به گزارش خبرنگار ایمنا، تفکیک و افراز از مهم‌ترین افعال حقوقی است که به دلیل اثرات مهم در اثبات مالکیت، صدور اسناد مالکیت و آثار ثانوی مترتب بر آن مانند بیع و ساخت و ساز، قلع ماده نزاع در دعاوی ترکه و اعمال حق شفعه، بارها در مواد مختلف قانونی مورد اشاره قرار گرفته است.
یکی از مهم‌ترین موارد کاربرد تفکیک و افراز اراضی در قوانین شهری است که با توجه به قیمت بالای زمین، کاربری‌های مختلف قابل تصور برای املاک به‌ویژه در بخش تجاری و امکان تداخل طرح‌های جامع و تفصیلی با اراضی اشخاص ابعاد متفاوتی پیدا می‌کند.
در حال حاضر تفکیک و افراز در اراضی شهری بر اساس ماده واحده (۱۰۱) قانون شهرداری‌ها انجام می‌شود. بخش زیادی از مراجعات شهروندان به شهرداری‌ها مربوط به این ماده قانونی که در بسیاری موارد منجر به طرح دعاوی علیه شهرداری‌ها در محاکم حقوقی می‌شود. برای بررسی بیشتر این ماده قانونی و ایرادات احتمالی ناشی از تفکیک و افراز اراضی و راهکارهای قانونی مترتب بر آن با "احمدرضا فاتحی"، وکیل دادگستری و کارشناس ارشد حقوق عمومی گفت‌وگویی انجام دادیم که در ادامه می‌خوانید:
تفکیک و افراز چه تفاوتی با یکدیگر دارد؟
این دو اصلاح در قانون مدنی و قانون ثبت به‌کار رفته است، اما از نظر ماهیت حقوقی با هم تفاوت دارد؛ اعمال قاعده حقوقی تفکیک برای اموال مشاع و غیرمشاع ممکن است و عبارت است از تعیین سهم هر شریک از مال مشاع، اما افزار عبارت است از خروج سهم مشاعی از مال مشاع و اذن به مالک در این این زمینه. انفکاک این دو قاعده در اعمال حق شفعه و تقسیم ترکه هم به خوبی قابل مشاهده است. در افراز اشاعه ضروری است، اما در تفکیک اینگونه نیست؛ به عنوان نمونه و برای تقریب به ذهن اگر دو نفر در یک ملک شریک باشند پس از تفکیک هر کدام سهم‌الشرکه خود را می‌گیرد، اما اگر یکی از مالکان ۱۰ درصد و دیگری ۹۰ درصد ملکی را صاحب باشند برای تعیین قدرالسهم از حالت اشاعه به افراز نیاز است. مالکان ملکی که قصد دارند به شراکت در ملک پایان دهند، می‌توانند با استفاده از ضوابط و مقررات شهرداری ملک منظور را تفکیک کنند، اما افراز با استفاده از قوانین ثبتی و در صلاحیت دادگاه یا اداره ثبت است.
در حال حاضر کدام مرجع درخصوص تفکیک و افراز اراضی شهری صلاحیت دارد؟
طبق ماده (۱۰۱) قانون شهرداری‌ها، ادارات ثبت اسناد و املاک و دادگاه‌ها موظف هستند در مواقع دریافت دادخواست تفکیک یا افراز اراضی، اجرای آن را بر اساس نقشه‌ای انجام دهند که قبلا به تایید شهرداری رسیده است. در واقع بر اساس این ماده قانونی و روح تقنینی حاکم بر آن شهرداری و کمیسیون ماده (۵) حسب مورد، صالح به این امر هستند. حتی اگر مورد بدوا در محکمه حقوقی مطرح شود یا به تبع امر کیفری واجد تصمیم در امر حقوقی باشد، چون از موارد تخصصی است و طبق مواد (۲۵۷) تا (۲۶۹) از مبحث ششم "قانون آیین دادرسی مدنی" نیاز به ارجاع امر به کارشناس باشد باز هم ممکن است نظریه کارشناسی شهرداری یا کمیسیون ماده (۵) استعلام شود.
آیا فرایندی که فعلا بر تفکیک و افراز اراضی از سوی شهرداری حاکم است، می‌تواند نیازهای متقاضیان را رفع کند؟
اصلاحیه این ماده قانونی در قالب یک ماده واحد در ۲۸ اردیبهشت‌ماه سال ۱۳۹۰ به تصویب مجلس شورای اسلامی و شورای نگهبان رسیده است. هرچند بعضی ایرادات اجرایی قبلی را برطرف کرده است، اما به دلیل وجود ابهاماتی در شیوه نگارش امکان تفسیرهای موسع و مضیق فراوانی را ایجاد کرده و باعث شده هر یک از کارکنان شهرداری و شهروندان آن را به نفع خود تفسیر کنند؛ البته ارائه این تفسیرها که گاه منجر به طرح پرونده‌هایی در دیوان عالی کشور می‌شود، ناشی از بی‌توجهی به سایر قوانین موضوعه و مواد مرتبط با این مسئله بوده و در غالب موارد با معاضدت واحد حقوقی شهرداری قابل رفع است، اما از آنجا که شهروندان در موارد اختلاف به واحد حقوقی شهرداری که جزئی از ساختار طرف دعوا است اعتماد ندارند، الی‌النهایه اقدام به ارائه دادخواست در محکمه می‌کنند.
