پیش خرید و فروش واحدهای مسکونی در اصفهان، زیر چتر قانون

به گزارش ایمنا، با توجه به گسترش تخلفات و جرائم در پيش فروش ساختمان، ضرورت جلوگيري از تضييع حقوق پيش خريداران واحدهاي مسکوني و در راستاي کاهش وقوع برخي جرائم، در اجراء بند ٢ اصل ١٥٨ قانون اساسي جمهوري اسلامي ايران با وضع مقررات پيشگيرانه در اين زمينه، لايحه اي به مجلس شوراي اسلامي تقديم شد که پس از تاييد و تصويب در شوراي نگهبان تحت عنوان قانون پيش فروش ساختمان ابلاغ شد.
با‌ وجود انبوه پرونده‌های ملکی در محاکم قضایی که ناشی از انجام معاملات عادی است، همچنان خرید و فروش املاک به‌صورت خارج از روال اداری و قانونی هم انجام می‌شود.
در این میان عده‌ای گرفتار سودجویان می‌شوند، برخی به‌علت ناآگاهی از قوانین اداری متضرر می‌شوند و در مواردی افراد برای رهایی از بروکراسی اداری و پرداخت هزینه‌های برای ثبت املاکشان، معاملات عادی را ترجیح می‌دهند.
در عین حال شاید همه این نوع معاملات به کلاهبرداری ختم نشود، اما دست سودجویان برای سوءاستفاده در انجام معاملات عادی باز می‌ماند و در هر مقطع زمانی ممکن است برای خریدار ملک مشکل ایجاد شود.
بی شک هدف و فلسفه وضع قانون پيش فروش ساختمان جلوگیری از فروش یک واحد آپارتمان به بیش از یک نفر و ایجاد موقعیت مطمئن برای افرادی بوده است که اقدام به پیش خرید واحدهای مسکونی خواهند کرد.
پیش خرید واحد مسکونی با مراجعه به دفاتر اسناد رسمی
در این باره معاون شهرسازی و معماری شهرداری اصفهان در گفتگو با خبرنگار ایمنا اظهار می کند: طبق توافق با اداره کل ثبت اسناد و املاک استان اصفهان که به امضای مدیر کل ثبت اسناد و املاک و معاونت شهرسازی و معماری شهرداری اصفهان رسیده، قانون پیش فروش و صدور شناسنامه فنی در اصفهان اجرایی شده است.
سیدجمال الدین صمصام شریعت خاطرنشان می کند: وزیر راه و شهرسازی  فرم مربوط به صدور شناسنامه ملکی را ابلاغ کرده و در اصفهان نیز به مناطق 15 گانه شهرداری اصفهان ابلاغ شده است.
وی اضافه می کند: طبق قانون افرادی که قصد دارند آپارتمان پیش فروش کنند لازم است به دفاتر اسناد رسمی مراجعه نمایند، دفاتر اسناد رسمی نیز از شهرداری مربوطه استعلام کنند و سپس شناسنامه فنی صادر می شود.
به گفته معاون شهرسازی و معماری شهرداری اصفهان، در شناسنامه فنی که به امضاء شهرداری اصفهان و مهندس ناظر می رسد، کلیه مشخصات ساختمان از نظر نوع اسکلت، استحکام بنا و از نظر اینکه آیا ساختمان تخلف دارد یا خیر، از نظر مساحت عرصه و اعیان و حتی نوع تأسیسات ساختمان ذکر می شود.
وی تاکید می کند: افرادی که قصد پیش خرید واحد مسکونی دارند باید به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کنند تا ضمن اطلاع کامل از ویژگی های ملک ، پیش خرید آنها جنبه قانونی پیدا کند و مصداق کلاهبرداری از آنها به وجود نیاید و یک واحد مسکونی به چند نفر پیش فروش نشود.
قانون پیش فروش ساختمان نقش بزرگی در پیشگیری از کلاهبرداری دارد
یکی از مزایای قانون پیش فروش ساختمان این است که افراد پیش از آنکه پول را بپردازند از صحت قراردادشان مطمئن می‌شوند، زیرا گاهی املاک بازداشت و يا موروثی است یا اینکه به چند نفر فروخته شده و يا فروشنده ممنوع المعامله است و این موضوع باعث ایجاد اختلاف و ورود پرونده های مختلف به مراجع قضايي مي شود که اين مشکلات در صورت اجراي قانون و به استناد مواد 2 و 4 قانون و مواد 3 و 4 و 9 آئين نامه مرتفع خواهد شد.
بند 2 ماده 2 قانون قيد پلاک و مشخصات ثبتي و نشاني محل وقوع ملک را الزامي دانسته است، همچنين ماده 9 آئين نامه تصريح به ذکر قيود و محدوديت هاي مندرج در  سند مالکيت پيش فروشنده در سند پيش فروش شده است.
