به گزارش خبرنگار ایمنا، بر اساس یادداشتی که ایمان کرمی، کارشناس اقتصادی در اختیار این خبرگزاری قرار داده است: دقیق‌ترین آمار و اطلاعاتی که داریم مربوط به بهمن ماه سال جاری از داده‌هایی است که بانک مرکزی از سطح شهر تهران جمع آوری کرده است.
در بهمن ماه سال جاری، تعداد کل معاملات در بخش آپارتمان‌های مسکونی تهران ۳۹۰۰ واحد بوده که نسبت به دی ماه، رشد ۱۱ درصدی در حجم معاملات داشته بنابراین تقاضا خرید آپارتمان مسکونی ۱۱ درصد رشد داشته است.
این موضوع به معنای رونق در بازار مسکن نیست زیرا اگر این مقادیر را با مدت مشابه سال قبل مقایسه کنیم، شاهد کاهش ۷۰ درصد حجم معاملات هستیم که نشان می‌دهد این بازار در بین بازارهای کشور وارد رکود جدی شده است.
متوسط قیمت خرید و فروش یک متر زیربنای واحد مسکونی معامله شده توسط بنگاه‌های معاملات املاک معرفی و ثبت شده ۲۸ میلیون تومان است که نسبت به مدت مشابه سال قبل ۳.۷ درصد رشد داشته است. بنابراین در یک ماه اخیر قیمت مسکن در حدود ۴ درصد افزایش یافته و به میانگین ۲۸ میلیون تومان رسیده است.
زمانی رشد قیمت مسکن و سایر کالاها به رشد شاخص بورس نسبت داده می‌شد و برخی از اقتصاددانان به این موضوع اشاره کردند، البته مدل اقتصادی و مقاله معتبری برای این موضوع ارائه نشد تا بیان کننده تأثیر رشد شاخص بورس بر رشد سایر بازارها باشد.
در هفت ماه اخیر شاخص بورس افت چشمگیری داشته اما در یک ماه اخیر میانگین قیمت مسکن در حدود ۴ درصد افزایش داده که این موضوع تأثیرات مثبت شاخص بورس بر قیمت مسکن را نفی می‌کند. در ۸ منطقه از مجموع ۲۲ منطقه شهری تهران در یک ماه اخیر شاهد کاهش قیمت مسکن در یک ماه اخیر بوده‌ایم.
بررسی توزیع تعداد آپارتمان‌های مسکونی معامله شده در شهر تهران بر حسب عمر بنا نشان می‌دهد که در بهمن ماه ۹۹، ساختمان‌های با قدمت تا ۵ سال، فقط ۱۵۴۵ واحد بوده در صورتی که تعداد معاملات آپارتمان‌های مشابه در بهمن ماه سال ۹۸، ۵۷۳۱ عدد بوده و در سال ۹۷ این تعداد ۴۱۴۳ بوده است.
در بهمن ماه ۹۹ شاهد افت چشمگیری در عمر بنای معاملات هستیم، بنابراین مردم ساختامن‌هایی با عمر بنای بیش از ۵ سال را خریداری کرده اند.
کاهش حجم معاملات ۷۰ درصدی نسبت به سال گذشته و معاملات ساختمان‌هایی با عمر بیش از ۵ سال نشان می‌دهد توان خرید مردم نسبت به سال گذشته در خرید آپارتمان با کیفیت بالاتر کمتر شده است.
در سال ۹۸ میزان ۴۳.۲ درصد مردم آپارتمان تا ۵ سال ساخت خریداری کرده‌اند و این رقم در سال ۹۹ به ۳۹.۴ کاهش یافته است.
از طرفی تقاضا خرید آپارتمان‌های با عمر بین ۶ تا ۱۰ سال، از ۱۸.۲ درصد به ۱۷.۵ درصد کاهش یافته که نشان دهنده کاهش تقاضا برای بناهای با عمر تا ۱۰ سال است.
