به گزارش خبرگزاری ایمنا، بازار مسکن با سهم حدود ۳۰ درصدی در تشکیل سرمایه ثابت ناخالص کشور یکی از بازارهای مهم کشور است که رونق آن تأثیر قابل توجهی در اقتصاد دارد، بنابراین برای افزایش فروش آن یکی از روش‌های کاربردی و سریع، پیش‌فروش ساختمان است.
این اقدام نه تنها موجب تأمین مالی برای تولید مسکن می‌شود بلکه در وجوه دیگری چون مهار تورم، رشد تولید، کاهش تصدی‌گری دولت و مردمی کردن اقتصاد نقش دارد. بنابراین مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی در گزارش اخیر خود با عنوان «بررسی چالش‌ها و ارائه مدل اصلاح قانون پیش‌فروش ساختمان» به تبیین جایگاه مدل پیش‌فروش ساختمان و بررسی قانون آن پرداخته است.
طبق این گزارش، قانون پیش‌فروش ساختمان که در اسفند ۱۳۸۹ مورد تصویب مجلس شورای اسلامی واقع شد و سه سال بعد در مهر ۱۳۹۳ آئین‌نامه اجرایی آن به تصویب رسید، دارای اشکالاتی است که ناکارآیی آن را نشان می‌دهد و نیازمند اصلاح است.
در سال‌های اخیر به دلیل کاهش قدرت خرید مردم و کاهش فروش مسکن موضوع پیش‌فروش مسکن رونق زیادی پیدا کرد اما به همان میزان کلاهبرداری و رفتارهای خارج از قانون در این حیطه هم افزایش یافت به طوری که فقط در سال ۱۴۰۰، تعداد ۳۵ هزار پرونده کلاهبرداری خانه در محاکم قضائی استان تهران ثبت شد که در بسیاری از آنها یک واحد ساختمانی به چندین نفر فروخته شده بود، در حالی که میزان ساخت و ساز مسکن حدود ۳۰۰ تا ۴۰۰ هزار واحد در سال است و عدد ۳۵ هزار رقم قابل توجهی است.
از طرف دیگر بازار مسکن نیاز به سرمایه گذار دارد اما به دلیل نبود فرایند قانونی شفاف در زمینه توسعه بازار مسکن، منافع سرمایه‌گذاران و سرمایه‌پذیران، هر دو، دچار ابهام است و تا حدی باعث ریسک بالا و ناامید شدن مردم از خرید خانه شده است.
برخی از چالش‌های قانون پیش‌فروش ساختمان و اصلاحات پیشنهادی
در ماده ۱ و ۲ این قانون تعریف پیش‌فروش و اشخاص صالح برای پیش‌فروش آمده است اما باید قراردادهای حوزه پیش‌فروش ساختمان صرفاً از مدل مشخص و یکسانی پیروی کنند.
در ماده ۲۶ نظام تعدیل ذکر شده یعنی تغییر قیمت‌ها در زمان ساخت واحدهای ساختمانی اتفاق بیفتد که باید نظام تعدیل در قراردادهای پیش‌فروش به منظور پیشگیری از اختلافات طراحی شود.
در اصلاح ماده ۲، ۴ و ۲۲ لزوم ارائه شناسنامه فنی به هنگام ثبت قرارداد ذکر شده است که بهتر است الزام شناسنامه فنی با هدف تسهیل قانون و خارج کردن مسیر قانون از بن بست حذف شود.
در ماده ۳ و ۲۳ تکلیف اعتبار قانونی قراردادهایی که در انطباق با مواد ۲ و ۴ نیستند، اما موضوع آنها پیش‌فروش ساختمان است آمده است اما بهتر است عبارت "معامله‌ای که وقوع آن توسط سند رسمی احراز شود بر سایر معاملات معارض مقدم است" اضافه شود و در ماده ۲۳ پیش‌فروش بدون تنظیم سند رسمی حتی در فرض عدم قرارداد مکتوب، جرم‌انگاری شود.
