به گزارش خبرنگار ایمنا، حسین عبده تبریزی، عصر چهارشنبه _یکم آبان ماه_ در نشست "آسیب شناسی وضعیت مسکن"، اظهار کرد: می‌دانیم که اکنون بیش از ۷۳ درصد مردم ایران شهرنشین شده اند، اما برای حرکت به سمت بهبود سیاست مسکن باید میزان تعادل بین شهر نشینی و روستا نشینی را بررسی کنیم.
وی افزود: به نظر می رسد در کشور ما تعادل جمعیتی شهری و روستایی کم کم در حال برقراری است، به این معنا که زمانی در اطراف شهرهای بزرگی همچون تهران حاشیه نشینی در سال ۱۶ درصد رشد می‌کرد و این میزان اکنون به حدود نیم درصد رسیده و نشان‌دهنده آن است که جمعیت حرکت‌هایی که در دهه ۶۰، ۷۰ و ۸۰ به سمت شهرها داشته، اکنون دیگر ندارد.
کارشناس اقتصادی گفت: اینکه آیا همچون کشورهای توسعه یافته سه قرن پیش، حرکتمان از مرکز به پیرامون است یا همچون کشورهای توسعه یافته امروز حرکت از پیرامون به مرکز است، باید گفت هنوز هم حرکت جمعیت در ایران از مرکز به پیرامون شروع نشده اما آثاری از این حرکت دیده می‌شود.
حرکت به سمت روستاها مزیت اقتصادی پیدا کرده است
عبده تبریزی افزود: فعالان بخش روستایی و کشاورزی معتقدند حرکت به سمت روستاها مزیت اقتصادی پیدا کرده است، بنابراین فشار زیر ساختی وارد شده به شهر باید در حال کم شدن باشد که اینگونه نیست.
وی اضافه کرد: جمعیت شهری رشد سابق را ندارد اما اگر تغییری در زیرساخت های شهری ایجاد نشود کیفیت زندگی شهری بهتر نخواهد شد و به دلیل اینکه همچنان امکان اشتغال غیر متمرکز در کشور فراهم نشده است نمی‌توان انتظار داشت حرکت جمعیتی از مرکز به پیرامون در شهرها شکل بگیرد.
این اقتصاددان گفت: بر اساس آمارگیری هایی که تاکنون در کلانشهرهای ایران انجام شده می توان نتیجه گرفت گرایش متقاضیان مسکن در شهرهای بزرگی همچون تهران، به سمت واحدهای کوچک مقیاس است و بنابراین فعالان این بخش باید تمرکزشان را به سمت ساخت این نوع واحدها ببرند.
عبده تبریزی افزود: در حال حاضر واحدهای کوچک مقیاس چه در شمال شهر و چه در جنوب شهر تفاوت سود ۲۰ درصدی نسبت به واحدهای بزرگ مقیاس دارد، اما به دلیل نبود زیرساخت های شهری همچون فاضلاب، شهرداری مجوز ساخت چنین واحدهایی را نمی‌دهد.
وی اضافه کرد: امروز حرکت به سمت ساختن واحدهای کوچک در کل کشور در حال انجام است اما هنوز هم تعادل وجود ندارد و باید اصلاحاتی صورت بگیرد، به عنوان نمونه در شهر یزد همچنان خانه هایی با متراژ بالا وجود دارد.
قیمت زمین پرش ۷۰ درصدی را تجربه کرده است
کارشناس مسائل اقتصادی گفت: ترویج بخش ساختمان از دوره های رکود فصلی از سایر بخش ها همچون نفت متاثر است، دخالت دولت برای ارتقای کارایی به دلیل تقویت بازار رقابتی نمی تواند اثرگذار باشد، به نظر می رسد در شهرهایی همچون تهران به علت کمبود زیرساخت ها قیمت زمین به ویژه در سال‌های اخیر، پرش ۷۰ درصدی را تجربه کرده است.
عبده تبریزی افزود: این در حالی است که اقتصاددانان ایرانی توقع چنین رشدی را برای قیمت زمین نداشتند و دلیل این رشد این است که زیرساخت ها در کشور اجازه رشد شهرها را نمی‌دهد.