تقاضای خرید برای آپارتمان‌های با سن ۱۱ تا ۱۵ سال از ۱۲ درصد در سال ۹۸ به ۱۴.۴ درصد در سال ۹۹ رسیده است، در آپارتمان‌های با سن بین ۱۶ تا ۲۰ سال این نسبت ثابت بوده اما در واحدهای مسکونی با قدمت بیش از ۲۰ سال این نسبت از ۹.۶ به ۱۲.۶ رسیده است که نشان می‌دهد وزن معاملات از سمت ساختمان‌های یا قدمت کمتر از ۱۰ سال به ساختمان‌های با قدمت بیش از ۱۱ سال تغییر یافته است.
بنابراین قدرت خرید مردم نسبت به سال گذشته کمتر شده زیرا کاهش حجم معاملات رکود عمیقی را در این بخش نشان می‌دهد و توان خرید مردم نیز از آپارتمان‌های نوساز به سمت آپارتمان‌های با عمر بیش از ۱۶ سال سوق یافته است.
در بهمن ماه ۹۸، کل تعداد معاملات ۱۶ هزار و ۲۶۴ واحد بوده که این رقم در سال ۹۹ به ۳ هزار و ۹۰۰ واحد رسیده است. این تغییر چشمگیر و قابل توجه است.
در بهمن ماه سال ۹۸ میانگین هر متر مربع از مسکن در تهران ۱۴ میلیون و ۳۹۸ هزار تومان بوده، در دی ماه ۹۹ این مبلغ به ۲۷ میلیون تومان رسیده و در بهمن‌ماه ۹۹ به ۲۸ میلیون تومان رسیده که نسبت به ماه مشابه سال قبل رشد ۹۷ درصدی داشته است.
رشد ۱۰۰ درصدی قیمت زمین در حالی که حجم معاملات کاهش یافته است، بر اساس محاسبات علم اقتصاد زمانی که قیمت‌ها در حال افزایش است حجم معاملات کاهش یافته و تقاضا کمتر می‌شود و زمانی که تقاضا کمتر می‌شود باید قیمت‌ها مجدداً به سطح تعادل برگردد، یعنی افزایش تقاضا اتفاق نیفتاده که قیمت افزایش یابد.
بنابراین لازمه افزایش قیمت‌ها، افزایش تقاضا است، اما اکنون در بازار مسکن شاهد این موضوع نیستیم.
این اتفاق در شرایط رکود تورمی به وجود می‌آید و در حالی اتفاق می‌افتد که تورم اقتصادی در ساختار کلی اقتصاد ایجاد شده و بهای تمام شده کالاها و واحدهای مسکونی افزایش یابد، افزایش بهای تمام شده موجب شده فروشندگان واحدهای مسکونی حاضر نباشند این واحدها را با قیمت‌های پایین‌تر به فروش برسانند.
برای پیش‌بینی آینده بازار می‌توان به این اشاره کرد که تقاضای مؤثر کاهش قابل توجهی داشته است، این تقاضا وسط دهک‌های میانی جمعیت برای واحدهای مسکونی ایجاد می‌شود، اما در شرایط کنونی دهک‌های میانی نیز توانایی خرید واحد مسکونی با این قیمت‌ها را ندارند.
شاخصی p/r که قیمت کنونی واحد مسکونی نسبت به قیمت اجاره‌ای که در سال برای آن می‌توان تعیین کرد را بیان می‌کند اکنون در حدود ۳۵ است که نشان می‌دهد بازار مسکن به شدت دچار حباب قیمتی شده و قیمت‌هایی که در بازار معامله می‌شود برای بازار و مصرف کننده مناسب نیست.
بازار مسکن در سابقه تاریخی ایران نشان داده که تمایل چندانی برای کاهش قیمت ندارد و زمانی که نرخ ارز و یا سایر بازارها رشد می‌کند پا به پای آن‌ها رشد کرده اما زمانی که قیمت‌ها کاهش می‌یابد، کشش کاهشی نداشته و نسبت به کاهش قیمت‌ها بدون کشش عمل کرده و چسبندگی قیمتی داشته و قیمت آن کاه نمی‌یابد.
لازم است که سیاست‌گذاران فعال در این حوزه علاوه بر افزایش حجم عرضه مسکن، مکانیزمی برای قیمت‌گذاری در این حوزه در نظر بگیرند تا دهک‌های میانی جمعیت نیز توانایی خرید واحد مسکونی را داشته باشند.
نظر شما