 بند 5 ماده 4 قانون و ماده 4 آئين نامه نيز ادارات ثبت اسناد و املاک را ملزم به پاسخ استعلام براساس آخرين وضعيت ملک، نام و مشخصات آخرين مالک و ساير اشخاصي که به هر نحو داراي حق در ملک مورد نظر مي باشند، کرده است که بر اين اساس خريدار با اطمينان از صحت و بلامعارض بودن ملک اقدام به خريد مي کند ضمن اينکه به موجب ماده 3 قانون و ماده 3 آئين نامه دفاتر تنظيم کننده سند ملزم به ارسال خلاصه سند پيش فروش به ادارات ثبت اسناد و املاک محل بوده و ادارات مزبور نيز باید ظرف 24 ساعت خلاصه سند واصله را در دفتر املاک ثبت کنند.
 در صورت اجراي دقيق مواد فوق ، این قانون می‌تواند به جلوگیری از فروش تکراری و فروش مال غیر کمک کرده و نقش بزرگی در پیشگیری از وقوع جرم کلاهبرداری ایفا کند.
مورد دیگر پیش از این اگر ملکی خریده می‌شد و فروشنده برای واگذاری آن حاضر نمي شد خريدار باید به دادگاه مراجعه کرده و با رأی دادگاه و با امضای نماینده دادگاه می‌توانست ملک را بخرد؛ اما به موجب ماده 14 نیازی به حضور نماينده دادگاه نیست و اگر 90درصد پروژه پیشرفت کرده باشد خریدار می تواند با پذیرش انجام 10 درصد باقی کار توسط خودش ،در دفتر اسناد رسمي ملک را به نام خود منتقل کند.
از ديگر مزاياي اين قانون اين است که يکي از ايرادات اساسي به قولنامه ها که از سوي بسياري مطرح مي شد و آن عدم رعايت ماده 22 قانون ثبت بود، مورد لحاظ قرار گرفته و افراد و دفاتر اسناد رسمي را ملزم به ثبت سند رسمي مالکيت به مانند نقل و انتقالات املاک کرده است تا بدين گونه افراد را از فرار و جلوگيري از انجام تعهدات طرفين مصون دارد و انجام اين قرارداد بايد به طور رسمي و در دفاتر اسناد رسمي انجام شود و در سند مالکيت و سوابق ملک در دفتر املاک به ثبت برسد. اين قرارداد که بر اساس مباني حقوقي و به نحو رسمي صورت مي گيرد، از سوي طرفين لازم الاجرا و الزام آور است .
نکته مثبت دیگر این که طبق تبصره ماده 15 این آئین نامه هزینه تفکیک در صورت عدم تکميل پروژه و با قبول پيش خريدار و درخواست وي براي تنظيم سند، تنها براي واحد خریداری شده پرداخت می شود و خريدار ملزم نيست که هزينه تفکيک کل ساختمان را بپردازد که از نظر رعایت منافع مردم و تسهیل انجام کار بسیار مفید است.
از جمله مزاياي ديگر، برابر ماده 10 قانون وجود شرايط لازم براي کسب تسهيلات براي ملک مزبور بوده و بانک در قبال تسهيلاتي که به پيش خريدار يا پيش فروشنده مي دهد ساختمان را به عنوان رهن تا پايان پرداخت تسهيلات تضمين مي گيرد. نحوه پرداخت اقساط بهاي مورد توافق طرفين با بانک نيز بايد مشخص شود.
همچنین با توجه به اینکه امروزه تعداد زیادی از پرونده های مطروحه در دادسرا و دادگاه کیفری راجع به انتقال مال غیر است و افراد زیادی درگیر این پرونده ها می باشند و موضوع بیشتر این پرونده ها نیز فروش یک واحد آپارتمانی توسط سازنده به چندین نفر می باشد بنابراین اجرای دقیق این قانون مانع از ارتکاب انتقال مال غیر می شود .
از طرفی به موجب ماده 24 قانون مذکور مشاوران املاک نمی توانند راسا مبادرت به تنظیم قرارداد پیش فروش کنند و باید پس از انجام مذاکرات مقدماتی طرفین را جهت تنظیم سند رسمی قرارداد پیش فروش به یکی از دفاتر اسناد رسمی ارجاع دهند و مجازات استنکاف از این ماده برای بار اول تا یک سال و برای بار دوم تا دو سال تعلیق پروانه کسب و برای بار سوم ابطال پروانه کسب است.
طبق این قانون تنها دو گروه از اشخاص می‌توانند اقدام به پیش‌فروش ساختمان کنند یکی سرمایه‌گذارانی که در ازای سرمایه‌گذاری از طریق ساخت بنا روی زمین متعلق به دیگری، واحدهای ساختمانی مشخصی از بنای احداثی به موجب سند رسمی متعلق به آنها باشد و دوم مستاجران اراضی ملکی، دولتی و موقوفه که به موجب سند رسمی حق ساخت و ساز در این زمین‌ها را دارند. 09134/115/20
کانال اطلاع رسانی: https://telegram.me/imnanews