وی اضافه کرد: هر چند بخش قابل ملاحظه ای از دلیل مسئله افزایش قیمت زمین، نبود زیرساخت ها است ولی در عین حال به نظر می رسد در وضعیت فعلی در شهرهایی همچون تهران انحصار زمین نیز باعث این امر شده است.
کارشناس مسائل اقتصادی گفت: طبیعی است که مسکن کالایی عمومی است که زیرساخت های شهری دارد و دخالت های کمتر دولت از طریق توزیع درآمد به دلیل هزینه‌های اجتماعی بالا، قابل درک و توصیه است.
عبده تبریزی افزود: قیمت زمین و سوداگری در این بخش، ضعف قوانین، ضعف بازار رهن و حجم بالای مسکن نامناسب مهم‌ترین مسائل جاری مسکن در ایران است.
یک سوم مسکن در ایران وضعیت نامناسب دارد
وی اضافه کرد: حدود یک سوم مسکن در ایران وضعیت نامناسب دارد، در پدیده شهری شدن فقر، کشور ما وضعیتی شبیه به کشورهای خارجی دارد، سازمان ملل همواره پیگیر این موضوع است و راه آن را در توزیع درآمد بسیار گسترده از داراها به ندارها می‌بیند، اما در کشورهای در حال توسعه این روش کارایی نداشته و اقتصاد غیر رسمی موجود مانع آن است.
کارشناس مسائل اقتصادی گفت: نبود طرح آمایش سرزمین و شهرسازی غلط، اجرا نکردن طرح تفصیلی شهرها توسط شهرداری‌ها، نبود نظام مالیاتی مناسب برای مبارزه با سوداگری در شهرها و موجودی بزرگ اراضی دولتی و خصولتی به دلیل وجود مقامات نظارت کننده که دولت را تشویق به فروش این اراضی به قیمت روز می‌کند، باعث افزایش قیمت زمین شده است.
عبده تبریزی افزود: در ایران توسعه گران بزرگ زمین وجود ندارند اما حضور این افراد می‌تواند باعث جلوگیری از افزایش ناگهانی قیمت زمین شود.
سوداگری زمین مانع توسعه است
وی اضافه کرد: سوداگری زمین مانع توسعه است، افزایش قیمت زمین هیچ نوع تاثیری به ویژه در اشتغال ندارد، بنابراین در مورد انتقال سود افزایش قیمت زمین به صاحبان آن، از مفهوم سوداگری زمین استفاده می‌شود.
کارشناس مسائل اقتصادی تصریح کرد: در سبد هزینه خانوار فعلی متناسب با افزایش قیمت زمین، هزینه های بهداشت، درمان و ... نیز افزایش پیدا می کند و هجوم سرمایه به سمت بازار زمین توازن سایر بازارها را به هم می زند، سایر بازارها نمی توانند سرمایه لازم را کسب کنند و بلوکه شدن سرمایه در بخش زمین که امروز بانک ها را به سمت اعطای تسهیلات بیشتر می برد به اشتغال کشور صدمه می‌زند.
عبده تبریزی با بیان اینکه توسعه پایدار با سیاست مناسب قیمت زمین رابطه مستقیم دارد، اظهار کرد: افزایش قیمت‌ها باید صرف زیرساخت های شهر و یا حل مسائل اقشار ضعیف تر شود تا اینکه به درآمدهای ناسالم بیانجامد.
وی اضافه کرد: منشا ارزش اضافی که از زمین حاصل می شود از پروژه های زیرساختی بخش عمومی و رشد عمومی نواحی شهری است و روش جذب و توزیع این ارزش ها سیاست های زمین است که دولت باید برای این بخش در نظر بگیرد.
کارشناس مسائل اقتصادی با بیان اینکه توسعه زیر ساخت های شهری در جذب این ارزش های اضافی اولویت دارد، گفت: دولت های محلی برای کسب این ارزش اضافی روش های گوناگونی از جمله اخذ عوارض مالیات بر زمین و ... دارند، این روش در ایران انجام می شود اما نتوانسته قیمت زمین را کنترل کند، مالیات بر زمین نیز روشی است که می‌توان به این منظور به کار گرفت.
