه شوند. پس از آن مردم به میزان سرمایه‌ای که دارند در بازار سهام می‌خرند.
بر اساس گفته‌های فرهاد دژپسند، وزیر امور اقتصادی و دارایی، بورس املاک و مستغلات که به زودی تشکیل می‌شود، پذیرای املاک بسیاری از سازمان‌ها همچون بنیاد مستضعفان، بنیاد شهید، ستاد فرمان امام (ره)، تأمین اجتماعی و دانشگاه آزاد خواهد بود. این سازمان‌ها نیز با عرضه املاک خود از طریق این بورس اعلام آمادگی کرده‌اند. این عرضه املاک در راستای قانون رفع موانع تولید انجام می‌شود. شرکت‌های دولتی تا پایان امسال فرصت دارند تا املاک و دارایی‌های مازاد خود را به فروش برسانند؛ در غیر این صورت با مالیات‌های سنگین مواجه خواهند شد.
خوب و بد ورود مسکن به بورس
باوجود افزایش روزانه قیمت مسکن، بحث‌هایی درباره با عرضه مسکن در بورس وجود دارد. برای مثال این سوال درباره این بورس مطرح می‌شود که آیا خرید متری مسکن در بورس می‌تواند این بازار را به سامان برساند؟ و چنین اتفاقی باعث کاهش قیمت‌ها می‌شود یا به افزایش این قیمت‌ها دامن می‌زند؟
واضح است ورود مسکن به بازار بورس مانند هر جریان دیگر، موافقان و مخالفانی دارد اما مخالفان این ماجرا بیشتر هستند. این افراد معتقدند چنین راهکاری، تأثیری مثبت برای بازار مسکن ندارد و موجب بی‌نظمی بیشتر آن خواهد شد. حتی کارشناسان و متولیان معاملات املاک، پیش از این هم نسبت به راه‌اندازی بورس مسکن، واکنش خوبی نشان نمی‌دادند.
مصطفی قلی‌خسروی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک، دراین‌باره اظهار کرده بود: "با راه‌اندازی چنین بازاری در کشور مخالف هستم. مقوله مهمی همچون مسکن نباید در کار سوداگری وارد شود. چراکه مسکن کالای مصرفی است و نمی‌خواهیم قیمت آن روند افزایشی در پیش بگیرد، امری که با راه‌اندازی بورس محقق نمی‌شود."
فرشید پور حاجت، دبیر کانون انبوه‌سازان، نیز با هشدار نسبت به این موضوع که بورس مسکن، نباید بنگاه‌داری بانک‌ها را تشدید کند می‌گوید: "اگر بورس مسکن واقعاً بخواهد موفق باشد باید یک بستر کاملاً رقابتی و اقتصادی برای فعالیت همه فعالان عرصه ساخت‌وساز فراهم کند."
برخی دیگر از کارشناسان مانند ایرج رهبر، عضو هیئت‌مدیره انجمن انبوه‌سازان تهران، معتقدند که ورود سنگین تقاضای سرمایه‌گذاری به بازار مسکن، زمینه‌ساز افزایش قیمت در سال‌های آینده شده و افزایش قیمت هر متر مربع واحد مسکونی را تشدید خواهد کرد.
بورس مسکن؛ راه حل عوام‌فریبانه
مهدی جعفر پیشه، رئیس انجمن انبوه‌سازان اصفهان، نیز با تأکید بر موقتی بودن تأثیرات مثبت عرصه مسکن در بورس به خبرنگار ایمنا می‌گوید: چنین راهکارهایی فقط به‌عنوان مسکن‌هایی مطرح هستند که خیلی زود تأثیرشان از بین می‌رود.
وی بیان می‌کند: این اتفاق نه‌تنها آرامشی را وارد بازار مسکن نمی‌کند بلکه منجر به تلاطم این بازار خواهد شد. به عبارتی راه حلی عوام فریبانه است که از سوی عده‌ای مطرح‌شده است. به‌جای چنین تدابیری، دولت باید حضور خود را در بخش مسکن پررنگ‌تر کند. دولت در برخی بازه‌های زمانی، با ساخت مسکن اقشارهای آسیب‌پذیر و در دورانی هم با ارائه تسهیلات، اقداماتی برای کنترل این بازار انجام داد اما اکنون حضور خود را بسیار کم کرده و از بورسی شدن مسکن سخن می‌گوید که قطعاً بدون فایده است.