مسئله مالکیت تدریجی مندرج در مواد ۱۳ و ۱۴ به نفع خریدار و چگونگی احراز و سندیت بخشیدن قانونی به آن آمده است که باید به منظور کاهش ریسک پیش خریدار با حفظ انعطاف‌پذیری قانونی، شرایطی نزدیک به عرف در نظر گرفته شده و با شفافیت بیشتری در مواد ۱۱ ،۱۲، ۱۳ ،۱۴ موارد لازم اشاره شود؛ ازجمله اینکه به مالکیت پیش خریدار نسبت به زمین پروژه نیز تصریح شود.
در گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس ۱۵ چالش ذکر شده که می‌توان نسخه کامل آن را مطالعه کرد، اما برای رفع چالش‌های مذکور و انجام اصلاحات، اهداف جدید می‌توانند به صورت زیر تعیین شوند:
اهداف جدید برای قانون پیش‌فروش ساختمان
افزایش کارایی بازار مسکن و توسعه بازار یکی از اهداف مهم است، در کنار آن کاهش جرایم حوزه پیش‌فروش و همچنین امیدوار شدن مردم به خانه دار شدن و امکان‌پذیر شدن خرید برای افراد متوسط جامعه مد نظر قرار گرفته است.
یکی دیگر از اهداف مهم کاربردی کردن قانون و فراگیر شدن آن برای بازیگران پیش‌فروش مسکن است، همچنین افزایش ساخت و ساز در این بخش و افزایش کیفیت ساخت از دیگر اهداف حائز اهمیت است.
در راستای توسعه بازار و جذب سرمایه‌گذار نیز استفاده از مدل‌های مختلف مشارکت و تأمین مالی در تلفیق با مدل پیش‌فروش و همچنین ارائه تضمین برای خریدار و فروشنده برای اعتمادسازی می‌تواند مثمر ثمر باشد.
مدل پیش‌فروش جدید چگونه است؟
در مدل پیش‌فروش جدید ارکان اصلی مدل قبلی حفظ شده اما در راستای بهبود عملکرد مواردی به آن افزوده شده و تکمیل گردیده تا هر گونه کلاهبرداری و افشای اطلاعات به حداقل برسد.
در این مدل همانطور که در تصویر مشخص است فرد خریدار و فروشنده به مشاور املاک مراجعه می‌کنند و پس از به تفاهم رسیدن درباره خانه در دست ساخت، به سامانه پیش‌فروش مراجعه می‌کنند تا اطلاعات آنها ثبت شود.
در این فرایند اعتبارسنجی الکترونیکی انجام می‌شود و پس از ثبت مشخصات در سامانه به دفتر اسناد رسمی معرفی می‌شوند. در این سامانه امکان استعلام گرفتن برای بیمه تضمین کیفیت ساخت و ضمانت‌نامه ریسک برای طرفین نیز وجود دارد و در قدم بعدی بعد از تنظیم قرارداد پیش‌فروش و ثبت آن در سامانه یک کد یکتا برای آن واحد صادر می‌شود که نشان می‌دهد فروش رفته و فرد دیگری امکان خرید آن را ندارد.
سایر شهروندان و خریداران نیز می‌توانند با استعلام پلاک ثبتی در این سامانه پلاک‌های فروش رفته را مشاهده کنند و به این صورت شفافیت خرید و فروش افزایش و کلاهبرداری و دور زدن قانون کاهش خواهد یافت.
از جمله ارگان‌های مرتبط با این سامانه نیز می‌توان به نظام مهندسی، مشاورین املاک، اداره ثبت اسناد و املاک، شهرداری، اداره پست، کارگزاران خدمات بیمه تضمین کیفیت ساختمان، کارگزاران خدمات بیمه ضمانت ریسک و دفاتر اسناد رسمی اشاره کرد.
نظر شما