توزیع عادلانه قدرت بازار ضرورت دخالت دولت را بیشتر می‌کند
عبده تبریزی افزود: دخالت دولت در اقتصاد، منطقی است که از آن زیاد صحبت می‌شود و بر اساس آن نظام بازار نمی تواند اقتصاد مسکن را آنطور که باید پاسخگو باشد، تولید کالاهای عمومی توسط دولت به زمین نیاز دارد، دخالت اگر نبود کارایی را کاهش دهد با آن موافق هستیم، وجود اطلاعات نامتقارن در این حوزه و توزیع عادلانه قدرت بازار بین بازیگران اقتصادی مختلف نیز ضرورت دخالت دولت را بیشتر می‌کند.
وی خاطرنشان کرد: دخالت برای ارتقای کارایی، نقش دولت متکی به نظریه کلاسیک شکست بازار، تدارک زیر ساخت های شهری و اقامتی و دخالت کمتر از طریق توزیع درآمد به دلیل هزینه اجتماعی بالای کسب یک ریال در آمد اضافی، دلایلی است که دخالت دولت در اقتصاد مسکن را توجیه پذیر می کند.
کارشناس مسائل اقتصادی گفت: برای بهبود وضعیت مسکن، بازار رهن باید بسیار قدرتمند باشد، اما اکنون ۹۵ درصد مردم ایران توانایی خرید مسکن۵۰ متری در شهرهای بزرگ ندارند این نشان‌دهنده وضعیت دشواری است که حاصل تورم های ناشی از سود وام های بانکی و وضعیت ضعیف بازار رهن است.
عبده تبریزی افزود: ضعف قدرت خرید به دلیل دشواری تعریف اقساط در استطاعت، نرخ های بالای تورم که باعث می‌شود مستغلات به عنوان سپر تورمی کارایی لازم را نداشته باشند و محدودیت‌های قانونی و مقررات، دلایل ضعف بازار رهن در ایران است.
دولت در قوانین کشور به جای سیاست گذاری، نقش اجرایی دارد
وی اضافه کرد: قوانین، انعکاس خواست های آرمان گرایانه بوده و بدون توجه به امکانات و منابع نوشته شده است، دولت در قوانین کشور به جای سیاست گذاری، نقش اجرایی دارد و دخالت آن در نظام قیمت های بازار مصالح، زمین، اجاره و نرخ بهره، باعث مخدو شدن تخصیص منابع شده است.
این کارشناس مسائل اقتصادی گفت: نقش اقتصاد غیررسمی در توسعه مسکن نامناسب، وجود بخش بزرگ اقتصاد غیررسمی نسبت به کل اقتصاد در ایران، سکونتگاه‌های غیررسمی، پدیده شهری شدن فقر را به همراه دارد.
کارشناس مسائل اقتصادی گفت: نبود اطلاعات برای هدف گذاری و اشتغال غیر رسمی یکی از دشواری های اعمال سیاست در مسکن های غیر رسمی است.
افزایش قیمت زمین به دلیل نبود سیاست گذاری مناسب
عبده تبریزی تاکید کرد: شهرها و مناطق را می توان به شیوه هایی توسعه داد که به اقتصاد و کیفیت زندگی بهتر بینجامد.
وی افزود: زمانی که توسعه شهری و سرمایه گذاری دولتی ارزش زمین را افزایش می دهد ،شهرها ممکن است این منابع را برای زیرساخت عمومی یا مسکن اقشار ضعیف به کار گیرند، یا اجازه دهند این ارزش ها ثروت بادآورده ای برای مالکان خصوصی شده و نابرابری را افزایش دهد.
این کارشناس اقتصادی اضافه کرد: نبود سیاست گذاری مناسب در بازار زمین به افزایش قیمت آن منجر می شود، که به تناسب در گروه های سه گانه مسکن، کالا و خدمات اثر گذاشته و به افزایش شاخص قیمت منجر می شود. افزایش قیمت زمین به افزایش قیمت املاک با کاربری تجاری و خدماتی نیز منجر می شود که افزایش هزینه های خدمات بهداشت و مانند آن در سبد هزینه خانوار را به دنبال دارد.
نظر شما