به گزارش خبرگزاری ایمنا، افزایش تراکم ساختمانی در نگاه نخست می‌تواند راهکاری برای استفاده بهینه از زمین شهری و جلوگیری از گسترش افقی شهرها باشد، اما زمانی که این افزایش بدون سنجش ظرفیت زیرساخت‌ها، شبکه حمل‌ونقل و خدمات عمومی انجام شود، فشرده‌سازی شهر می‌تواند به تشدید مسائل شهری منجر شود؛ چراکه هر ساختمان جدید فقط به معنای افزایش زیربنا نیست و هم‌زمان جمعیت، سفر، مصرف آب و انرژی، تولید پسماند و تقاضا برای خدمات عمومی را افزایش می‌دهد.
در بسیاری از شهرها، ظرفیت کالبدی زمین با ظرفیت عملکردی شهر یکسان فرض می‌شود؛ در حالی که امکان ساخت‌وساز بیشتر در یک قطعه زمین به معنای آن نیست که شبکه‌های شهری نیز توان پذیرش جمعیت و فعالیت جدید را دارند. به همین دلیل، پرسش اصلی در سیاست‌گذاری توسعه شهری نباید تنها این باشد که «چقدر می‌توان ساخت؟»، بلکه باید مشخص شود «شهر چقدر توان پذیرش ساخت‌وساز جدید را دارد؟»
در ادبیات شهرسازی، افزایش تراکم پدیده‌ای منفی نیست و شهر متراکم در صورت برخورداری از حمل‌ونقل عمومی کارآمد، اختلاط مناسب کاربری‌ها، پیاده‌مداری، زیرساخت کافی و توزیع متعادل خدمات می‌تواند به استفاده کارآمدتر از زمین و کاهش وابستگی به سفرهای خودرویی کمک کند.
با این حال، تراکم بدون زیرساخت می‌تواند نتیجه‌ای متفاوت داشته باشد. افزایش تعداد ساختمان‌ها و واحدهای مسکونی در یک محدوده، به افزایش جمعیت، تقاضای سفر، مصرف آب و برق، تولید پسماند و نیاز به خدماتی مانند مدرسه، درمانگاه، فضای سبز و پارکینگ منجر می‌شود.
برای نمونه، ممکن است یک محدوده از نظر شبکه آب و فاضلاب ظرفیت پذیرش ساختمان‌های جدید را داشته باشد، اما شبکه معابر آن در ساعات اوج تردد با مشکل مواجه شود. در چنین شرایطی، افزایش تراکم ساختمانی بدون ارتقای ظرفیت حمل‌ونقل، بخشی از فشار ناشی از توسعه را از شبکه تأسیسات به شبکه ترافیک منتقل می‌کند.
از سوی دیگر، افزایش تراکم جمعیتی بدون تأمین متناسب فضای سبز و خدمات عمومی می‌تواند کیفیت زندگی ساکنان را کاهش دهد؛ حتی اگر پروژه‌های ساختمانی از نظر فنی و اقتصادی موفق ارزیابی شوند.
ظرفیت‌سنجی باید پیش از افزایش تراکم انجام شود
ظرفیت‌پذیری شهری مفهومی فراتر از ظرفیت شبکه آب و فاضلاب است. یک محدوده برای پذیرش جمعیت و فعالیت جدید باید از منظر شبکه حمل‌ونقل، آب و فاضلاب، برق، مدیریت پسماند، شبکه معابر، خدمات آموزشی و درمانی، فضای سبز و سایر خدمات عمومی مورد ارزیابی قرار گیرد.
این موضوع به‌ویژه در زمان تغییر کاربری، افزایش تراکم یا تعریف پهنه‌های جدید توسعه اهمیت بیشتری پیدا می‌کند. تصمیم درباره زمین شهری زمانی می‌تواند پایدار باشد که هم‌زمان مشخص شود زیرساخت‌های موجود چه میزان ظرفیت آزاد دارند و برای پذیرش ظرفیت جدید به چه میزان سرمایه‌گذاری نیاز است.
در غیر این صورت، شهر ممکن است ابتدا مجوز ساخت‌وساز صادر کند و پس از افزایش جمعیت به دنبال توسعه زیرساخت برود؛ در حالی که اصلاح شبکه‌های شهری در یک بافت ساخته‌شده معمولاً پرهزینه‌تر و پیچیده‌تر از پیش‌بینی ظرفیت در مرحله برنامه‌ریزی است.
توسعه میان‌بافتی یا Infill Development یکی از راهکارهای جلوگیری از گسترش افقی شهرها محسوب می‌شود. ساخت‌وساز در زمین‌های خالی و رهاشده داخل محدوده شهری می‌تواند در مقایسه با توسعه در اراضی پیرامونی، هزینه کمتری برای ایجاد زیرساخت داشته باشد؛ اما وجود زیرساخت با وجود ظرفیت مازاد یکسان نیست.
ممکن است یک محله از شبکه آب، فاضلاب، برق و معابر برخوردار باشد، اما این شبکه‌ها سال‌ها پیش برای جمعیتی کمتر طراحی شده و اکنون نزدیک به ظرفیت نهایی خود فعالیت کنند. بنابراین حتی توسعه درون محدوده شهری نیز باید بر اساس ظرفیت واقعی زیرساخت‌ها انجام شود.