آیا ماده واحده اصلاحی تاثیری در کاهش بروکراسی تقاضاهای تفکیک و افراز داشته است؟
در متن پیشین این ماده قانونی مقرر شده بود شهرداری باید در مدت دو ماه نقشه تفکیکی پیشنهادی مالک را بررسی و نظر نهایی خود را اعلام کند در حالی که ممکن بود این زمان برای سازه‌هایی با مساحت زیاد کافی نباشد. در رویه فعلی این مدت به سه ماه افزایش یافته است که از این جهت که زمان بیشتری در اختیار شهرداری قرار می‌دهد و امکان مداقه بیشتر را فراهم می‌کند مناسب است، اما بهتر بود برای اراضی با مساحت کمتر، زمان کمتری در نظر گرفته می‌شد تا مالکان این اراضی بیش از اندازه معمول معطل نشوند.
در متن قبلی این ماده قانونی مقرر شده بود در صورتی که شهرداری در مهلت مقرر دو ماهه درخصوص نقشه تفکیکی مالک اظهار نظر نکند، مالک می‌تواند با مراجعه به ادارات ثبت تقاضای افراز را دنبال کند، اما در رویه فعلی حق مراجعه به مرجع قضایی برای مالک شناخته شده که عملا ممکن است وی را با دور تازه‌ای از گردش کار قضایی مواجه کند، به‌ویژه آنکه محکمه نیز موظف شده درخصوص معابر و شوارع و حقوق شهری در ابتدا نظر کمیسیون ماده (۵) را اخذ و در صورت وصول نشدن نظر این کمیسیون در مهلت مقرر قانونی یا امهال قضایی، دادگاه باید با ملاحظه طرح‌های تفصیلی و جامع شهری و ارجاع امر به کارشناس، اظهار نظر کند که در این صورت در خوشبینانه‌ترین حالت یک متقاضی تا یک سال معطل می‌شود.
استقلال شخصیت حقوقی شهرداری و کمیسیون ماده (۵) هم برای برخی شهروندان ابهاماتی را ایجاد کرده و آن در جایی است که اگر دادگاه از شهرداری استعلام کند و شهرداری در مهلت مقرر پاسخ محکمه را ارسال نکند تکلیف چیست؟ که در این موارد هم با استنباط از متن قانون می‌توان گفت که محکمه باید از کمیسیون ماده (۵) استعلام کند.
آیا سهمی که در قانون جدید برای شهرداری‌ها در نظر گرفته شده، اقدام مفیدی بوده است؟
قبلا در این نص قانونی حقوق مالی برای شهرداری‌ها متصور نبود، اما شهرداری‌ها با استفاده از جایگاه اجرایی خود مُراجع را ملزم به ایداع مبالغی می‌کردند و در این خصوص به مصوبات شوراهای اسلامی یا کمیسیون‌های داخلی استناد می‌کردند که در نهایت به دلیل آنکه این اقدام فاقد وجاهت قانونی بود به ویژه در موارد مطالبه مبالغ هنگفت از سوی شهرداری، منجر به طرح شکایت در دیوان عدالت اداری می‌شد و این مرجع به دلیل فقدان وجاهت شرعی و قانونی آرای وحدت رویه درخصوص ابطال مصوبات شوراهای اسلامی یا نامه‌نگاری اداری شهرداری صادر می‌کرد. در متن اصلاحی علاوه بر سطوح معابر عمومی، قدرالسهمی را برای شهرداری‌ها در نظر گرفته است. ثمره این اقدام و شفاف‌سازی قانونی آن است که از طرح دعاوی راجع به وصول مبالغ از متقاضیان به طرفیت شهرداری‌ها در دیوان عدالت اداری جلوگیری شده است.
بیشتر بخوانید در:
کدام مرجع صالح به رسیدگی به اختلافات شهروندان با شهرداری درخصوص سهم اخذ شده از طرف شهرداری است؟
طبق نص قانونی جدید مقرر شده که حداکثر ۲۵ درصد مساحت ملک می‌تواند به عنوان قدرالسهم شهرداری در معابر عمومی استفاده شود و اگر مساحت معابر از این مقدار بیشتر باشد، باید از سهم شهرداری کم شود. از آنجا که اصل بر آزادی اشخاص در طرح دعوی در محکمه است و امکان حدوث اختلاف بین شهروندان و شهرداری جهت دریافت قدرالسهم نیز ممکن است، اگر ادعا راجع به اصل حق‌السهم باشد، طبق بند (الف) ماده (۱۳) قانون دیوان عدالت اداری، مورد در صلاحیت این مرجع است، اما اگر ماده نزاع میزان قدرالسهم باشد، دادگاه عمومی صالح به رسیدگی است.
نظر شما