رئیس انجمن انبوه‌سازان اصفهان می‌گوید: با توجه به دلایل افزایش نرخ مسکن، بورسی شدن آن تأثیر بر قیمت‌های این بخش نمی‌گذارد. ضمن آنکه با این روش واسطه‌ها و سبد گردانان، بر گرانی بیشتر آن هم دامن می‌زنند بنابراین فعلاً تنها راهکار سامان بخشی به این بخش، ورود دولت و ارائه سیاست‌های حمایتی است.
به نظر می‌رسد عمده‌ترین دلیل اصلی مخالفان این طرح، تشدید نرخ مسکن با ورود به بازار بورس است.
رونق دلالی با راه‌اندازی بورس مسکن
رحیم حقانی، کارشناس و فعال بازار سرمایه، در گفتگو با خبرنگار ایمنا اظهار می‌کند: این موضوع تأثیری در راستای کاهش قیمت‌های این بازار نخواهد گذاشت زیرا هرساله به بیش از یک میلیون واحد مسکن مورد نیاز است که برای تأمین این تعداد، پروژه‌های زیادی باید به انجام رسد. بنابراین لازم است که در بورس عرضه شود تا بتوان، نرخ‌های مهار نشده را کنترل کرد که تقریباً غیرقابل انجام است.
وی می‌افزاید: اما آنچه قابل‌بحث است عرضه مسکن در بورس، به همان اندازه که منافعی را به دنبال دارد ممکن است مشکلاتی را هم به وجود آورد. تأمین مالی پروژه‌های بزرگ مهم‌ترین فایده ایجاد چنین بازاری است. مردم سهامدار این پروژه‌ها می‌شوند آن‌هم با سرمایه‌هایی که ممکن است هیچ زمان قدرت خرید مسکن را داشته باشد. پس از اتمام پروژه نیز همه سهامداران، سود خود را دریافت می‌کنند البته این افراد سرمایه خود را در محلی مناسب وارد کرده‌اند. به هر حال با این مکانیزم افراد می‌توانند صاحب متراژی از واحدهای یک پروژه شوند و به تدریج هم می‌توانند تمام متراژ یک طبقه را خریداری کرده و خود صاحب‌خانه شوند.
این کارشناس مسکن اظهار می‌کند: این فرایند مشکلاتی هم دارد که نمی‌توان از آن غافل شد. اولین مسئله منفی این است که مسکن اکنون کالای سرمایه‌ای به شمار می‌رود و همین امر، موجب گران‌تر شدن آن‌هم می‌شود. از طرف دیگر امکان نظارت و کنترل بر این بازار وجود ندارد چون نرخ‌های بازارهای سرمایه بر اساس عرضه و تقاضا تعیین می‌شود و زمانی که امکان خریدهای متراژی به وجود آید تقاضا بالا رفته و درنتیجه قیمت هم زیاد می‌شود.
وی خاطرنشان می‌کند: مورد دیگر اینکه دلالی و واسطه‌گری تقویت می‌شود. به‌هرحال خریدوفروش این متراژها به دست عده‌ای می‌افتد و با همین روش، دست‌به‌دست شدن سهام باعث افزایش قیمت‌ها می‌شود.
به‌این‌ترتیب معضل سرمایه‌ای شدن مسکن که همواره چالشی بزرگ برای این بازار بوده، شدت بیشتری به خود می‌گیرد. درحالی‌که همواره پیشنهاد کارشناسان برای بهبود شرایط بازار مسکن، خروج این کالا از سرمایه‌ای بودن آن است اما این اقدام، مهر تأییدی بر سرمایه‌ای شدن مسکن خواهد بود.
گزارش از: نفیسه زمانی نژاد، خبرنگار اقتصادی ایمنا
نظر شما