از این منظر، توسعه میان‌بافتی زمانی می‌تواند به راهکاری مؤثر برای جلوگیری از گسترش افقی شهر تبدیل شود که با ظرفیت‌سنجی هم‌زمان زیرساخت و خدمات همراه باشد.
همه نقاط شهر ظرفیت یکسانی برای تراکم ندارند
یکی از موضوعاتی که می‌تواند در نظام برنامه‌ریزی شهری مورد توجه بیشتری قرار گیرد، ظرفیت‌سنجی مکانی است. بر این اساس، به جای تعیین یک ضریب تراکم عمومی برای پهنه‌های وسیع، ظرفیت هر محدوده با توجه به شرایط زیرساختی، حمل‌ونقلی و خدماتی آن ارزیابی می‌شود.
برای مثال، محدوده‌ای که به ایستگاه مترو یا خطوط حمل‌ونقل عمومی پرظرفیت دسترسی دارد، از شبکه پیاده مناسب برخوردار است و خدمات عمومی کافی در آن وجود دارد، می‌تواند ظرفیت متفاوتی برای پذیرش تراکم نسبت به محدوده‌ای داشته باشد که ساکنان آن برای بیشتر سفرهای خود به خودرو وابسته هستند.
در این میان، مفهوم توسعه مبتنی بر حمل‌ونقل عمومی (TOD) می‌تواند با سیاست‌های افزایش تراکم پیوند بخورد. تراکم بیشتر در محدوده‌های برخوردار از حمل‌ونقل عمومی و خدمات شهری، در صورت رعایت سایر الزامات، می‌تواند منطقی‌تر از افزایش تراکم در مناطقی باشد که زیرساخت حمل‌ونقل مناسبی ندارند.
تراکم ساختمانی با تراکم جمعیتی یکسان نیست
یکی دیگر از نکات مهم در برنامه‌ریزی شهری، تفکیک مفهوم تراکم ساختمانی از تراکم جمعیتی است. افزایش سطح زیربنا یا تعداد طبقات یک ساختمان لزوماً به معنای افزایش متناسب جمعیت نیست و در مقابل، یک محدوده با واحدهای متعدد و متراژهای کوچک می‌تواند جمعیت بیشتری را در خود جای دهد.
بنابراین در ارزیابی ظرفیت یک محدوده، نمی‌توان تنها تعداد طبقات یا سطح زیربنا را ملاک قرار داد؛ بلکه باید رابطه میان تراکم ساختمانی، تعداد واحدها، جمعیت، نوع فعالیت، الگوی سفر و ظرفیت خدمات شهری نیز بررسی شود.
در واقع، برنامه‌ریزی برای تراکم باید از کنترل صرف ساخت‌وساز فراتر رود و به سمت مدیریت ظرفیت واقعی شهر حرکت کند.
شهر به آستانه قابل‌تحمل تراکم نیاز دارد
یکی از پرسش‌های اساسی در سیاست‌گذاری شهری این است که آیا هر محدوده باید یک «آستانه قابل‌تحمل تراکم» داشته باشد؛ آستانه‌ای که بر اساس ظرفیت شبکه حمل‌ونقل، دسترسی به خدمات، ظرفیت شبکه آب و فاضلاب، سرانه فضای سبز، ظرفیت شبکه معابر و میزان تقاضای سفر تعیین شود.
در این صورت، افزایش تراکم دیگر صرفاً تصمیمی درباره تعداد طبقات یا میزان زیربنا نخواهد بود، بلکه به تصمیمی چندبعدی درباره توان واقعی شهر برای پذیرش جمعیت و فعالیت جدید تبدیل می‌شود.
چنین رویکردی می‌تواند از ایجاد فشار مضاعف بر زیرساخت‌های شهری جلوگیری کند و میان سیاست‌های توسعه کالبدی و توان واقعی شهر برای ارائه خدمات ارتباط برقرار کند.
از «تراکم‌فروشی» تا «تراکم‌سنجی»
تغییر نگاه از «چقدر می‌توان ساخت؟» به «چقدر ظرفیت برای ساخت‌وساز وجود دارد؟» می‌تواند یکی از تغییرات مهم در سیاست‌گذاری توسعه شهری باشد، شهری که بدون توجه به ظرفیت زیرساخت‌ها متراکم می‌شود، ممکن است در کوتاه‌مدت از زمین موجود استفاده بیشتری کند، اما در بلندمدت با افزایش ترافیک، فشار بر شبکه‌های تأسیساتی، کمبود خدمات عمومی و کاهش کیفیت زندگی مواجه شود.
در مقابل، تراکم برنامه‌ریزی‌شده می‌تواند به شکل‌گیری شهری فشرده، پیاده‌مدار و متکی بر حمل‌ونقل عمومی کمک کند؛ مشروط بر اینکه افزایش تراکم هم‌زمان با افزایش ظرفیت زیرساخت و خدمات شهری اتفاق بیفتد.
در نهایت، مسئله این نیست که شهرها باید متراکم شوند یا نه؛ مسئله این است که کجا، تا چه میزان و با اتکا به چه زیرساختی باید متراکم شوند.
اگر پاسخ این پرسش‌ها پیش از صدور مجوزهای ساخت‌وساز مشخص نباشد، ممکن است شهر پیش از آنکه از ظرفیت زمین خود استفاده کند، ظرفیت زیرساخت‌هایش را مصرف کرده باشد.
نظر شما